TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 23/04345 – N° Portalis DB2Z-W-B7H-HICY

Jugement n° : 25/00224

CG/CH

JUGEMENT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [C]

demeurant [Adresse 2]

Madame [Z] [C]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Aurore MIQUEL de la SELARL AM AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

DÉFENDEUR :

S.C.I. MPJ BELLEAIMEE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 02 Septembre 2025 sur le rapport de Caroline GERARD.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président

Assesseur : Caroline GERARD, Juge

Assesseur : Mathilde BERNARD, Juge

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, Premier Vice-président, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 30 Septembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] (ci-après dénommés « les époux [C] ») sont propriétaires depuis 2014 d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

En 2017, la société MPJ BELLEAIMEE entreprenait la construction d’un immeuble sur le terrain voisin situé au numéro 19 de la même rue. Au mois de novembre 2019, le chantier s’arrêtait, après l’abandon de l’entreprise générale en charge des travaux.

Courant décembre 2019, des moisissures et des infiltrations d’eau apparaissaient au niveau du mur des époux [C], mitoyen à la construction nouvelle.

Deux expertises amiables étaient réalisées, concluant que l’absence d’étanchéité entre les murs des deux propriétés était à l’origine des désordres.

Aucun accord amiable n’était trouvé entre les parties, en dépit du protocole d’accord proposé par la société MPJ BELLEAIMEE.

Par ordonnance de référé en date du 16 avril 2021, une expertise était ordonnée. Monsieur [H] [J], expert désigné par ordonnance du 4 juin 2021 en lieu et place du premier expert commis, rendait son rapport le 31 décembre 2022.

Par exploit en date du 26 mai 2023, les époux [C] ont fait assigner la société MPJ BELLEAIMEE devant cette juridiction, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions en date du 20 juin 2024, les époux [C] demandent au Tribunal de :

— Condamner la société MPJ BELLEAIMEE à leur verser les sommes suivantes :

*43 200 euros au titre de leur « préjudice de jouissance correspondant aux loyers non perçus »,

*5 400 euros au titre de leur « préjudice de jouissance le temps des travaux de remise en état du bien »,

*12 069,89 euros au titre du coût des travaux de remise en état du bien,

*7 000 euros au titre de leur préjudice moral,

*10 845,02 euros au titre des frais d’expertise judiciaire,

*892,80 euros au titre des frais d’expertise amiable,

*8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société MPJ BELLEAIMEE aux entiers dépens ;

— Condamner la société MPJ BELLEAIMEE à leur communiquer les coordonnées de son assureur, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— « Assortir la décision de l’exécution provisoire ».

Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] se fondent sur les articles 544 et 1240 du code civil, et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Ils font valoir que la société MPJ BELLEAIMEE est intégralement responsable des désordres subis, trouvant leur origine dans un défaut d’étanchéité au niveau du mur mitoyen, défaut constaté par l’expert judiciaire ; de sorte que la société défenderesse doit être condamnée à les indemniser des préjudices en étant résultés.

S’agissant de leurs préjudices, ils invoquent d’abord un « préjudice de jouissance du rendement locatif » dans la mesure où les infiltrations subies ne leur ont pas permis de mettre en location les trois logements qu’ils avaient commencé à rénover à cette fin, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 1 350 euros par mois.

Les époux [C] font ensuite valoir un préjudice de jouissance pendant les quatre mois que dureront les travaux nécessaires pour la réfection et la déshumidification des lieux.

Ils sollicitent en outre la prise en charge du coût de ces travaux, à hauteur de la somme retenue par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, les époux [C] allèguent d’un préjudice moral au regard notamment du refus de la défenderesse de mettre en place des mesures conservatoires adaptées pour limiter leur préjudice, de la nécessité de souscrire un crédit pour régler les frais d’expertise, de l’impossibilité d’exploiter intégralement leur propriété depuis quatre ans et de la durée de la procédure.

Les demandeurs sollicitent en outre le remboursement des frais d’expertise amiable engagés et la prise en charge par la société défenderesse des frais d’expertise judiciaire.

Enfin, les époux [C] demandent la condamnation de la société défenderesse, sous astreinte, à leur communiquer les coordonnées de son assureur, soulignant qu’elles n’ont jamais été transmises malgré les sollicitations de l’expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions en date du 2 août 2024, la société MPJ BELLEAIMEE demande au Tribunal de :

A titre principal,

— Réduire le montant des travaux de remise en état à la somme de 1 878 euros;

— Débouter les époux [C] de leurs prétentions pour le surplus ;

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant des sommes réclamées par les époux [C] au titre de leurs « préjudices de jouissance » en appliquant un taux de perte de chance de 10% ;

En tout état de cause,

— Condamner les époux [C] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société MPJ BELLEAIMEE ne conteste pas être à l’origine des désordres résultant de l’absence d’étanchéité initiale entre les deux murs mitoyens. En revanche, elle soutient qu’elle ne saurait être tenue responsable de l’aggravation des désordres dans la mesure où les époux [C] n’ont eu, depuis leur apparition, de cesse de refuser la réalisation de l’étanchéité verticale nécessaire entre les deux lots afin de faire cesser les désordres, pour laquelle elle avait mandaté une entreprise en mars 2021. Elle souligne également le refus des demandeurs de signer le protocole d’accord visant à les indemniser, lequel protocole tenait pourtant compte d’un devis établi par l’entreprise de leur choix.

S’agissant des demandes indemnitaires formulées, la société MPJ BELLEAIMEE sollicite d’abord la réduction du montant alloué au titre des travaux de réfection au seul coût de remise état et de nettoyage, soulignant, d’une part, que les infiltrations ont cessé à compter de mars 2021 et qu’elle ne saurait donc être tenue au remboursement des frais relatifs aux travaux d’assèchement, et, d’autre part, que les lieux n’étaient ni habités ni habitables au moment de l’apparition des premières infiltrations.

S’agissant des préjudices de jouissance allégués, la société défenderesse conclut, à titre principal, au rejet de ces demandes au motif qu’elle s’était, dès juin 2020, engagée à réparer les désordres, mais qu’elle s’est heurtée au refus des demandeurs de toute intervention de sa part, ajoutant que les époux [C] ne prouvent pas qu’à cette date les travaux de réhabilitation avaient été engagés. Elle expose en outre que la durée des travaux restant se confond avec la durée des travaux de réhabilitation prévus par les consorts [C]. A titre subsidiaire, la société MPJ BELLEAIMEE fait valoir que si l’existence d’un préjudice de jouissance était retenue par le tribunal, seule une perte de chance d’obtenir un revenu locatif pourrait être indemnisée. Elle ajoute que cette perte de chance devrait être évaluée à 10% eu égard au fait que l’habitation des époux [C] n’était pas en état d’être louée et que les travaux de réhabilitation n’avaient pas été engagés à la date d’apparition des désordres.

La société MPJ BELLEAIMEE conclut également au rejet de la demande formulée au titre du préjudice moral, en soulignant que la partie de l’habitation affectée par les désordres n’était pas habitée par les demandeurs, que ces derniers sont responsables de la durée de la procédure au regard de leur refus réitéré de toute intervention et du retard de consignation de la provision pour les frais d’expertise. Elle insiste par ailleurs sur le fait qu’elle a, quant à elle, toujours accepté de réaliser les travaux de remise en état nécessaires et œuvré à un règlement amiable du litige.

Enfin, la société défenderesse demande au tribunal de débouter les époux [C] de leurs demandes tant s’agissant des frais d’expertise amiable, au motif qu’ils ont été pris en charge par leur assurance protection juridique, que s’agissant des frais d’expertise judiciaire, au motif qu’elle était superfétatoire compte tenu des deux expertises amiables concordantes déjà réalisées et qu’en outre les frais de consignation ont déjà été remboursés par l’assureur des demandeurs.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de communication sous astreinte des coordonnées de son assureur, la société MPJ BELLEAIMEE expose que cette demande n’est pas justifiée et doit être rejetée comme étant « irrecevable ».

En réponse aux moyens de la défenderesse, les époux [C], dans leurs dernières conclusions susvisées, assurent n’avoir jamais fait obstacle à la réalisation des travaux d’étanchéité et soutiennent que la société MPJ BELLEAIMEE ne rapporte pas la preuve de ses affirmations. Ils ajoutent que le protocole d’accord ne proposait aucune garantie s’agissant de la sécurisation des installations et prévoyait une indemnité ne correspondant pas à la valeur réelle de leur dommage, raisons pour lesquelles ils ont refusé de le signer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 544 du même code, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsqu’une faute est invoquée, le caractère anormal de l’inconvénient subi du fait d’un voisin n’a pas à être établi, si les conditions ordinaires de la responsabilité civile sont remplies.

A défaut, la jurisprudence relative aux troubles anormaux du voisinage, désormais codifiée à l’article 1253 du code civil, prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, ou l’exploitant d’un fonds, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

S’agissant de la survenue des désordres

L’expert judiciaire a relevé dans le logement des consorts [C], au cours des opérations d’expertise menées le 9 mars 2022, la présence de « boursouflures/cloques avec déformation volumétrique de l’enduit plâtre et décolorations noirâtres par moisissures généralisées », ainsi qu’une « saturation du taux d’humidité » (p. 25), tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage au niveau des trois locaux destinés à la location.

L’expert judiciaire a retenu comme origine et cause de ces désordres des « infiltrations d’eaux nées du chantier mitoyen abandonné » (p. 25), résultant notamment :

d’un « faisceau de malfaçons d’exécution suite à un abandon de chantier par […] l’entreprise de construction […] pour le compte de la SCI MPJ BELLEAIMEE maître d’ouvrage occasionnel dont les travaux n’ont pas été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art » (p. 52) ;

d’un « défaut d’épuisement des eaux pluviales excédentaires aux fins d’assurer l’étanchéité des murs et des clôtures » (p. 52).

L’expert vise particulièrement les éléments suivants : « hors d’eau non effectué sur les planchers béton en cours de construction exposés aux intempéries et à la pluie vis-à-vis des riverains avec des risques d’inondation des sous-sols à défaut de conduire les eaux pluviales sur les terrains de la parcelle de l’immeuble en cours de construction » (p. 53).

La société MPJ BELLEAIMEE ne conteste pas les conclusions de l’expert judiciaire sur ces points. Elle reconnait à ce titre dans ses écritures sa responsabilité à l’égard des époux [C].

En conséquence, la responsabilité délictuelle de la société MPJ BELLEAIMEE est engagée à l’égard des demandeurs, de sorte que ces derniers sont fondés à solliciter l’indemnisation de leurs préjudices.

S’agissant de l’aggravation des désordres

La société MPJ BELLEAIMEE fait valoir que l’aggravation des désordres depuis les expertises amiables réalisées en février 2020 par la société SOGESSUR puis en juin 2020 par le cabinet [Localité 5], à la suite desquelles le chiffrage des dommages était estimé à 3 987,37 euros TTC, ne lui est pas imputable.

En premier lieu, la société défenderesse invoque à ce titre le refus des consorts [C] de lui accorder le tour d’échelle nécessaire pour réaliser son ravalement avec le mur mitoyen, avant même l’abandon de chantier par l’entreprise générale en novembre 2019.

Or, ces travaux – antérieurs aux désordres survenus – sont sans lien avec les travaux d’étanchéité ayant fait défaut et ayant été retenus par l’expert judiciaire comme à l’origine des dommages. En outre, aux termes d’une ordonnance du juge des référés du présent tribunal en date du 19 avril 2019, versée aux débats par les demandeurs, ce tour d’échelle a précisément été accordé à la société MPJ BELLEAIMEE.

Dès lors, le moyen est mal fondé.

En deuxième lieu, la société défenderesse fait valoir son engagement à procéder aux travaux d’étanchéité entre les deux bâtis et à indemniser les époux [C] du préjudice subi, et ce, dès la réunion d’expertise amiable contradictoire du 18 juin 2020 ainsi que mentionné dans le rapport établi par le cabinet [Localité 5]. Elle insiste en outre sur le protocole d’accord proposé en ce sens aux demandeurs, portant sur une indemnisation à hauteur de 5 217,04 euros, supérieure au chiffrage retenu par les deux experts amiables et correspondant au montant d’un devis établi par une société choisie par les demandeurs.

Néanmoins, et ainsi que les soulignent les époux [C], ce protocole d’accord, proposé par la société MPJ BELLAIMEE et versé aux débats, comportait – outre une proposition d’indemnisation qualifiée d'« intégrale et irrévocable » – l’engagement de ladite société « dans les vingt (20) jours de la signature de ce protocole de faire cesser la cause du désordre objet du présent différend en posant des bâches sur son ouvrage afin que les infiltrations cessent » (p. 3). Or, au regard du caractère nécessairement provisoire d’une telle intervention, la société MPBJ BELLEAIMEE n’est pas fondée à se prévaloir du défaut de signature par les époux [C] de ce protocole, qui ne saurait constituer une faute leur étant imputable et susceptible d’être retenue comme étant à l’origine de l’aggravation des désordres.

Dès lors, le moyen est inopérant.

En troisième lieu, la société défenderesse soutient que les consorts [C] n’ont eu de cesse de refuser la réalisation de l’étanchéité verticale entre les deux murs afin de faire cesser le désordre.

Elle expose d’abord à ce titre avoir sollicité un second tour d’échelle au début de l’année 2020 pour mettre un terme aux désordres.

Or, elle ne produit aucune pièce pour corroborer cette allégation, se contentant de procéder par simple affirmation.

Elle ajoute ensuite que les infiltrations ont cessé à compter de l’intervention à son initiative de la société SAI TOITURE, survenue le 11 mars 2021. Pour autant, elle admet que les travaux ainsi réalisés n’étaient pas complets, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, mais soutient que cela résulte uniquement du fait de refus opposé par les époux [C] de permettre à l’entreprise mandatée d’accéder à leur propriété pour finaliser les travaux.

Il résulte en effet d’un « rapport » établi par la société SAI TOITURE le 11 mars 2021 la mention suivante : « La partie entre la construction et l’habitation existante n’a pas pu être traitée. Le voisin nous a refusé l’accès ».

Pour autant, la société MPJ BELLEAIMEE ne verse aucune pièce – devis signé ou facture notamment – pour déterminer la nature des travaux confiés à ladite société et établir que cette intervention était de nature à « mettre un terme de manière pérenne et durable aux désordres » comme allégué, quand bien même elle aurait été entièrement réalisée – à supposer le refus d’accès évoqué établi.

Or, l’expert judiciaire, s’étant rendu sur les lieux le 9 mars 2022 – soit postérieurement à l’intervention de cette société supposée avoir mis un terme aux infiltrations – a relevé que l’étanchéité des murs et des clôtures entre les deux constructions n’était alors que « partiellement réalisée ».

En outre, l’intervention de la société SAI TOITURE est seulement citée dans le rapport d’expertise en référence à la pièce intitulée « rapport » susvisée, imprécise et comme telle peu probante. Cette intervention n’a pas donné lieu à observations des parties et donc analyse de l’expert, ce qui ne permet pas de convaincre le tribunal de son utilité ni a fortiori de son efficacité. Cela ne permet pas davantage de confirmer le refus d’accès évoqué par la société défenderesse ni d’établir le lien causal allégué avec l’aggravation du préjudice.

Par ailleurs, l’expert judiciaire indique avoir sollicité de la société MPJ BELLEAIMEE, dès le 9 mars 2022, la réalisation de mesures conservatoires et de sauvegarde portant non seulement sur des travaux de mise en sécurité relatifs à des éléments de maçonnerie considérés comme dangereux, mais également :

sur des travaux d’étanchéité (« procéder […] à la pose d’une bande soline avec engravure dans le mur du pavillon des consorts [C] avec complément d’étanchéité en bitume élastomère sur le relevé d’étanchéité incomplet côté rue » – p. 18) ;

sur des travaux pour permettre l’écoulement des eaux pluviales (« procéder – au niveau de la dalle béton du premier étage SCI MPJ BELLAIMEE côté jardin arrière – à la pose d’une boîte à eau pour recueillement et collecte des eaux pluviales par la pose d’un tuyau PVC DN 80 pour la conduite des eaux pluviales dans le jardin arrière de la construction en cours » – p. 18).

