Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Loyers commerciaux, 11 décembre 2024, n° 23/09738

TJ Strasbourg 11 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Acceptation tacite du renouvellement du bail
Le tribunal a constaté que la S.C.I. 27 ARCADES n'a pas répondu dans le délai de trois mois, ce qui entraîne l'acceptation tacite du renouvellement du bail, y compris les modalités de fixation du loyer.
Rejeté
Demande de fixation du loyer après renouvellement
Le tribunal a jugé que seule la voie de la révision triennale est ouverte au preneur pour solliciter une modification du montant du loyer, et que la demande de fixation du loyer est irrecevable.
Rejeté
Droit au remboursement des loyers perçus
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer, ce qui empêche toute demande de remboursement des trop-perçus.
Rejeté
Droit aux intérêts sur le remboursement
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer, ce qui empêche toute demande d'intérêts sur le trop-perçu.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité de la demande principale, ce qui empêche toute demande d'indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, loyers commerciaux, 11 déc. 2024, n° 23/09738
Numéro(s) :	23/09738
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMERClémence COLIN
Parties :	S.A.R.L. GEOX FRANCE c/ S.C.I. 27 ARCADES

Texte intégral

N° RG 23/09738 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLKH

LOYERS COMMERCIAUX

(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce)

N° RG 23/09738 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLKH

Minute N°

COPIE EXÉCUTOIRE. à :

M^e Clémence COLIN

M^e Céline FUCHS – 161

M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER – 18

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 11 DECEMBRE 2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 11 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GEOX FRANCE, anciennement GEOX RETAIL FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

[Adresse 4]

représentée par M^e Céline FUCHS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 161, avocat postulant et M^e Clémence COLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. 27 ARCADES, prise en la personne de ses co-gérants en exercice, domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,

Greffier : Cédric JAGER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En Premier ressort,

Mis à disposition au greffe

Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Nathalie BOURGER, Greffière placé

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte du 28 mars 2006, la Sci 27 ARCADES a donné à bail commercial à la Sàrl GEOX FRANCE un local composé d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’une cave au [Adresse 2] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 140.000 €, à effet au 1er avril 2006 jusqu’au 31 mars 2015.

Le 23 février 2015, la Sàrl GEOX FRANCE a signifié par acte extra-judiciaire à la Sci 27 ARCADES une demande de renouvellement de bail « pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer annuel correspondant au montant contractuellement prévu au bail et révisé du seul fait de la variation de l’indice applicable, toute autre clause et condition restant inchangées » (annexe 2 demanderesse).

La Sci 27 ARCADES n’a pas répondu à cette demande de renouvellement.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 janvier 2017, la Sàrl GEOX FRANCE a adressé à la Sci 27 ARCADES un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux indiquant que l’acceptation tacite du renouvellement par la bailleresse n’avait pas permis une fixation amiable du loyer de renouvellement de sorte qu’elle serait bien fondée à solliciter la fixation du loyer de renouvellement à une somme de 63.200 € hors taxes et hors charges et, subsidiairement, la désignation d’un expert.

Par mémoire en réplique en date du 17 février 2017, la bailleresse rappelait que l’acceptation tacite du bailleur portait tant sur le renouvellement que sur le loyer et sollicitait que soit constaté l’accord des parties outre le renouvellement du bail depuis le 1er avril 2015.

Par assignation signifiée le 15 mai 2017, la Sàrl GEOX FRANCE a attrait la société 27 ARCADES par devant la juridiction de céans au visa des articles L.145-33 et suivants du Code de Commerce aux fins de voir, à titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 63.200 € par an hors taxes/hors charges à compter du 1er avril 2015 ;

— ordonner le remboursement du trop-perçu des loyers depuis le 1er avril 2015.

Par jugement avant dire droit du 13 décembre 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a désigné Madame [S] [R] es qualité d’expert judiciaire.

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2020, la Sàrl GEOX FRANCE a donné congé des locaux qu’elle occupait [Adresse 3]) avec effet au 31 mars 2021.

L’expert Judiciaire a déposé son rapport le 23 juin 2023, concluant à une valeur locative de 127.500 € hors taxes et hors charges au 1er avril 2015.

Par jugement du 8 novembre 2023, l’affaire a été radiée du rôle.

Le 22 novembre 2023, la Sàrl GEOX FRANCE a déposé un acte de reprise d’instance au greffe des référés civils.

Par avis du 28 novembre 2023, l’affaire a été appelée à l’audience des loyers commerciaux au tribunal judiciaire de Strasbourg le 14 février 2024 à 9h00.

Selon mémoire en réplique après expertise du 11 juin 2024, la Sàrl GEOX FRANCE a sollicité voir, à titre liminaire :

— déclarer l’ensemble de ses demandes recevables ;

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 63.200 € par an hors taxes/hors charges à compter du 1er avril 2015 ;

— ordonner le remboursement du trop-perçu des loyers depuis le 1er avril 2015 jusqu’au terme du bail le 16 février 2021 ;

— ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur le trop-perçu des loyers et ordonner que, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

— dire que le dépôt de garantie doit être réajusté en conséquence et que la Sci 27 ARCADES devra lui restituer le trop-perçu ;

— condamner la Sci 27 ARCADES à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la Sci 27 ARCADES aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 127.500 € par an hors taxes/hors charges à compter du 1er avril 2015 ;

— ordonner le remboursement du trop-perçu des loyers depuis le 1er avril 2015 jusqu’au terme du bail le 16 février 2021 ;

En toute hypothèse,

— condamner la Sci 27 ARCADES à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci 27 ARCADES aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par mémoire en réplique après expertise du 25 octobre 2024, la Sci 27 ARCADES a entendu voir :

À titre principal :

— constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail et la fixation du loyer du bail renouvelé au montant du loyer pratiqué au 1er avril 2015 ;

— juger que le bail du 28 mars 2006 s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015 ;

— constater l’existence et la validité de la clause dite «plancher» ;

En conséquence :

— juger la Sàrl GEOX FRANCE irrecevable, en tout cas mal fondée en ses demandes ;

— débouter la Sàrl GEOX FRANCE de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement :

— constater que le loyer payé par la Sàrl GEOX FRANCE entre le 1er avril 2015 et le 16 février 2021 correspondait à la valeur locative ;

En conséquence :

— débouter la Sàrl GEOX FRANCE de l’intégralité de ses demandes ;

À titre très subsidiaire :

— fixer la valeur locative à la somme de 140.000 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2015, montant du loyer-plancher ;

— fixer le point de départ du cours des intérêts au jour du jugement à intervenir ;

À titre infiniment subsidiaire :

— fixer la valeur locative à la somme de 127.500 € par an Hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2015, laquelle correspond à la valeur locative fixée par l’Expert Judiciaire ;

— fixer le point de départ du cours des intérêts au jour du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner la Sàrl GEOX FRANCE à devoir régler à la SCI 27 ARCADES une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la Sàrl GEOX FRANCE aux entiers dépens.

A l’audience du 13 novembre 2024, la Sàrl GEOX FRANCE a exposé oralement que le mémoire avait été valablement notifié de sorte qu’il n’y avait pas d’irrecevabilité et la Sci 27 ARCADES a répondu que ce n’était pas contesté. Les parties ont réitéré oralement leurs prétentions et se sont référées, pour le surplus, à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire :

Il convient de constater que les mémoires ont été notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception conformément à l’article R.145-36 du code de commerce et que ce point n’est plus contesté par la Sci 27 ARCADES.

Au fond :

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article L.145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, alors que le loyer annuel hors taxes et hors charges était de 140.000 € en 2006 puis de 166.510,20 € au 4e trimestre 2016, la Sàrl GEOX FRANCE sollicite un loyer renouvelé de 63.200 € à compter du 1er avril 2015 et, à titre subsidiaire, à 127.500 €, soit la valeur locative chiffrée par l’expert.

La Sci 27 ARCADES s’oppose à la fixation du loyer renouvelé notamment au motif qu’elle aurait accepté tacitement la demande de renouvellement du bail formulée par la Sàrl GEOX FRANCE en date du 23 février 2015 tant dans son principe que dans les clauses et conditions proposées par la société locataire, y compris les conditions financières.

Il ressort en effet des pièces versées au dossier que la Sàrl GEOX FRANCE, preneur, a sollicité le renouvellement du bail « pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer annuel correspondant au montant contractuellement prévu au bail et révisé du seul fait de la variation de l’indice applicable, toute autre clause et condition restant inchangées » (annexe 2 demanderesse).

Il est constant que la Sci 27 ARCADES n’a pas répondu dans le délai de 3 mois imparti par les dispositions de l’article L.145-10 du code de commerce.

Il s’ensuit que la Sci 27 ARCADES a accepté la proposition de renouvellement du bail comprenant les modalités de fixation du loyer annuel.

Par ailleurs, les dispositions des articles L.145-10 et L.145-11 du code de commerce permettent au bailleur, qui accepte le renouvellement de manière expresse ou tacite, et non au preneur, de solliciter une fixation du loyer ultérieurement. En l’occurrence, en l’absence de demande de fixation du loyer par le bailleur, seule la voie de la révision triennale est ouverte au preneur pour solliciter une modification du montant du loyer.

Surabondamment, la Sàrl GEOX FRANCE a sollicité la fixation du loyer en 2017, soit près de deux ans après sa demande de renouvellement du bail.

Partant, la demande de la Sàrl GEOX FRANCE sera déclarée irrecevable.

La Sàrl GEOX FRANCE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à la Sci 27 ARCADES la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. La Sàrl GEOX FRANCE sera condamnée à verser cette somme.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de fixation de loyer formulée la Sàrl GEOX FRANCE ;

REJETTE la demande de fixation de loyer formulée par la Sàrl GEOX FRANCE ;

CONDAMNE la Sàrl GEOX FRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la Sàrl GEOX FRANCE à verser à la Sci 27 ARCADES la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE tous les autres chefs demandes des parties.

DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision ;

Ainsi prononcé en audience publique les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

Le Greffier Le Président