N° RG 25/04048 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRZZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/04048 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRZZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

☐ Copie c.c

Le 19 décembre 2025

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11],

sis [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 13], représenté par son syndic,

la SAS IMMOBILIERE TRADITION ALSACE – ITA -

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Lucien BALLAND

substituant Maître Emmanuel JUNG,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

La société BNI, société civile immobilière

immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le n° 524 378 981,

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BNI est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE TRADITION ALSACE (ci-après « la société ITA »).

Suite à des impayés de charges de copropriété, la SCI BNI a été mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 juin 2023 d’avoir à régler la somme de 1 839,66 euros.

Une seconde mise en demeure lui fut adressée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 25 novembre 2024.

Par assignation délivrée le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8] représenté par son syndic, a fait citer la SCI BNI devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  1 450,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et frais de mise en demeure, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé par sa résistance abusive au paiement des charges

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les entiers dépens

Il fait valoir, précisant n’avoir de décompte actualisé, qu’au 15 avril 2025, le montant de l’arriéré de charges de copropriété de la défenderesse s’élevait à la somme de 1 450,89 euros se décomposant comme suit : 763,65 euros au titre des appels de charges et des cotisations fonds travaux, et 687,24 euros au titre des frais de relances, de mise en demeure et d’avocat.

Il ajoute avoir subi un préjudice en raison de la gêne dans son fonctionnement, faute de trésorerie, suite à la carence de la défenderesse. Il explique que le non-paiement des charges par un copropriétaire est une faute qui oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds pour des sommes dont ils ne sont pas débiteurs.

A l’audience du 21 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI BNI n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8] produit :

— un relevé de compte de la défenderesse en date du 15 avril 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 8 janvier 2024 et 27 janvier 2025 ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels

— les appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2025

— la régularisation de charges 2023/2024

— une attestation de non-contestation concernant l’assemblée générale du 27 janvier 2025

— un contrat de mandat de syndic en date du 24 janvier 2023

— la mise en demeure du 8 juin 2023 adressée par lettre recommandée avec accusé réception, visé par la défenderesse le même jour

— la mise en demeure du 15 novembre 2024 adressée par lettre recommandée avec accusé réception, réceptionnée par la défenderesse le 25 novembre 2024

— le constat de carence établi par conciliateur de justice le 06 mars 2025

Il ressort des pièces produites que la SCI BNI ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

La SCI BNI ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Tel n’est pas le cas des frais de syndic intitulés « de contentieux », qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Par conséquent, les frais de « ITA – transmission dossier avocat » d’un montant de 250 euros mis en compte le 31 mars 2025, et les frais d’avocat « JUNG Emmanuel Avocat » pour les montants de 186,15 euros et 186,09 euros imputés respectivement les 1er octobre 2024 et 15 novembre 2024 à la SCI BNI seront rejetés.

Par conséquent, la SCI BNI reste redevable de la somme de 828,65 euros.

La SCI BNI sera condamnée au paiement de la somme de 828,65 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8], représenté par son syndic.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la carence répétée de la SCI BNI, sans justification légitime, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8] représenté par son syndic, en limitant le montant, et de condamner la SCI BNI à lui payer la somme de 200 euros.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI BNI, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8], représenté par son syndic, une somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement par défaut et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8] représenté par son syndic les sommes suivantes :

—  828,65 euros au titre des arriérés de charges et travaux et frais de mise en demeure au 15 avril 2025, 3ème appel de fonds 2024/25 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;

—  400 euros au titre de dommages-intérêts,

—  900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KAMMERHOF, sis [Adresse 8], représenté par son syndic, de sa demande en paiement des arriérés de charges de copropriété et frais de mise en demeure,

CONDAMNE la SCI BNI aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge

Nathalie PINSON Mathieu MULLER