Il résulte du même rapport d’expertise que ces travaux – ne s’étant aucunement cantonnés à une intervention sur la seule propriété des époux [C] – ont été réalisés par la société RODOCAN selon facture émise le 12 juin 2022, de sorte que ce n’est que le 20 juin 2022 que l’expert a pu confirmer que les mesures conservatoires et de sauvegarde pour la sécurité des biens et des personnes avaient été réalisées.

Ainsi, la société MPJ BELLEAIMEE ne peut soutenir que les infiltrations avaient cessé à compter du 11 mars 2021 ni davantage – et non sans se contredire d’ailleurs – que l’aggravation postérieure des désordres serait imputable au refus prétendument opposé par les époux [C] de permettre à la société SAI TOITURE d’accéder à leur propriété, alors que rien ne démontre que l’intervention projetée aurait répondu aux recommandations émises postérieurement par l’expert.

Dès lors, le moyen sera également rejeté.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune faute imputable aux époux [C] ne saurait être retenue. Par conséquent, la société MPJ BELLEAIMEE sera déclarée entièrement responsable des préjudices subis par les demandeurs.

Sur les demandes indemnitaires

Sur les travaux de remise en état

Les consorts [C] sollicitent la somme de 12 069,89 euros au titre des travaux de remise en état à réaliser résultant directement des désordres survenus.

La demande de cantonnement de l’indemnisation allouée à ce titre, formulée par la société MPJ BELLEAIMEE, reposant sur les mêmes moyens que ceux précédemment rejetés, elle ne saurait prospérer et sera rejetée.

En outre, la demande des époux [C] correspond au montant des travaux retenus par l’expert judiciaire comme « nécessaires à la réfection des lieux et installations », après avoir écarté des devis et factures correspondant aux travaux de rénovation projetés dans les logements, sans lien avec les désordres.

Toutefois, il y a lieu de déduire de ce montant la somme de 1 176 euros TTC correspondant à la facture établie par la société RODOCAN le 12 juin 2022 et apparaissant avoir été réglée non pas par les époux [C] mais par la société MPJ BELLEAIMEE – l’expert faisant d’ailleurs la distinction dans son rapport en ne retenant pour les époux [C] que le montant total de 10 893,39 euros TTC.

Dès lors, la somme de 10 893,39 euros sera allouée aux demandeurs au titre des travaux de remise en état.

Sur les préjudices de jouissance

Les époux [C] sollicitent deux sommes au titre de leurs préjudices de jouissance affectant les trois logements en cours de rénovation qu’ils entendaient mettre en location et impactés par les désordres constatés, sur la base de loyers prévisibles évalués à 1 350 euros mensuels, soit au total :

43 200 euros au titre des loyers non perçus sur une période de 32 mois (soit 1 350 euros x 32 mois) ;5 400 euros pour les 4 mois que dureront les travaux de réfection et déshumidification des lieux (soit 1 350 euros x 4 mois).

La société MPJ BELLEAIMEE oppose – outre les précédents moyens déjà rejetés sur lesquels il n’y a lieu de revenir – que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un début de commencement des travaux, de sorte qu’elle ne saurait être tenue de les indemniser d’un quelconque préjudice de jouissance.

Toutefois, l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les demandeurs résulte, dans son principe même, de la seule constatation des désordres en l’espèce, indépendamment de l’état d’avancement des travaux de réhabilitation évoqués.

Au surplus, les époux [C] produisent un devis établi à leur attention par la société PROTEC le 4 novembre 2019 relatif à la « création de 3 logements + buanderie » portant la mention « bon pour accord », une facture établie par cette même société le 2 décembre 2019 mentionnant le versement d’un acompte de 16 000 euros selon ce même devis et la copie du chèque correspondant daté du même jour. Ces éléments, couplés aux photographies des lieux versées aux débats et résultant des expertises et autres constats produits, établissent la réalité des travaux de réhabilitation engagés par les demandeurs.

Dès lors, le moyen n’est pas fondé.

A titre subsidiaire, la société défenderesse fait valoir que seule une perte de chance d’obtenir un revenu locatif pourrait être retenue, qu’il convient d’évaluer, compte tenu de l’état d’avancement du projet de réhabilitation à la date d’apparition des désordres, à hauteur de 10 %.

S’agissant d’une partie du bien inhabitée au moment de la survenue des désordres, comme faisant l’objet de travaux de réhabilitation en vue d’une mise en location, les époux [C] ne peuvent en effet se prévaloir, au titre des préjudices de jouissance invoqués, que d’une perte de chance de percevoir les loyers des trois logements concernés :

D’une part, pendant la période correspondant au retard pris dans la réalisation des travaux, du fait des désordres survenus imputables à la société défenderesse,

D’autre part, pendant la durée des travaux nécessaires à la réfection des lieux, évaluée par l’expert au regard des devis produits à 4 mois, sans que ce point ne soit contesté par la défenderesse.

A cet égard, les époux [C] invoquent un préjudice de jouissance sur une période totale de 36 mois calculée comme suit :

En retenant, au titre de la première période, le chiffrage effectué par l’expert judiciaire sur une période 23 mois (soit à compter de l’assignation en référé du 8 février 2021 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise le 31 décembre 2022), y ajoutant « 9 mois supplémentaires », mentionnés comme courant jusqu’à la date de la mise en état du 2 septembre 2024 ayant donné lieu aux dernières conclusions (date qui aurait dans ce cas pourtant conduit à retenir 21 mois supplémentaires et non 9) ;

En y ajoutant 4 mois correspondant à la durée des travaux de réfection.

Or, si l’expert judiciaire a effectivement procédé, au sein de son rapport, à un chiffrage sur 23 + 4 mois, il mentionne dans le paragraphe concerné reprendre sur ce point les observations du conseil des demandeurs (p. 30 et 31). S’agissant de son « avis », expressément mentionné comme tel, il figure en réalité plus loin dans le rapport : « Nous retiendrons un préjudice de jouissance relatif à une inoccupation totale des locaux d’habitation des consorts [C] pendant un délai effectif de 17 mois augmenté de 4 mois pour la réalisation et l’achèvement des travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations » (p. 35).

Bien que l’expert ne précise pas les raisons pour lesquelles il limite ainsi la période de privation de jouissance, il y a lieu d’observer que les 17 mois correspondent de fait à la période s’étant écoulée entre l’assignation en référé – également retenue par les demandeurs comme point de départ de leur préjudice de jouissance au regard du calcul opéré – et la date à laquelle les mesures conservatoires de sauvegarde et d’étanchéité ont été réalisées, du fait de l’intervention en juin 2022 de la société RODOCAN. A cette date, les différents devis retenus par l’expert pour chiffrer les travaux de réfection à l’intérieur des logements – datant tous d’avril 2022 – étaient également en possession des époux [C].

Dès lors, le tribunal retiendra pour calculer les préjudices de jouissance la même période totale de 21 mois (17 + 4).

La valeur locative de 1350 euros pour les trois logements, adoptée par l’expert sur la base de deux avis de valeur établis en septembre 2020 et avril 2022 par la société DAUCHEZ, produits par les demandeurs, sera également retenue par le tribunal, nonobstant les réserves émises sur cette évaluation par la société défenderesse dans la mesure où cette dernière n’a produit aucune pièce ni fait état d’aucun élément susceptible de remettre en cause cette évaluation.

Compte tenu des aléas que comportait le projet de location des biens et de ce que l’occupation des appartements dans leur totalité pendant toute la période équivalente au retard engendré ne saurait être certaine, le tribunal retiendra une perte de chance à hauteur de 50 %.

En conséquence, les préjudices de jouissance subis par les époux [C] seront indemnisés par l’allocation d’une somme de 14 175 euros (soit 21 mois x 1 350 euros x 50 %).

Sur le préjudice moral

Les époux [C] sollicitent la somme de 7 000 euros au titre de leur préjudice moral, en se référant d’une part aux souffrances engendrées par le refus de la défenderesse de mettre en place des mesures conservatoires adaptées pour limiter leur préjudice et par l’inexploitation de leur propriété depuis 4 ans, d’autre part à la nécessité de souscrire un crédit pour supporter la provision de l’expert et les frais engagés, et enfin à la durée de la procédure.

La société défenderesse conclut au rejet de cette demande.

Le tribunal observe que les souffrances évoquées ne sont corroborées par aucune des pièces produites ; qu’en outre, l’inexploitation par les demandeurs de leur propriété concernait une partie inoccupée de leur bien ; qu’elle a déjà donné lieu à une indemnisation au titre du préjudice de jouissance, et que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct à ce titre ; que par ailleurs, la nécessité de souscrire un crédit pour supporter les frais de la procédure ne saurait donner lieu à une indemnisation au titre du préjudice moral mais peut seulement relever des frais irrépétibles ou d’un préjudice économique qui n’est ni invoqué ni démontré ; qu’enfin, la durée de la procédure ne saurait être imputée à la société défenderesse et justifier l’octroi d’une somme à ce titre.

Par conséquent, les époux [C] seront déboutés de cette demande.

Sur les frais d’expertise

S’agissant des frais d’expertise amiable

Les époux [C] sollicitent la somme de 892,80 euros au titre des frais d’expertise amiable réalisée par le cabinet [Localité 5].

Toutefois, et ainsi que le soulève la société défenderesse, il résulte d’une pièce produite par les demandeurs eux-mêmes que ces frais ont été directement payés par leur assureur – la société ABEILLE ASSURANCES PROTECTION JURIDIQUE – au cabinet [Localité 5], selon règlement en date du 28 juin 2020.

Dès lors, les époux [C] ne justifient pas du versement sur leurs propres fonds de ladite somme, de sorte qu’ils seront déboutés de cette demande.

S’agissant des frais d’expertise judiciaire

Les époux [C] sollicitent la condamnation de la société MPJ BELLEAIMEE au « remboursement » de la somme de 10 845,02 euros au titre des frais d’expertise judiciaire.

Or, ces frais relevant des dépens, ils seront examinés dans la partie du jugement y afférente.

Sur la demande de communication sous astreinte des coordonnées de l’assureur

Aux termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En l’espèce, les époux [C] sollicitent la condamnation sous astreinte de la société défenderesse à communiquer les coordonnées de leur assureur.

Or, les débats sont clos et les demandeurs auraient dû anticiper cette difficulté en soulevant un incident aux fins de production devant le juge de la mise en état, ce qui n’a pas été fait.

Cette demande, tardive, sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MPJ BELLEAIMEE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

S’agissant des frais de l’expertise judiciaire, cette expertise ne saurait être qualifiée de « superfétatoire » – comme soutenu à tort par la défenderesse – dans la mesure où elle a permis d’éclairer le tribunal tant sur les responsabilités que sur les préjudices indemnisables, en apportant des éléments bien plus précis et étayés que les seuls rapports d’expertises amiables. En outre, le remboursement des frais de consignation à hauteur de 3 000 euros dont ont pu bénéficier les époux [C] de la part de leur assureur protection juridique est indifférent pour apprécier la partie devant in fine être condamnée à prendre en charge les frais de l’expertise judiciaire.

Dès lors, ces frais devront être supportés par la société défenderesse.

Les demandes contraires de la société MPJ BELLEAIMEE seront, par voie de conséquence, rejetées.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [C] leurs frais irrépétibles. La société MPJ BELLEAIMEE, qui succombe, sera condamnée à leur verser la somme de 2 500 euros à ce titre. Elle sera subséquemment déboutée de sa demande au titre du même article.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, qui sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la société MPJ BELLEAIMEE entièrement responsable des préjudices subis par Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] ;

CONDAMNE la société MPJ BELLEAIMEE à verser Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] les sommes suivantes :

10 893,39 euros au titre des travaux de remise en état,14 175 euros au titre de leurs préjudices de jouissance,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] de leur demande au titre des frais d’expertise amiable ;

DÉBOUTE Madame [Z] [C] et Monsieur [D] [C] de leur demande de communication sous astreinte des coordonnées de l’assureur de la société MPJ BELLEAIMEE ;

DÉBOUTE la société MPJ BELLEAIMEE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MPJ BELLEAIMEE aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 30 Septembre 2025, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal judiciaire de MELUN par Martine GIACOMONI CHARLON, Présidente, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT