Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 23 octobre 2025, n° 25/00351

TJ Versailles 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers par la société Optima Optic.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien de la société Optima Optic dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que l'obligation de paiement du loyer n'était pas sérieusement contestable, justifiant la demande de provision.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la société Optima Optic devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la société Optima Optic à payer une somme au titre des frais de justice, considérant que la société Elogie-SIEMP était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 23 oct. 2025, n° 25/00351
Numéro(s) :	25/00351
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie TERIITEHAUAnne-Eva BOUTAULTAhmed SOLIMANCatherine HENNEQUIN
Parties :	SA ELOGIE-SIEMP c/ S.A.S.U. OPTIMA OPTIC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00351 – N° Portalis DB22-W-B7J-SY43

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. ELOGIE – SIEMP C/ S.A.S.U. OPTIMA OPTIC

DEMANDERESSE

SA ELOGIE-SIEMP, au capital social de 1.689.562,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P483, M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

DEFENDERESSE

SAS OPTIMA OPTIC, au capital social de 1.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 898 013 800, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], ledit siège social constituant les lieux loués, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :, M^e Anne-eva BOUTAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 103

Débats tenus à l’audience du 11 septembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffière lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2021, la société Elogie-SIEMP a consenti à la société Optima Optic un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2021 moyennant un loyer annuel de 6 003,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 7 novembre 2024, la société Elogie-SIEMP a fait signifier à la société Optima Optic un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 10 829,41 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la société Elogie-SIEMP a fait assigner en référé la société Optima Optic devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après trois renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 11 septembre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Elogie-SIEMP demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit au 7 décembre 2024 du bail commercial liant les parties ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Optima Optic ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Optima Optic à lui payer, à titre de provision, la somme de 17 765,18 €, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner la société Optima Optic à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer, charges et taxes ;condamner la société Optima Optic à lui payer la somme de 1 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Optima Optic demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal :

dire n’y avoir lieu à référé ;à titre subsidiaire :

renvoyer l’affaire à une audience au fond en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ;à titre plus subsidiaire :

débouter la société Elogie-SIEMP de l’ensemble de ses demandes, sauf concernant la demande provisionnelle relative aux loyers dus en dehors de la période de travaux de mars 2022 à juin 2023 ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;l’autoriser à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités et dire que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;à titre encore plus subsidiaire :

débouter la société Elogie-SIEMP de l’ensemble de ses demandes, sauf concernant la demande provisionnelle relative aux loyers dus ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;l’autoriser à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités et dire que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;en tout état de cause :

condamner la société Elogie-SIEMP à lui verser la somme de 3 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur le renvoi à une audience de fond :

Aux termes de l’article 837, alinéa 1er, du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est justifié d’aucune urgence par la partie qui en formule la demande, il convient de rejeter la demande subsidiaire tendant à faire usage de ces dispositions.

Sur la demande de provision au titre de loyers impayés :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l’exception d’inexécution (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

En l’espèce, la société Elogie-SIEMP verse aux débats un extrait du compte de la société Optima Optic arrêté au 14 août 2025, terme d’août 2025 inclus, faisant état d’une dette locative d’un montant de 17 765,18 € TTC.

Si la société Optima Optic invoque des travaux de rénovation intervenus au sein de l’ensemble immobilier ayant réduit la fréquentation de ses clients, elle ne justifie pas que l’ampleur desdits travaux – réalisés à l’extérieur du local commercial objet du bail – ait eu pour effet d’empêcher l’exploitation de celui-ci, ni ne l’ait rendu impropre à son usage.

L’obligation de payer le loyer n’est donc pas sérieusement contestable et il convient de condamner la société Optima Optic à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Elogie-SIEMP.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société Optima Optic et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu le 13 avril 2021 entre la société Elogie-SIEMP et la société Optima Optic comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 7 novembre 2024 à la société Optima Optic vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 10 829,41 € au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Il ressort d’un décompte du 14 août 2025 produit par la demanderesse que la société Optima Optic ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 décembre 2024 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société Optima Optic ne s’acquitte plus du montant de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s’est aggravée. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Optima Optic selon les termes du dispositif ci-après.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation due à la société Elogie-SIEMP à compter du 8 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur les demandes accessoires :

La société Optima Optic, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société Optima Optic à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 1 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 avril 2021 entre la société Elogie-SIEMP et la société Optima Optic portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), sont réunies au 7 décembre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Optima Optic pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Optima Optic à payer à la société Elogie-SIEMP la somme provisionnelle de 17 765,18 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 14 août 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur un montant de 13 105,27 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société Optima Optic à payer à la société Elogie-SIEMP une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Optima Optic à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 1 250,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Optima Optic aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffère, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE