N° RG 25/04242 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSJS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/04242 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSJS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

Mme [C]

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]

né le 10 Octobre 1967 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [K], [Z] [P] [S] née [X]

née le 20 Mai 1966 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [H] [C] née [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 27 août 2020 avec effet au même jour, M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] représentés par la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE ont donné à bail pour une durée de 3 ans à M. [V] [N] et Mme [H] [C] née [D] un logement à usage d’habitation de type 3 de 66,69 m² habitables, 2ème étage lot 211, une cave lot 222 et un garage n° 437 sis [Adresse 3] pour un loyer de 660 € et une provision pour charges de 130 € mensuels.

M. [V] [N] a donné congé pour le 15 février 2022.

Des loyers et accessoires sont demeurés impayés.

L’état des lieux de sortie était établi le 1er février 2025. Les bailleurs évaluent à la somme de 1 144,12 € le coût de la réparation des dégradations locatives.

M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] ont fait assigner Mme [H] [C] née [D] à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 pour obtenir la condamnation au paiement.

A cette audience, M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] représentés par leur conseil, au soutien de leur acte introductif d’instance et du dépôt de leur dossier de plaidoirie demandent de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

En conséquence,

— condamner Mme [H] [C] née [D] à leur payer la somme de 7 390,20 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamner en tous les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à payer 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ils exposent avoir besoin d’un titre exécutoire et s’en remettent sur les délais de paiement.

Mme [H] [C] née [D] a comparu. Elle expose qu’elle a subi d’importantes augmentations de loyers celui-ci passant d’environ 800 € à 1 300 € par mois, les bailleurs justifiant cette augmentation par les charges. Elle a trouvé un logement moins cher.

Elle dit avoir outre cette dette locative, un crédit. Elle expose avoir déposé un dossier de surendettement et s’engage à transmettre les justificatifs lesquels ne seront pas reçu dans le temps du délibéré.

Elle propose de payer 100 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] produisent le relevé de compte établissant que Mme [H] [C] née [D] restait leur devoir la somme de 5 201,08 € au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires.

Ce décompte doit être expurgé des sommes de 151,98 € et 183,49 € correspondant à des frais de justice.

Mme [H] [C] née [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 865,61 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. SUR L’INDEMNISATION DES DÉGRADATIONS LOCATIVES ET LE DECOMPTE DE SORTIE

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée contradictoire du 27 août 2020 et de sortie du 1er février 2025 en ce qui concerne que les prestations de nettoyage et de menues réparations, les coûts des clés et télécommande manquantes sont justifiées.

Les montants énoncés au titre du décompte de sortie viennent s’ajouter.

Les réparations locatives et décompte de sortie sont ainsi fondées à hauteur de 2 849,12€.

Mme [H] [C] née [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette créance.

Le dépôt de garantie de 660 € sera en compensation déduit.

Aussi Mme [H] [C] née [D] sera condamnée à indemniser le préjudice de remise en état de l’appartement loué subi par les bailleurs et solder le décompte de sortie à hauteur de 2 189,12 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. SUR LA DE MANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement outre le fait qu’il est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative s’applique à la résiliation du bail à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En la cause, Mme [H] [C] née [D] n’a plus effectué de paiement depuis le mois de décembre 2024. Elle doit supporter le coût de son nouveau logement, 1 050 €. Elle perçoit 1 999 € de revenus outre la prime d’activité et ne bénéficie pas des allocations logement. Elle a deux enfants à charge.

Cette situation, en dehors de son traitement dans le cadre d’une procédure de surendettement dont elle n’a pas justifié de la recevabilité, est incompatible avec le remboursement de sa dette dans un délai de deux années et à sa proposition d’apurement.

Elle sera en conséquence déboutée en l’état de sa demande de délais de paiement.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [C] née [D] qui succombe, doit supporter la charge des dépens de l’instance conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité permet d’écarter la demande des demandeurs formée sur le fondement des dispositions susvisées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [H] [C] née [D] à payer à M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] la somme de 4 865,61 € (quatre-mille-huit-cent-soixante-cinq euros et soixante-et-un centimes) au titre des loyers et provisions sur charges impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [C] née [D] à payer à M. [M] [S] et Mme [K] [S] née [X] la somme de 2 189,12 € (deux-mille-cent-quatre-vingt-neuf euros et douze centimes) au titre de l’indemnisation des dégradations locatives et du décompte de sortie avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu en l’état à délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [H] [C] née [D] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN