TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00710 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JX2M

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [O] [F], rep/assistant : M^e Ludovic TIRADON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

M^e Ludovic TIRADON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [N] [W], auditeur de justice et de [G] [V], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F], demeurant 68 avenue Edouard Michelin, 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Ludovic TIRADON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 631132024007875 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 octobre 2022, M. [D] [M] représenté par la SA BONNET a donné à bail à M. [O] [F] un logement situé 68 avenue Edouard Michelin à CLERMONT FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 €, provision sur charges comprise.

Par acte du 10 octobre 2022, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers le bailleur en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif Visale. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Le locataire n’ayant pas réglé ses loyers, le bailleur a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Invoquant la subrogation dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services a fait signifier au locataire le 20 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2382,37 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [F] le 21 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [O] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [F] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [O] [F] à lui payer la somme de 4382,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur la somme de 2382,37 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et condamner M. [O] [F] à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une créance subrogative,

— condamner M. [O] [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 septembre 2024.

A l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative et d’un décompte arrêté au 13 mai 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7217,43 euros.

En réponse, M. [O] [F], représenté, sur le fondement des articles L722-6 à L722-9 du code de la consommation et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 demande qu’il soit constaté la prise du paiement des loyers courant et de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement,

A défaut, il sollicite :

— la suspension de la clause de résiliation de plein droit inséré au bail,

— le débouté de la SAS Action Logement Services de sa demande d’expulsion, de paiement au titre des loyers et charges sur la période de septembre 2023 à janvier 2025 et de celle depuis février 2025,

— le débouté de sa condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens, et d’écarter l’exécution provisoire.

Il expose que par décision en date du 10 avril 2025 la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable son dossier et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation. Il explique qu’il vient d’obtenir un récépissé de la Préfecture le 10 décembre 2024 lui permettant de travailler et de reprendre le paiement des loyers courants ; qu’en effet les impayés ont commencé à l’expiration de son titre de séjour le contraignant à quitter son emploi ; qu’il perçoit de nouveau les allocations logement ; qu’il a versé 1250€ entre février et mai 2025 ; que le décompte du demandeur est éronné faute de prise en compte de ces paiements. Il se prévaut de l’humidité excessive du logement justifiant un appel en cause du bailleur. Il justifie avoir un enfant né le 22 février 2024.

LA SAS Action Logement Services relève que si le locataire s’est rapproché de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable ce dernier n’a finalement pas été respecté ; que la saisine de la commission de surendettement a été tardive et reste postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire, deux mois après le commandement de payer du 20 mars 2024 ; que sous réserve de la reprise du loyer courant le juge peut accorder des délais de paiements mais que cette condition n’est pas remplie en l’espèce.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties ont indiqué que la Commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par M. [O] [F].

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [O] [F] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 7 du contrat de cautionnement, selon dispositif Visale, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à M. [O] [F] stipule que « la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.»

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévus par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 20 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2382,37 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 20 mai 2024.

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire. De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a rendu le 10 avril 2025 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de M. [O] [F]. A ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de la situation de surendettement de M. [O] [F] n’ont pas été adoptées.

Il résulte par ailleurs des éléments versés aux débats que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement et que le paiement des loyers courants a repris.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [O] [F] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 20 mai 2024.

En outre, dans cette hypothèse, M. [O] [F] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [D] [M] représenté par la SA BONNET, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par M. [D] [M] représenté par la SA BONNET, en l’occurrence la somme mensuelle de 430 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès du bailleur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services produit un décompte arrêté au 13 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7217,43 €.

Au vu des justificatifs fournis, cette créance est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [O] [F] sera donc condamné à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 20 mars 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2382,37 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

M. [O] [F], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens. Eu égard à sa situation économique la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2022 entre M. [D] [M] représenté par la SA BONNET et M. [O] [F] à compter du 20 mai 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à la SAS Action Logement Services subrogée dans les droits du bailleur 7217,43 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse,

AUTORISE M. [O] [F] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 50 € jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de M. [O] [F], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précitées se substituant aux délais accordés par la présente décision,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10 e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 7217,43 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés et celles imposées le cas échéant ensuite par la Commission ou le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructeuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 20 mai 2024,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 68 avenue Edouard Michelin à CLERMONT FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [O] [F] à la somme mensuelle de 430 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 20 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection