TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-leïla DJIDERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Francis MARTIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3627

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le lundi 24 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [S] [Z] [Y] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

DÉFENDEURS

Madame [I] [C], demeurant Residence Autonomie [5] – [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Marie-leïla DJIDERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1097

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-leïla DJIDERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1097

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 24 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01575 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3627

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 août 1967, Monsieur [R] [Y], aux droits duquel se trouve Madame [M] [S] [Z] [Y] épouse [E], a consenti à Madame [I] [C] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1].

Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Madame [M] [S] [Z] [Y] épouse [E] saisissait le juge des contentieux et de la protection sur requête du 22 juin 2023 afin de faire constater par acte de commissaire de justice que la preneuse n’occupe plus le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] mais réside désormais dans une résidence Autonomie [5] [Adresse 3].

Par ordonnance du 22 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris commettait un commissaire de justice s’adjoignant les services d’un confrère pour faire pratiquer simultanément un constat au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi qu’à la résidence Autonomie d'[Localité 6].

Un constat de commissaire de justice était établi le 23 septembre 2023 suite à quoi, le 19 octobre 2023, un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux était délivré à Madame [I] [C].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait assigner Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— valider le congé signifié à Madame [I] [C],

— dire et juge que celle-ci est occupante sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [I] [C] à payer à Madame [M] [S] [Z] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait du payer en vertu du bail à compter du 5 décembre 2023 jusqu’à la restitution des clefs et la remise des lieux,

— condamner Madame [I] [C] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dossier a été renvoyé le 24 avril 2024 avec établissement d’un calendrier de procédure fixant les échanges entre les parties, le fils de [I] [C], Monsieur [T] [X], étant appelé en la cause.

Lors de l’audience du 26 novembre 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et a en outre sollicité le rejet des demandes reconventionnelles des parties adverses.

Elle s’appuie sur l’article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948 pour soutenir la validité du congé qu’elle a émis, précisant que la preneuse a quitté les lieux depuis plusieurs années. En outre elle soutient que l’occupation personnelle des lieux imposée par le bail fait obstacle à l’occupation du bien par le fils de la preneuse. Elle écarte le moyen tiré de l’indécence du logement exposant d’une part que Madame [I] [C] ne l’a en pratique que très peu occupé puisqu’un autre bail lui avait été octroyé pour un appartement au 6e étage du même immeuble, y mettant en outre un terme pour s’installer en résidence autonomie. D’autre part, elle ajoute que sa preneuse n’y a jamais entrepris aucuns travaux d’entretien régulier depuis sa prise à bail en 1947 ce qui est à l’origine de la dégradation des lieux et ce d’autant que la preuve d’un tel manquement n’est pas rapporté conformément aux exigences de l’article 9 du code de procédure civile.

En rejet de de la demande de délais formée par les défendeurs, elle soutient que ceux-ci ont en pratique déjà bénéficié de longs délais soutenant que Madame [I] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le mois de décembre 2023.

Elle s’appuie en outre sur l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, pour soutenir que le preneur est prescrit en sa demande de répétition de l’indu pour des sommes antérieures à trois ans à l’introduction d’une telle demande.

En défense, Madame [I] [C] et Monsieur [T] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,

A titre de demandes reconventionnelles principales ils sollicitent de :

— la condamner à effectuer tous les travaux nécessaires de mise en conformité du bien afin de le rendre décent, en le mettant aux normes électriques, de rénover la tuyauterie et rétablir l’eau courante, installer un ballon d’eau chaude, installer des fenêtres,

— fixer le délai sous lequel ces travaux devront être réalisés,

— assortir le délai d’exécution d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— juger recevable la demande relative à la répétition de l’indu au titre des provisions sur charges,

— juger prescrites les demandes de régularisations de charges de la bailleresse antérieures au 15 novembre 2021,

En conséquence,

— condamner Madame [M] [S] [Z] [Y] au paiement de la somme de 26.784,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, au titre du trop-perçu par le bailleur pour les provisions sur charges pour la période du 1 septembre 1967 au 31 décembre 2012, l’année 2014 et la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2024, sauf à parfaire au jour du jugement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

A titre de demandes subsidiaires :

— surseoir à statuer sur les demandes de validité de congé et d’expulsion,

— avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise judiciaire du logement litigieux avec pour mission de :

convoquer les parties et leurs conseils, se faire remettre tous éléments utiles, se rendre sur les lieux et dans le logement,décrire le logement, procéder au métrage des lieux,faire toutes constatations utiles, notamment lister les désordres et relever s’il demeure de l’humidité dans les murs,décrire la nature du système électrique et indiquer la non-conformité de celui-ci et préconiser les travaux nécessaires à sa mise en conformité,décrire la nature des systèmes d’eau froide et d’eau chaude et indiquer leur non-conformité, préconiser les travaux nécessaires à leur mise en conformité,décrire le système de chauffage et indiquer la non-conformité de celui-ci, préconiser les travaux nécessaires à sa mise en conformité,décrire le système de ventilation et indiquer la non-conformité de celui-ci, préconiser les travaux nécessaires à sa mise en conformité,faire tous les relevés nécessaires pour établir si le logement est décent,fixer le montant et le délai de la consignation à valoir sur la rémunération de l''expert suivant les règles applicables en matière d’ aide juridictionnelle,

A titre infiniment subsidiaire, en cas de validation du congé :

— octroyer à Madame [I] [C] et Monsieur [T] [X] un délai de 36 mois pour quitter les lieux,

— débouter Madame [Y] du surplus de ses demandes, notamment au titre de l''article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause :

— écarter des débats l’attestation de Madame [J] pour non-respect des dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [Y] au paiement de la somme 3.000 euros, en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve que Maitre DJIDERT renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

— condamner Madame [Y] aux entiers dépens, y inclus les frais de recouvrement des condamnations

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

En rejet de la validité du congé délivré par la bailleresse, les défendeurs s’appuient sur l’article 1719 du code civil soutenant que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant si le bien n’est pas décent, rappelant que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle. Ils exposent que c’est du fait des mauvaises conditions du logement que Madame [I] [C] a dû emménager dans une résidence autonomie, alléguant que si le logement était décent elle le réintégrerait.

Au soutien de leur demande de délais pour quitter les lieux, ils se fondent sur l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution sollicitant qu’il soit tenu compte de leur âge, état de santé, ressources ainsi que de leur situation pour leur accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Enfin, pour contester l’attestation de Madame [J], ils s’appuient sur l’article 202 du code de procédure civile précisant que l’attestation n’est pas circonstanciée en lieu ni date, rappelant en outre qu’ils vivent dans ce logement depuis près de 50 ans.

Au soutien de leur demande de mise en conformité du logement, les défendeurs s’appuient sur les articles 1719 et 1720 du code civil afin de solliciter la mise aux normes à tout le moins du système électrique, de rénover la tuyauterie, rétablir l’eau courante, installer un ballon d’eau chaude et d’installer des fenêtres.

Il convient de se reporter, pour l’exposé des moyens, aux conclusions et pièces déposées et soutenues oralement à l’audience par les parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et la résiliation du bail

Vu l’article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948,

Vu l’article 1719 du code civil relatif aux logements décents,

Attendu qu’un contrat de location a été établi le 25 août 1967 selon les modalités de la loi de 1948 entre Madame [I] [C] et Monsieur [R] [Y], aux droits duquel vient Madame [M] [S] [Z] [Y], et comprenant une cuisine – salle d’eau aménagée avec les appareils neufs suivants : douche, lavabo, bidet, chauffe-eau, gaz, d’une surface corrigée de 56,03 m2 le tout pour un prix de quatre vingt sept francs et 66 centimes,

Attendu qu’il résulte du constat d’huissier du 23 septembre 2023 dressé suite à l’ordonnance du juge des référés du 22 juin 2023 que le bien litigieux n’est plus occupé par la preneuse mais par son fils, qu’en outre la société ARCA Conseil celle-ci réside désormais à la résidence autonomie [5], ce que Madame [I] [C] ne conteste pas,

Attendu qu’en outre, [L] [J], gestionnaire de biens, atteste en date du 15 juin 2023 que Madame [I] [C] lui a confirmé ne plus vivre dans l’appartement lequel est occupé par son fils,

Attendu que constatant l’inoccupation des lieux par Madame [I] [C], Madame [M] [S] [Z] [Y] a fait délivrer un congé le 19 octobre 2023 à sa locataire celui-ci expirant le 4 décembre 2023 à minuit,

Attendu que si aujourd’hui, pour s’opposer à la résiliation du bail, les défendeurs indiquent que le logement est impropre à l’habitation, il n’est pas démontré que lors de sa délivrance le 1er septembre 1967, le logement était indécent, que ce moyen n’a jamais été opposé à la bailleresse ou à des tiers au cours de ces dernières années, ni même une fois le congé délivrant le 19 octobre 2019, et ce alors même qu’une précédente procédure judiciaire avait été précédemment engagée contre la locataire, qu’en outre si Madame [I] [C] soutient que c’est uniquement du fait de l’indécence de celui-ci qu’elle a dû trouver une place dans la résidence autonomie, elle ne verse aucun moyen alertant la ville ou les services sociaux de ces difficultés, étant constant qu’elle n’a que peu résidé dans ce logement disposant pendant de nombreuses années d’un bail pour un autre appartement au 6e étage, qu’ainsi le moyen tiré de l’indécence du logement apparait de pure opportunité et ne saurait faire obstacle à la résiliation du bail compte tenu de l’inoccupation effective du logement par Madame [I] [C] depuis plusieurs années et depuis au moins huit mois,

Qu’ainsi, le congé délivré le 19 octobre 2023 doit être déclaré valide, que [T] [X] était occupant sans droit ni titre depuis l’expiration du congé le 5 décembre 2023, et qu’il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants du bien, y compris de son fils Monsieur [T] [X], étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Attendu que l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation,

Attendu que l’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Attendu qu’en l’espèce Madame [Z] [Y] est âgée de 86 ans, elle est retraitée et ne fait pas état de difficultés particulières,

Attendu que pour sa part Monsieur [T] [X] est quant à lui est âgé de 64 ans, il est gardien d’école, et fait état de plusieurs démarches à ce jour infructueuses en vue de se reloger,

Au regard de la situation respective des parties, les difficultés de Monsieur [T] [X] pour se reloger sont réelles, que bien qu’il ait en pratique déjà bénéficié de délais, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de 14 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que le maintien dans les lieux de Monsieur [T] [X], malgré le congé, créé à l’égard de Madame [Y] un préjudice non sérieusement contestable,

Que la condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle,

Qu’il y a ainsi lieu de dire que cette indemnité d’occupation sera équivalente au montant du loyer et des charges dues si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la restitution des clefs et la remise des lieux.

Sur la demande en paiement du trop perçu

Attendu qu’n vertu de l’article 1302 alinéa 1 du code civil, le paiement indû suppose que le paiement ne soit justifié par aucune cause ni obligation civile, ni obligation naturelle,

Attendu qu’en l’espèce, aucun justificatif n’est versé au dossier concernant les charges qui ont été versées du 1er septembre 1967 au 31 décembre 2012, que la charge de la preuve en incombait aux défendeurs, que ces derniers sont ainsi mal fondés à solliciter le paiement de l’indu sur des sommes dont ils ne justifient pas de la réalité et ce d’autant qu’une prescription triennale aurait fait obstacle à à ces demandes,

Attendu enfin, qu’il n’est que partiellement justifié du paiement des charges jusqu’à septembre 2019 de sorte que là encore la réalité des charges réclamées n’est pas établie pour la période,

Attendu enfin que s’il est justifié des charges réglées par la locataire pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2024 inclus, soit une somme de146 euros par trimestre équivalent à 1.898 euros sur la période, la bailleresse pour sa part justifie des régularisations de charges sur cette même période adressées à la locataire, de sorte que les demandes en paiement de l’indu sur cette dernière période ne sauraient davantage prospérer,

Qu’ainsi le trop perçu du bailleur n’est pas établi et que les défendeurs se verront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Attendu que Madame [I] [C] et Monsieur [T] [X] succombent à l’instance, ils seront condamnés insolidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Qu’ils, verseront en outre à la requérante une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 300 euros pour les frais non compris dans les dépens, en équité et compte tenu de la situation économique des défendeurs, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [I] [C] par Madame [M] [S] [Z] [Y] d’un congé pour inoccupation relatif au bail conclu le 25 août 1967 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 5 décembre 2023,

ORDONNE à Monsieur [T] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1],

ACCORDE à Monsieur [T] [X] un délai de 14 mois pour quittter les lieux en application de l’article 412-4 du code de procédure civile,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [C] et Monsieur [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [I] [C] à verser à Madame [M] [S] [Z] [Y] une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [T] [X] et Madame [I] [C] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [I] [C] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.