TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

N° RG 24/03794 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K74O

Jugement du 22 Mai 2025

[X] [V]

C/

[T] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre BOMMELAER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [X] [V]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par maitre Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre DAVID, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Madame [T] [R]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M. [X] [V] a donné à bail à Mme [T] [R] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] par contrat du 19 mai 2023, pour un loyer mensuel de 520 €, outre 20 € de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 22 mai 2023.

Le 16 février 2024, M. [X] [V] a fait délivrer à Mme [T] [R] un commandement de payer l’arriéré locatif de 1620 €.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées, par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, M. [X] [V] a fait assigner Mme [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [T] [R] et sa condamnation au paiement des sommes dues.

Un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 25 juin 2024 par Maître [Z], commissaire de justice.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [V] a indiqué que Mme [R] a quitté les lieux, si bien qu’il a sollicité un renvoi aux fins d’actualisation de ses demandes.

Il a été fait droit à sa demande de renvoi et, par conclusions signifiées conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [V] a demandé à la présente juridiction de bien vouloir, en maintenant l’exécution provisoire, condamner Mme [T] [R] au paiement des sommes suivantes :

* 6 588,77 € à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 1 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025 lors de laquelle M. [X] [V], régulièrement représenté par son avocat, a maintenu ses demandes présentées dans ses dernières conclusions.

Bien que régulièrement cité par acte remis en étude, Mme [T] [R] n’a pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, M. [X] [V] produit un décompte démontrant que Mme [T] [R] reste lui devoir la somme de 3780 € au titre de l’arriéré de loyer et charges, au titre des échéances mensuelles de 540 € qui n’ont pas été réglées par la locataire de décembre 2024 à juin 2024, soit 7 x 540 €.

Mme [T] [R], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à verser à M. [X] [V] cette somme de 3780 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 mai 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2700 €, et à compter du 6 janvier 2025, date de la signification des conclusions, pour le surplus, et ce conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 22 mai 2023, lors de l’entrée de Mme [T] [R] dans les lieux fait état d’un logement globalement en très bon état, à l’exception :

— dans le séjour, de trous de cheville sur les murs, de légers accrocs sur la peinture de la fenêtre et de marques sous la poignée de la porte,

— dans la cuisine, de traces de coulure et trou de cheville sur les murs, d’un léger accroc sur la peinture de la fenêtre, de 5 impacts sur le sol et de quelques rayures sur l’évier,

— dans l’escalier, de taches de peinture et nez de marches éraflés,

— dans le dégagement, des traces et rayures sur le sol,

— dans les chambres, d’un accroc et de 4 trous sur les murs d’une chambre, de quelques défauts au niveau de la mise en peinture du plafond et d’une cheville, de marques sur la peinture de la fenêtre, d’une large rayure au sol dans une chambre et de quelques traces au sol dans l’autre chambre,

— dans la salle d’eau, d’une légère marque sur la peinture de la fenêtre, des restes de traces de rouille et traces de pieds de machine à laver sur le linoléum, des trous de cheville sur les murs, ainsi que de la peinture écaillée et trois trous de porte manteau sur la porte,

— dans les WC, de la peinture de la porte qui s’écaille et comporte d’importantes traces de rebouchage.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 25 juin 2024 en l’absence de Mme [R] qui a quitté les lieux sans donner sa nouvelle adresse à son bailleur, fait notamment état :

— d’un cellier non nettoyé avec des encombrants laissés sur place,

— dans le salon-séjour, d’une porte d’accès sale et comportant un bris de glace, d’un sol sale, une hotte électrique encrassée, des radiateurs électriques non branchés et non fixés au mur ne pouvant être testés et un canapé laissé sur place,

— deux portes de placard démontées dans une chambre et, dans l’autre chambre, une poignée de porte dégradée et un matelas en très mauvais état laissé sur le sol,

— des WC et une salle d’eau non nettoyés.

Il est également fait état de murs en état d’usage et de multiples traces sur les peintures.

Le bailleur produit les factures et devis suivants, dont il demande le paiement à la locataire :

— facture de 778 € relative à l’achat de deux radiateurs électriques le 8 juillet 2024,

— devis à hauteur de 1540 € pour la remise en état des peintures,

— devis de 508,80 € relatif au nettoyage du logement,

— devis de 501,97 € relatif au remplacement d’un vitrage, d’un barillet de porte et d’une poignée de porte.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, permet de constater qu’une vitre a été cassée par la locataire, qu’une poignée de porte a été dégradée, que les deux radiateurs électriques du salon ont été défixés du murs et débranchés et que le logement n’a pas été nettoyé et que des encombrants ont été laissés dans les lieux.

Il convient donc de mettre à la charge de la locataire, le coût du nettoyage du logement (508,80 €), du remplacement de deux radiateurs (778 €) , d’une vitre (259,60 € TTC) et d’une poignée de porte (49,50 € TTC).

En revanche, l’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir que le barrillet de la porte d’entrée a été dégradé. Aucune somme ne saurait donc être mise à la charge de la locataire au titre de ces désordres.

Enfin, s’agissant de la réfaction des peintures, il convient de constater que la locataire n’est restée qu’une année dans les lieux et, qu’alors que l’état des lieux d’entrée faisait état de murs en “très bon état” avec seulement quelques trous et traces, le constat d’état des lieux de sortie fait état de peintures en mauvais état avec de multiples trous et traces. En tenant compte de la durée d’occupation du logement et surtout de l’état de la peinture lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, il convient de mettre à la charge de cette dernière la moitié du coût du devis relatif à la rénovation de la peinture du logement, soit la somme de 1540 € / 2 = 770 €.

Mme [T] [R] est donc redevable de la somme totale de 2 365,90 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux ( 49,50€ + 259,60€ + 508,80€ + 770 € + 778 €). Il convient de déduire de cette somme celle de 520 € versée par la locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux, au titre du dépôt de garantie.

Il convient donc de condamner Mme [T] [R] à verser la somme totale de 1 845,90 € (= 2 365,90 € – 520 €) au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, il n’est pas justifié d’une mauvaise foi de la locataire ayant causé à son bailleur un préjudice distinct du retard de paiement déjà réparé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de débouter M. [X] [V] de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Mme [T] [R] succombant, elle sera condamnée à payer à son bailleur la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la délivrance du commandement de payer du 16 février 2024.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [R] à verser à M. [X] [V] les sommes suivantes :

* 3780 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 2700 €, et à compter du 6 janvier 2025 pour le surplus,

* 1 845,90 €, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision,

* 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [T] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la délivrance du commandement de payer du 16 février 2024 ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection