Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 25/06123

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWRW

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Steeve WEIBEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [J] [B]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société OPHEA, anciennement CUS Habitat,

Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13]

[Adresse 3]

Représenté par son Directeur Général

[Localité 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 24 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 12 Novembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 28 janvier 2011, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [B] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 286,74 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a délivré le 27 février 2025, par acte de commissaire de justice, un congé pour le 31 mars 2025.

Ensuite, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] par acte d’huissier du 26 juin 2025 aux fins de voir :

constater que le congé délivré est régulier,prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil,condamner solidairement le défendeur lui payer la somme de 7 086,48 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés entre l’assignation et la date de l’audience, En tout état de cause,

condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer les loyers et charges jusqu’ à la résiliation du bail, en quittance et deniers, condamner solidairement le défendeur à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant du loyer augmenté des charges et prestations fournies, sous réserve des augmentations légales ultérieures, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à évacuation définitive, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner solidairement la partie défenderesse à lui verser une somme de 708 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépensdéclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision, conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile. A l’audience du 24 septembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, OPHEA, anciennement CUS HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualise sa demande au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés à la date d’audience à la somme de 1 880 euros et maintient l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose que le droit au maintien dans les lieux prévus par l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation s’applique aux occupants de bonne foi. Il fait valoir que la mauvaise foi de la défenderesse est démontrée en raison de l’absence de paiement des loyers et que c’est la raison pour laquelle un congé lui avait été donné pour le 31 mars 2025.

Monsieur [J] [B], régulièrement assigné par dépôt à l’Etude n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Le Tribunal met dans les débats la question de la validité du congé délivré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Le demandeur est invité à produire un décompte actualisé de la dette en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

Aucune note en délibéré n’a été transmise au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux : Le bail d’habitation signé le 28 janvier 2011 prévoit que la location est consentie pour une durée d’un an renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer à son locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit, étant rappelé que ce congé doit, à peine de nullité, reproduire les alinéas 1 et 2 de l’article 4 et préciser qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux.

En l’espèce, OPHEA anciennement CUS HABITAT a fait délivrer un congé à Monsieur [J] [B] pour le 31 mars 2025 par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, pour le motif de non-paiement des loyers et accessoires. Il convient de constater que le congé délivré reprend les dispositions de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Or, d’une part, le bail ne fait référence à l’application de la loi du 1er septembre 1948 qu’en faisant état d’un droit au maintien dans les lieux bénéficiant aux locataires dans son article 3 relatif à la durée de location sans autre explication.

D’autre part, le congé reprenant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sans préciser toutefois qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux, n’a nullement été délivré pour le terme du bail ( 28 janvier 2026) mais pour le 31 mars 2025.

Enfin, si un tel congé faisant état de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux peut être délivré, ce n’est que dans les cas prévus expressément par l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

S’agissant de l’article 10-1° sur lequel OPHEA anciennement CUS HABITAT se fonde et qui vise l’expulsion judiciaire du locataire, si celle-ci peut en effet être implicite et résulter notamment de la reconnaissance d’un droit sur l’immeuble à des tiers incompatible avec le maintien dans les lieux de l’occupant, il est en revanche indispensable que la décision judiciaire soit définitive pour que le locataire soit exclu du bénéfice du maintien dans les lieux

OPHEA n’établit dès lors nullement que Monsieur [J] [B] se trouvait dans un cas de déchéance prévus à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

Aussi, faute pour OPHEA, bailleur, d’avoir délivré un congé conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Monsieur [J] [B], locataire, n’a dès lors pas été placé sous le régime du maintien dans les lieux.

Par conséquent, OPHEA n’est pas recevable à agir à l’encontre de son locataire en déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail : Le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur peut, ainsi, demander au juge de prononcer judiciairement la résiliation du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent

Sur la recevabilité de la demande :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA, anciennement CUS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur bien-fondé de la demande :Conformément aux dispositions de l’article 1728 et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il apparaît à la lecture des décomptes produits que le loyer et les charges n’ont pas été régulièrement acquittées par Monsieur [J] [B] .

Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat ci-dessus rappelée.

Pour autant, il découle du décompte locatif et des termes du diagnostic social et financier que les règlements n’ont jamais été totalement négligés et que la dette locative a fortement baissé après déduction du surloyer.

Aussi, le manquement en question ne revêt dès lors pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. OPHEA anciennement CUS HABITAT est de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes de condamnation au paiement :En l’absence de décompte locatif actualisé, il convient de tenir compte des déclarations de la demanderesse à l’audience et de fixer la dette locative à la somme de 1 880 €.

Monsieur [J] [B], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [J] [B] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

En revanche, compte tenu de la situation respective des parties, il y a lieu de débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’irrégularité du congé délivré par OPHEA anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13] à Monsieur [J] [B] pour le 31 mars 2025 ,

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13], irrecevable en sa demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux,

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13] recevable en sa demande en prononcé de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 4],

DEBOUTE OPHEA anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13] de sa demande en prononcé de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 4],

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13] la somme de 1 880 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de L’Eurométropole de [Localité 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection