Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 24/02736

N° Portalis DB2E-W-B7I-MUGD

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e CEVIZ

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e SUTTER

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Madame [T] [J]

née le 30 Mars 1993 à [Localité 9] (TURQUIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Bahar CEVIZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 354

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [S]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Aurore SUTTER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 303

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats,

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail mobilité non daté avec effet au 19 août 2023 pour une durée de 6 mois M. [F] [S] a donné à bail à Mme [T] [J] un logement situé [Adresse 8] d’une surface habitable de 100 m² et comportant 3 pièces principales moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

Mme [T] [J] a notifié par l’intermédiaire de son conseil la résiliation du contrat de bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 septembre 2023 (réceptionné par le bailleur le 20 septembre) avec effet au 15 octobre 2023.

Elle demande la restitution du dépôt de garantie de 1 800 euros ainsi que la somme de 3 600 euros correspondant aux loyers payés d’avance jusqu’au 19 février 2024 mettant en demeure le propriétaire de régler cette somme de 5 400 euros pour le 15 octobre 2023.

Elle a assigné le 3 janvier 2024 son bailleur devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg, lequel s’est déclaré incompétent par mention au dossier et a désigné le Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN pour connaître de l’affaire.

L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 24/02736.

Elle a également assigné par acte du 2 avril 2024 son bailleur aux mêmes fins devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 24/03561. Les affaires ont été jointes à l’audience du 29 mai 2024 et renvoyées à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience du 4 septembre 2024,

Mme [T] [J], représentée, a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de son acte introductif d’instance aux termes duquel elle demande de :

— prononcer la nullité du bail mobilité sur le fondement du dol et en conséquence,

— condamner M. [F] [S] à lui restituer l’intégralité des loyers perçus, ainsi que le dépôt de garantie de 1 800 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M. [F] [S] à lui restituer la somme de 3 600 euros au titre des loyers perçus d’avance sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. [F] [S] à lui restituer la somme de 3 600 euros au titre des loyers perçus d’avance et postérieurs à la fin du préavis de départ ainsi que le dépôt de garantie de 1 800 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

En tout état de cause,

— condamner M. [F] [S] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des différents préjudices qu’elle a subi ;

— condamner M. [F] [S] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [F] [S] représenté, a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 30 juillet 2024 aux termes desquelles il demande de :

— déclarer la demande de Mme [T] [J] irrecevable ou en tous les cas mal fondée ;

en conséquence,

— écarter du débat les annexes produites par son adversaire non accompagnées de traduction ;

— débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la résiliation du bail selon congé délivré par la locataire à compter du 20 octobre 2023 ;

— prononcer l’expulsion de Mme [T] [J] ainsi que de tous occupants de sn chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique ;

A titre subsidiaire,

— l’autoriser à procéder à la reprise du logement aux entiers frais de la locataire ;

En tout état de cause,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la locataire à 900 euros par mois à compter du 21 octobre 2023 et jusqu’à libération effective et restitution des clés ;

— dire qu’il y a lieu à compensation entre l’indemnité d’occupation et les sommes versées par avance par la locataire à hauteur de 5 400 euros ;

— condamner Mme [T] [J] au paiement d’une somme de 2 000 euros en réparation de son entier préjudice ;

— la condamner au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA PRODUCTION DE PIÈCES RÉDIGÉES EN LANGUE ÉTRANGÈRE ET NON TRADUITES :

Il est admis que les pièces en langue étrangère produites par les parties, alors que le juge ne maîtrise pas cette langue, peuvent être écartées des débats dès lors qu’elles ne sont pas à minima accompagnées d’une traduction libre.

Que tel est de cas de nombre de pièces ou éléments de pièces produits par Mme [T] [J] soit en anglais soit dans une langue qui pourrait être de type turc.

En conséquence, l’ensemble de ces pièces sera écarté des débats.

II. SUR LA NULLITÉ DU CONTRAT DE LOCATION

Selon l’article 1102 du Code civil « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. »

L’article 1103 dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1137 du Code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Aux termes de l’article 25-12 de la loi 89-642 du 6 juillet 1989, « Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public. »

L’article 25-13 de cette loi précise que :

« I.-Le contrat de location est établi par écrit et précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom du locataire ;

3° La date de prise d’effet ;

4° La durée du contrat de location conformément à l’article 25-14 ;

5° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

6° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

7° Le montant du loyer et ses modalités de paiement ;

8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25-12 ;

9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;

11° Une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.

… »

« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article.

… »

L’article 25-14 ajoute « Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

La durée du contrat de location, prévue au 4° du I de l’article 25-13, peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.

Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis. »

L’article 25-15 précise les règles de résiliation par le locataire « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Il est constant que le contrat de bail a été établi par les parties sur un imprimé dédié à ce type de bail, les mentions dactylographiées comportent ou rappellent toutes les dispositions légales susmentionnées.

Que les mentions manuscrites y ont été apportées sans que cela ne soit contesté par le bailleur.

Au titre de « La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation » on peut y lire que le logement est situé dans d’un immeuble en copropriété construit entre 1975 et 1989 d’une surface habitable de 100 m² et comporte 3 pièces.

Qu’il s’en déduit en l’absence d’énonciation contraire que la locataire avait la jouissance exclusive de l’ensemble du logement. Ce d’autant qu’à l’article X il est encore précisé que la location est exclusivement accordée pour Mme [J] [T] [P] et sa fille [J] [R] [D].

Aucune mention du bail prévoit la colocation.

Cette notion n’apparaît que dans le titrage automatisé d’un échange, message de Mme [J] [T] du 27 juillet 2023, sur la plateforme STUDAPART de mise en location.

Sont produits aux débats un ensemble d’échanges aux termes desquels les parties négocient la durée du contrat de location et le montant du loyer qui est ramené à 900 euros.

La seule référence à une chambre sans qu’il ne puisse en être déduit qu’il s’agit de la seule pièce objet du contrat concerne un courriel adressé le 3 septembre 2023 comportant rappel de consignes concernant la propreté et donc postérieur à la signature du contrat.

Ainsi aucun élément produit aux débats ne vient établir l’affirmation du bailleur selon laquelle la location n’aurait porté que sur une chambre.

Qu’il n’est pas plus établi que la signature du bail est intervenue après une visite des lieux alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats.

Qu’ainsi le juge est tenu par la désignation des locaux figurant au bail et ne peut que constater le dol qui en est résulté dès lors que le bailleur soutient qu’il n’a loué qu’une chambre. Il est ainsi établi par les échanges que le bailleur s’est efforcé préalablement d’établir un climat de confiance, une ambiance familiale, une relation empreinte d’affect. Ce d’autant que le bailleur a persisté dans ses infractions aux dispositions légales d’ordre public ci-dessus rappelées usant de la position respective des parties au contrat pour imposer et percevoir dès avant la signature du bail un dépôt de garantie et le paiement d’avance des loyers pour la période de location avec une clause de non restitution en cas de départ avant le terme du contrat. Qu’ainsi les manœuvres sont établies et qu’il en est nécessairement résulté un grief, Mme [T] [J] quittant en dehors de règles le logement qui ne correspond pas à ses besoins et subissant un préjudice financier étant par ailleurs contrainte de recourir à justice pour rentrer dans ses droits.

Qu’il convient en conséquence de prononcer la nullité du contrat.

III. SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES SOMMES PERÇUES

Il sera tiré toute conséquence de l’annulation du contrat de location en condamnant M. [F] [S] à payer à Mme [T] [J] le montant des loyers payés d’avance dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse de la somme de 6 fois 900 euros soit 5 400 euros.

M. [F] [S] sera également condamné à payer à Mme [T] [J] le montant du dépôt de garantie 1 800 euros.

Les intérêts légaux courront à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LA DEMANDE DE PRONONCE D’UNE ASTREINTE

L’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » Qu’il est admis qu’il s’agit d’un pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à prononcer d’une astreinte avant toute tentative ou mesure de recouvrement de la créance.

V. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES SUBIS

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La preuve des allégations de Mme [T] [J] au titre du préjudice de jouissance n’est pas rapportée, aucune pièce n’est d’ailleurs visée dans ses écritures.

Les préjudices financiers étant réparés par la condamnation à remboursement sans qu’il ne soit établi d’autre préjudice.

Ainsi Mme [T] [J] sera déboutée de sa demande à ce titre.

VI. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Il n’est pas discuté que Mme [T] [J] a quitté les lieux et qu’elle n’a cependant pas restitué les clés.

En l’état, il n’y a donc pas lieu au prononcé de l’expulsion de Mme [T] [J] ;

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens limités à la seule procédure engagée par Mme [T] [J] devant la présente juridiction.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [F] [S] à payer la somme de 400 euros à Mme [T] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

PRONONCE la nullité du contrat de bail mobilité non daté avec effet au 19 août 2023 pour une durée de 6 mois entre M. [F] [S], bailleur et Mme [T] [J] portant sur un logement situé [Adresse 8] d’une surface habitable de 100 m² et comportant 3 pièces principales ;

REJETTE la demande de prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à Mme [T] [J] les sommes de 5 400 euros (cinq mille quatre cents euros) au titre des loyers payés d’avance et de 1 800 euros (mille huit cents euros) au titre du dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ;

DEBOUTE Mme [T] [J] de sa demande au titre de la réparation des préjudices subis ;

CONDAMNE M. [F] [S] aux dépens limités à la seule procédure engagée par Mme [T] [J] devant la présente juridiction ;

CONDAMNE M. [F] [S] à payer la somme de 400 euros (quatre cents euros) à Mme [T] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection