N° RG 23/09628 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MLA7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 23/09628

N° Portalis DB2E-W-B7H-MLA7

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [G] [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE GRAND EST

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Stéphanie BOEUF, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A. LIVIE, venant aux droits de la S.A. BATIGERE GRAND EST

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 842 127 532

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Stéphanie BOEUF, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [M] [U] épouse [G] [E]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [X] [P], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 janvier 2021, la société d'[Adresse 9] a donné à bail à Madame [M] [G] [E] un appartement sis [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 961,50 €, provision sur charge comprise, payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque terme.

Suivant acte d’huissier du 17 mars 2023, la société d’ HLM BATIGERE a fait commandement à la locataire de payer la somme en principal de 5 394,98 euros au titre de l’arriéré outre les frais. L’acte visait la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit délivré le 5 juillet 2023, la société d’ [Adresse 9] a fait assigner Madame [M] [G] [E] devant la juridiction de céans en vue d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sous astreinte de la locataire et la condamnation de cette dernière à lui devoir la somme de 8 433,73 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance outre une indemnité d’occupation mensuelle de 960,97 euros avec indexation et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon attestation notariée du 25 janvier 2024, l’appartement loué à la défenderesse a fait l’objet d’un apport de la SA LIVIE.

Le 16 février 2024, la SA LIVIE est intervenue volontairement à la procédure.

A l’audience du 27 février 2024, la société d’HLM BATIGERE représentée par son conseil a indiqué que depuis janvier 2024 c’est la société LIVIE qui est propriétaire du bien loué à la défenderesse.

La société LIVIE, représentée par son conseil, a repris à son compte les demandes initiales de la société d’HLM BATIGERE qu’elle a maintenues. Elle a exposé que Madame [M] [G] [E] n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Assignée en étude, Madame [M] [G] [E] n’ a pas comparu ni personne pour elle.

Le rapport de diagnostic lu à l’audience mentionne que « Madame [U] [M] », divorcée, qui a rencontré des difficultés de santé majeures et perçoit l’AAH a bénéficié d’une mesure d’effacement des dettes et qu’un projet de relogement est en cours avec le bailleur.

Interrogé à l’audience, le conseil de la société d’ [Adresse 9] et de la SA LIVIE a indiqué tout ignorer de la procédure de surendettement et a été invité à présenter ses observations par écrit en cours de délibéré.

Par note réceptionnée le 13 mars 2024, Maître [Y] a produit la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin du 10 janvier 2024 et indiqué que seule une décision de recevabilité était justifiée et que le paiement du loyer courant n’avait pas repris.

Par jugement avant-dire droit du 11 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et dans ce cadre a :

invité la société d’ [Adresse 9] et la SA LIVIE à :justifier de l’exigibilité de sa créance au vu de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin,produire un décompte actualisé,invité la SA LIVIE à faire valoir le cas échéant des demandes qui seront notifiées à [M] [G] [E],invité Madame [M] [G] [E] à comparaître, à justifier de sa situation et de la reprise du loyer courant.A l’audience du 22 octobre 2024, la société LIVIE représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative expurgée de la dette effacée par décision de la commission de surendettement du 21 février 2024 à hauteur de 15 249,61 euros. Elle a confirmé que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris par la locataire à compter de cette date.

Madame [M] [G] [E] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 avril 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 février 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA LIVIE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges expurgé de la dette qui a été effacée par décision de la commission de surendettement, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies et notamment du décompte actualisé au 18 octobre 2024 que la dette locative de Madame [M] [G] [E] s’élève à la somme de 7 870,32 euros (loyers et charges impayés depuis le 29 février 2024 soit après la décision de la commission de surendettement) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 mars 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [M] [G] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [M] [G] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [M] [G] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le 9 janvier 2024 la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a déclaré recevable le dossier de Madame [M] [G] [E] et par décision du 21 février 2024 a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en effaçant notamment la dette à l’encontre de BATIGERE NORD EST (loyers courants) à hauteur de 15 249,61 euros.

Les pièces produites par la demanderesse et notamment le décompte actualisé au 18 octobre 2024 fait état d’impayés des loyers et charges courants à compter du 29 février 2024, soit après la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par conséquent, Madame [M] [G] [E] n’ayant pas repris le paiement des loyers et charges courants, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [G] [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’apparaît pas conforme à l’équité de condamner Madame [M] [G] [E] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2021 entre la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE, d’une part, et Madame [M] [G] [E] née [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [G] [E] née [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [G] [E] née [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [E] née [C] à verser à la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE la somme de 7 870,32 euros (décompte arrêté au 18 octobre 2024, impayés du 29 février 2024 au 30 septembre 2024, loyer et charges du mois de septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [E] née [U] à verser à la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande de la SA LIVIE venant aux droits de la société d’HLM BATIGERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [E] née [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS