N° RG 23/10313 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MM4C

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 23/10313

N° Portalis DB2E-W-B7H-MM4C

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Nicolas DELEAU

— M^e Georges-Frédéric MAILLARD

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Georges-frédéric MAILLARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 16 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sise [Adresse 1]

agissant par son syndic, la S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, substitué par M^e Caroline AMMAR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [I]

né le 20 Novembre 1985 à [Localité 14] (94)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Georges-Frédéric MAILLARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 155

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [D] [W], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 23/10313 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MM4C

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [I] est copropriétaire des lots n°12, 26 et 40 situés dans l’immeuble de la Résidence [Adresse 10] II sise [Adresse 2] [Localité 8], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Par assignation délivrée le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 11] sise [Adresse 2] 67200 Strasbourg représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [M] [I] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une ou l’autre partie.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, le [Adresse 16] [Adresse 11], représenté par son syndic, s’est référé par l’intermédiaire de son conseil à ses dernières écritures du 5 décembre 2024 aux termes desquels il indique que le défendeur a réglé l’arriéré de charges de copropriété qui s’élevait à 7 518,79 euros et ce, postérieurement à la première audience fixée au 9 avril 2024. Il maintient toutefois ses demandes aux fins de voir :

débouter Monsieur [M] [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions,condamner Monsieur [M] [I] à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme principale de 7 518,79 euros à compter du 17 novembre 2021, date de la première mise en demeure,condamner Monsieur [M] [I] à lui payer une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé de la décision,déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [M] [I],ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 17 novembre 2021 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner Monsieur [M] [I] en tous les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,confirmer l’exécution privisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] fait valoir que si le défendeur a réglé l’arriéré de charges de copropriété, il ne l’a fait que postérieurement à la première audience du 9 avril 2024 par virement du 30 avril 2024, qu’il sollicite ainsi sa condamnation à lui verser les intérêts au taux légal sur la somme de 7 518,79 euros à compter du 17 novembre 2021, date de la première mise en demeure ainsi qu’à l’ensemble des frais déboursés par le syndic comprenant les frais de mise en demeure et de remise au contentieux tel que stipulé par l’article 9 du contrat de syndic pour l’exercice de 2023. Il sollicite par ailleurs que la juridiction déclare qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [M] [I].

Il sollicite également la réparation de son préjudice du fait du trouble de trésorerie indiscutable causé par la carence fautive du défendeur, préjudice distinct des intérêts moratoires, constitué par des difficultés de gestion liées au manque de trésorerie résultant des impayés répétés et importants de Monsieur [M] [I] ; qu’il indique qu’il aura fallu la présente procédure pour que le défendeur s’aquitte de la dette et que partant, sa mauvaise foi apparait évidente.

Enfin, il demande la capitalisation des intérêts échus.

Monsieur [M] [I], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 19 février 2025 aux termes desquels il sollicite de :

dire et juger les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] irrecevables et mal fondées, en conséquence le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

Il fait valoir qu’il est en règle des charges de copropriété et même créditeur comme le démontre le décompte de charges au 2 septembre 2024, ce qui est confirmé par le demandeur.

Sur la demande de condamnation aux frais et notamment de mise en demeure et de remise au contentieux sollicitée par le demandeur, il soutient que le demandeur vise les stipulations contractuelles du contrat de syndic du 9 janvier 2023 alors qu’il demande la condamnation des frais engagés en 2020, 2021 et 2022 ; que dès lors, les demandes à ce titre ne pourront qu’être déboutées.

Sur la demande au titre de la résistance abusive, il indique que le demandeur se contente d’alléguer sa mauvaise foi sans la caractériser et ne démontre pas davantage les difficultés de trésoreire qu’il aurait subies et dont il demande réparation, il sollicite ainsi qu’il soit débouté de sa demande à ce titre.

La décision est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des intérêts relatifs à l’arriéré de charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] ne maintient plus sa demande au titre de l’arriéré des charges de copropriété, Monsieur [M] [I] ayant soldé sa dette. Le décompte du 2 septembre 2024 versé aux débats met en évidence un versement d’une somme de 8 000 euros effectué le 30 avril 2024 ayant effectivement soldé la dette.

En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il convient de condamner Monsieur [M] [I] à verser au demandeur les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date de l’accusé de réception signé pour la mise en demeure du 14 juin 2023, aucun accusé de réception ou pli non avisé n’étant produit pour les mises en demeure des 17 novembre 2021, 22 septembre 2022 et 15 décembre 2022 ; et ce, sur la somme de 6 157,74 euros (décompte annexe 23 demandeur) et sur la somme de 7 518,79 euros à compter du 4 août 2023 jusqu’au 30 avril 2024 (date à laquelle la dette a été soldée).

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] demande à ce que le défendeur supporte l’ensemble des frais qu’il a déboursés et comprenant les frais de mise en demeure et de remise au contentieux tel que stipulé par l’article 9 du contrat de syndic pour l’exercice de 2023.

Il verse aux débats :

les courriers de mise en demeure des 17 novembre 2021, 22 septembre 2022, 15 décembre 2022 et 14 juin 2023,le contrat de syndic pour l’exercice 2023 qui prévoit un tarif de 40 euros pour une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, 60 euros pour une relance après mise en demeure et 120 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, pour ces deux derniers cas uniquement en cas de dilignence exceptionnelles.

Il y a lieu de relever qu’aucun accusé de réception n’est produit pour les mises en demeure des 17 novembre 2021, 22 septembre 2022 et 15 décembre 2022 ni les contrats de syndic qui étaient en cours à ces dates. Dès lors, il y a lieu de rejeter les frais afférents à ces trois mises en demeure.

Par ailleurs, les frais de constitution de dossier à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat étant compris dans les frais irrépétibles et aucune diligence exceptionnelle n’étant justifiée, dès lors, les frais afférents à ce titre seront également rejetés.

En revanche, sont justifiés les frais de mise en demeure pour le courrier du 14 juin 2023, l’accusé de réception étant produit. Conformément à l’article 9 du contrat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 40 euros TTC.

Ainsi, Monsieur [M] [I] est redevable de la somme de 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera condamné à verser cette somme au demandeur.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de Monsieur [M] [I], qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [M] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic, une somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIRE ZIMMERMANN, les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 6 157,74 euros,et sur la somme de 7 518,79 euros à compter du 4 août 2023 jusqu’au 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIRE ZIMMERMANN, la somme de 40 euros au titre des frais exposé pour le recouvrement de la créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIRE ZIMMERMANN de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] [Adresse 11] sise [Adresse 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société IMMOBILIRE ZIMMERMANN, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS