N° RG 22/09604 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LQAY

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 22/09604 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LQAY

Copie exec. aux Avocats :

CE JOUR

M^e Benjamin ETTEDGUI ABOAB

M^e Elisabeth FERNANDEZ

Le Greffier

M^e Benjamin ETTEDGUI ABOAB

M^e Elisabeth FERNANDEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT du 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 15 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 26 Novembre 2024

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Florence VANNIER, Président et par Audrey TESSIER

DEMANDEURS :

Madame [J] [W] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth FERNANDEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 42

Monsieur [O] [N] [L] [S]

né le 07 Décembre 1969 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Elisabeth FERNANDEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 42

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D] [T] DIT [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Benjamin ETTEDGUI ABOAB, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 343

Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le N° RG 22/9604 ;

Vu l’assignation délivrée le 18 novembre 2022, à [X] [D] [T] DIT [T] (ci-après [X] [T] ), à la requête de [O] et [J] [S] ainsi que leurs dernières écritures, notifiées par RPVA, le 17 juin 2024, et tendant à ce que le présent Tribunal, se fondant sur les dispositions des art. 1103, 1217, 1304-3 et 1353 du Code civil :

— déboute le défendeur de toutes ses prétentions

— le condamne à leur verser une somme de 111.500 € au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente signé le 20 mai 2022

— à défaut, le condamne à leur verser une somme de 15.000 € au titre du dépôt de garantie

— condamne [X] [T] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de [X] [T], datées du 11 mars 2024 et tendant à ce que la juridiction:

— à titre principal :

* déboute [O] et [J] [S] de toutes leurs demandes

* les condamne aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles

— à titre subsidiaire, réduise le montant de la clause pénale au regard de son montant manifestement excessif;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 septembre 2024 ;

MOTIFS

Attendu qu’il est constant que :

— le 20 mai 2022, les époux [S] ont signé avec [X] [T] un compromis de vente portant sur un immeuble leur appartenant situé [Adresse 3] à [Localité 7]

— le prix, incluant les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur, était de 1.223.400 €

— cette vente a été consentie et acceptée sous un certain nombre de conditions supensives parmi lesquelles figuraient :

* l’absence de servitudes d’urbanisme mettant en cause la propriété ou la destination de l’immeuble

* l’obtention, par l’acquéreur, au plus tard le 1er juillet 2022, d’un prêt sur une durée de 20 ans, d’un montant maximum de 573.400 € avec un taux d’intérêt maximal hors assurance de 1,5 %

— l’acte précisait par ailleurs qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente interviendrait au plus tard le 22 août 2022

— convoqué à deux reprises par Me [E], notaire à [Localité 7], aux fins de réitération de la vente par acte authentique, [X] [T] ne s’est pas déplacé

— sommé, par Me [E], de se présenter le 26 septembre 2022, il n’a pas d’avantage comparu de sorte que le notaire a établi un procès-verbal de carence au vu duquel les époux [S] l’ont attrait devant la chambre civile du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

— les demandeurs exposent que [X] [T] n’a pas versé de dépôt de garantie et surtout, n’a pas sollicité de prêt répondant aux caractéristiques prévues par le compromis, n’a pas fait appel à deux banques différentes et n’a pas agi dans les meilleurs délais

— ils estiment en conséquence qu’il a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui doit dès lors être réputée accomplie, par application de l’art. 1304-3 du Code civil, et concluent à la condamnation du défendeur au paiement de la clause pénale insérée au contrat

— ils relèvent par ailleurs que, contrairement à ce que soutient [X] [T], la condition suspensive relative à la purge des servitudes est elle-aussi réalisée, ce qui a pour conséquence de rendre la vente parfaite

— de son côté, [X] [T] affirme qu’il a scrupuleusement respecté les obligations mises à sa charge par le compromis du 20 mai 2022, que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer et qu’en tout état de cause, la condition suspensive relative à la purge des servitudes ne s’est pas réalisée ;

Attendu qu’aux termes des art. 1304, 1304-3 et 1231-5 du Code civil :

— l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain

— la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple

— la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement

— lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre

— néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;

Attendu qu’au cas d’espèce, le compromis de vente du 20 mai 2022 contenait les stipulations suivantes :

— "La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 1.115.000 €"

— "Ce prix est payable comme suit :

15.000 € ( le dépôt de garantie sera versé en la comptabilité de Maître [E], notaire à [Localité 7], dans un délai de 10 jours à compter des présentes, par virement. A défaut de virement dans ce délai, le vendeur pourra demander la caducité des présentes….

1.100.000 € soit le solde à la signature de l’acte notarié"

— "L’acquéreur déclare avoir l’intention de réaliser le financement … au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 573.400 €« et »au moyen de ses fonds personnels pour 650.000 €"

— « Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l’intérêt des deux parties, et pour d’autres, dans l’intérêt de l’acquéreur seul. »

— « L’acquéreur déclare avoir connaissance du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

— "Le présent avant-contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur au plus tard le 1er juillet 2022, d’un ou de plusieurs prêts sous les conditions énoncées ci-dessous :

apport personnel : 650.000 €

montant maximum : 573.400 €

durée : 20 ans

taux d’intérêts maximum (hors assurance) : 1,5 %

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5 % et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

L’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement, et notamment à déposer le dossier d’emprunt, dans les meilleurs délais.

Toutefois, le vendeur ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’acquéreur ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre de dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur d’au moins deux refus de financement d’établissements bancaires distincts."

— « Les présentes sont ainsi conclues sous la condition suspensive de l’obtention de l’acquéreur d’un accord de principe de prêt d’un établissement bancaire avant le 3 juin 2022. A défaut, les présentes seront, sur demande écrite du vendeur, considérées comme caduques, sauf à ce que les parties s’accordent à considérer que cette absence de documents ne présente pas de caractère de gravité. »

— " Dans l’éventualité ou l’une ou l’autre des parties soussignées ne voudrait pas régulariser authentiquement le présent compromis de vente alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, la partie défaillante devra verser à l’autre partie la somme de 115.000 € et ce dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure faite par lettre recommandée avec avis de réception. En outre, la partie défaillante supportera seule la totalité de la négociation."

— « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 22 août 2022 »

— « La date extrême de réitération des présentes n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

— « Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts. »

— « Si un dépôt de garantie a été versé, le montant de ce dépôt s’imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au vendeur sous la déduction des frais des présentes. » ;

Attendu que c’est à [X] [T], au bénéfice de qui la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a été stipulée, d’établir qu’il a bien sollicité, dans les conditions prévues au compromis de vente, un prêt répondant aux caractéristiques définies dans le dit compromis, et que faute pour lui de le faire, la condition sera réputée accomplie par application des dispositions de l’art. 1304-3 du Code civil précité ;

Attendu que pour justifier de ce qu’il a exécuté toutes les obligations mises à sa charge à cet égard, le défendeur produit :

— une « fiche d’information standardisée » établie le 10 juin 2022 par la SOCIETE GENERALE, portant le numéro de dossier : 13345776 et le numéro chrono : 9017630 et précisant qu’elle se rapportait à un prêt immobilier à taux fixe de 1,40 % l’an, d’un montant de 502.850 €, d’une durée de 240 mois, comportant 240 versements « dont 0 de différé » de 2.512,37 € chacun

— un message électronique adressé par lui, le 17 juin 2022, à la SOCIETE GENERALE et ainsi rédigé « Je suis désolé de vous relancer aussi souvent mais vous deviez avoir une réponse fin de semaine il me semble. L’agence me relance aussi de son côté, j’aimerais ne pas perdre ce bien si cela est possible »

— un message électronique adressé par lui, le 18 juin 2022, à la SOCIETE GENERALE dans lequel il indiquait: « L’agence immobilière en charge de la commercialisation me fait savoir qu’elle ne pourra pas plus attendre sur l’option de ce bien. Vous comprenez que j’attends aussi une réactivité de la part de ma banque. Merci de me donner votre position afin que je puisse être fixé. »

— un message électronique envoyé par lui, le 23 juin 2022, à sa banque dans lequel il s’exprimait ainsi : " … ma position de relance est fortement désagréable et la vôtre, si vous n’avez toujours pas de réponse, doit l’être également…

Néanmoins, vous deviez revenir vers moi après votre entretien avec votre directrice.

Qu’en est-il svp ?

….. dans ma relation avec la SG, mon attente se situe également au niveau de la réactivité afin de ne pas perdre ce bien destiné à ma résidence principale." ;

— une « attestation de refus de crédit » non motivée, datée du 16 septembre 2022, portant le numéro de dossier : 13345776 et le numéro chrono : 9874700, faisant référence à la demande de crédit déposée, par lui, le 10 juin 2022, en vue de financer l’acquisition clé en mains d’un bien sis [Adresse 3] à [Localité 7], les caractéristiques étant les suivantes " Prêt immobilier taux fixe

Montant : 502.850,00 euros

Durée totale (différé inclus) : 20 ans" ;

Que [X] [T] affirme par ailleurs que dès le 18 août 2022, son notaire avait envoyé au notaire des époux [S] un e-mail dans lequel il l’informait de ce qu’en l’absence de solution alternative, l’acquisition projetée ne pourrait se réaliser ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que :

— s’agissant des délais dans lesquels les démarches devaient être effectuées par [X] [T] :

° le compromis de vente :

* imposait un dépôt de dossier « dans les meilleurs délais »

* sanctionnait l’absence, au 3 juin 2022, d’accord de principe sur un prêt, par la caducité de la convention, sur demande écrite des vendeurs, à moins que les parties s’accordent à considérer que cette circonstance ne présentait pas de caractère de gravité

° tel a bien été le cas, en l’espèce, les époux [S] n’ayant pas usé de leur faculté de demander la caducité du compromis, alors même que [X] [T] n’avait pas justifié d’un accord de principe dans le délai fixé et ayant au contraire été disposés à régulariser la vente, par acte authentique, jusqu’au mois de septembre 2022

° en tout état de cause, [X] [T] a agi dans les meilleurs délais dès lors que sa demande de prêt a été formalisée le 10 juin 2022, soit 3 semaines après la signature du compromis et 3 semaines avant la date fixée pour l’obtention d’un prêt

— s’agissant du caractère unique de la demande de prêt formée par le défendeur :

° force est de constater que le compromis de vente n’imposait aucunement à [X] [T] de s’adresser au moins à deux banques différentes et subordonnait la réalisation fictive de la condition suspensive exclusivement à une absence de conformité de la demande quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5 % et à la durée de l’emprunt

° par ailleurs, seule la restitution d’un éventuel dépôt de garantie supposait un refus de financement de la part d’au moins deux établissements bancaires distincts

— s’agissant de la durée du prêt, il importe peu que la fiche d’information standardisée du 10 juin 2022 fasse état d’une absence de différé tandis que l’attestation de refus de crédit mentionne « différé inclus », l’existence ou non d’un différé n’étant pas entrée dans le champ contractuel

— la différence existant entre les numéros « chrono » figurant d’une part, sur la fiche d’information standardisée du 10 juin 2022 et d’autre part, sur l’attestation de refus de prêt ne saurait par ailleurs porter à conséquence, dès lors que les demandeurs ne justifient pas de la nature exacte d’un numéro « chrono » et que le numéro de dossier qui apparaît sur ces deux documents est, quant à lui, le même

— il importe également peu que le taux du prêt ne soit pas repris dans l’attestation de refus établie par la banque puisque le numéro de dossier correspond et que les autres spécifications du prêt sollicité y sont bien reprises

— en outre, [X] [T] ne saurait être tenu pour responsable de la présentation des documents édités par sa banque

— aucune conséquence négative ne saurait être tirée du fait que le refus de la banque n’est pas motivé, une telle absence de motivation étant la règle en cette matière

— contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, compte tenu de toutes les indications qu’elle contient, la fiche d’information standardisée européenne (FISE) produite par [X] [T] s’analyse bien en une authentique demande de prêt, de sorte qu’il n’est pas nécessaire que soit produite un « dossier de prêt »

— pour le reste :

° la somme empruntée et le taux du prêt étaient parfaitement conformes aux stipulations du compromis

° [X] [T] démontre qu’il n’a cessé de relancer son banquier afin qu’il se prononce rapidement sur sa demande

° celle-ci a été rejetée sans qu’il n’y ait aucune faute de sa part ;

Attendu que dans ces conditions :

— la preuve apparaît suffisamment rapportée que [X] [T] a exécuté les obligations qui résultaient pour lui de la signature du compromis et qu’il n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de sorte que celle-ci ne peut être considérée comme fictivement accomplie par application de l’art. 1304-3 du Code civil

— les conditions suspensives n’étant pas toutes réalisées et [X] [T] ayant, de ce fait, été en droit de refuser de signer l’acte authentique de réitération de la vente, les époux [S] ne peuvent obtenir sa condamnation à leur verser le montant de la clause pénale prévue au compromis ;

Qu’ils ne peuvent pas d’avantage, dans le cadre de la présente instance, lui réclamer le paiement d’un dépôt de garantie qui n’a jamais été réglé, le compromis, qui constituait la loi des parties, ne sanctionnant l’absence de virement de 15.000 €, par [X] [T], que par la possibilité, qu’ils n’ont pas saisie, de demander la caducité du compromis ;

Attendu que parties perdantes, les époux [S] devront être condamnés aux entiers dépens, l’équité commandant d’allouer à [X] [T] une indemnité de 1.500 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Qu’il convient enfin de rappeler que par application de l’art. 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort:

— DEBOUTE les époux [S] de toutes leurs prétentions

— CONDAMNE les époux [S] à payer à [X] [T] une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles

— CONDAMNE les époux [S] aux entiers dépens

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Florence VANNIER