N° RG 24/00540 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2Q

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00540 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2Q

Minute n°

copie certifiée conforme le 15

octobre 2024 à :

— M^e Alexandre GASSE

— Mme [B] [S]

— Mme [H] [R] (expert)

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

15 OCTOBRE 2024

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°475 680 815

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, substitué par M^e Sarah BARDOL à l’audience du 28 mai 2024

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [S]

née le 16 Février 1992

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024

ORDONNANCE :

contradictoire et avant dire droit,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2022, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros et d’une provision pour charges de 107,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1528,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 05 avril 2024, la SA VILOGIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1919,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 08 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2024, la SA VILOGIA n’a pas comparu. Un décompte a été produit portant l’arriéré locatif à la somme de 3.147,39€

Mme [B] [S] expose vouloir déménager mais qu’en l’état, elle souhaite demeurer dans les lieux. Mme [B] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle soutient que son logement ne remplit pas les conditions de décence.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre reconventionnel, la défenderesse soulève des prétentions quant à la décence du logement. Cette demande sera examinée prioritairement.

Sur la demande de travaux pour mise en conformité du logement avec les normes de logement salubre

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 20 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, Mme [B] [S] soutient que son bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance en ce qu’elle a constaté des coupures d’électricité lors de pluie.

Elle produit des photographies laissant apparaître d’importante tâche d’humidité. Sur l’une des photograpies, il apparait qu’un filet d’eau passe par un interrupteur. Elle produit également une photo de nombreux excréments dans l’isolation.

Non comparante, la société bailleresse ne produit aucun élément sur ce point.

Au vu de ces éléments, la désignation d’un expert s’impose afin de décrire les désordres affectant l’appartement loué, et surtout, de déterminer quels sont les travaux nécessaires afin de rendre le logement loué décent, travaux que la défenderesse n’a pas décrits ni détaillés à l’audience.

Cette expertise interviendra aux frais avancés de la SA VILOGIA.

Un sursis à statuer sur la demande principale de la SA VILOGIA sera ordonné.

Dans l’attente des conclusions d’expertise, il est rappelé à Mme [B] [S] qu’elle s’était engagée à reprendre le paiement des loyers courants, condition indispensable à l’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire pour un maintien dans les lieux. Dans l’attente des conclusions de l’expertise, il apparait impossible d’ordonner une réduction provisoire du montant du loyer.

La société bailleresse est également invitée à produire la saisine de la CCAPEX.

L’affaire sera rappelée à l’audience du 22 avril 2024 à 14h00.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

ORDONNONS une expertise et désignons Madame [H] [R] (1er groupe) [Adresse 2] pour y procéder lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles et en particulier le diagnostic social et financier et avoir entendu les parties :

— se rendre sur les lieux ;

— examiner l’immeuble objet du litige ;

— dire s’il est affecté de désordres en lien avec la décence du logement;

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la cause ;

— préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement du locataire à l’une de ses obligation d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien depuis le début de la location ;

— Préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée ;

— de façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;

DISONS que l’expert répondra aux éventuels dires des parties et, chaque fois que nécessaire, complétera ses constatations et observations, en impartissant à celles-ci, à l’issue de ses investigations, de déposer leurs dires dans le délai d’un mois à compter du jour où il les aura avisées oralement, ou par écrit, de ses constatations ;

DISONS que l’Expert désigné déposera son rapport écrit au Greffe du Tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM dans les quatre mois en double exemplaire de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

FIXONS à la somme de 1500€ le montant de l’avance à consigner par la SA VILOGIA et disons qu’elle devra être versée avant le 25 novembre 2024 ;

DIT que la consignation doit s’effectuer auprès de la :

DRFIP Rhône Alpes

Pôle des consignations de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

www.consignations.caissedesdepots.fr

DISONS que la SA VILOGIA informera le greffe du tribunal de proximité de Schiltigheim de la consignation en transmettant le récépissé de consignation établit par la DRFIP ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la présente décision deviendra caduque en application de l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DISONS qu’à l’issue de sa mission, l’Expert adressera au Magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

RENVOYONS l’examen de l’affaire à la date du 22 avril 2024 à 14h00 Salle 5 au Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM sis [Adresse 1] ;

ORDONNONS un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes de la société bailleresse ;

RÉSERVONS les dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge