TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57997 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIDI

N° : 5-CH

Assignation du :

21 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [A] [B] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS – #C0630

DEFENDEURS

Monsieur [H] [J] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [I] [C] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentés

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte authentique de vente du 23 mars 2012, Mme [A] [F] a vendu en viager à M. [H] [Y] et Mme [I] [V] un bien immobilier au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5]. Le contrat prévoyait un prix de vente versé en numéraire le jour de l’acte, soit la somme de 17.000 euros, et une rente viagère de 800 euros par mois à verser mensuellement à Mme [F], le 1er de chaque mois, jusqu’à son décès.

Par actes des 1er et 28 août 2025, Mme [F] a fait délivrer à M. [Y] et Mme [V] un commandement de payer la somme de 7.300 euros au titre d’un arriéré de rentes arrêté au 2 juillet 2025, ce commandement visant la clause résolutoire insérée à l’acte de vente en viager.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [F] a, par acte du 21 novembre 2025, assigné M. [Y] et Mme [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente viager aux torts exclusifs de M. [H] [Y] et Mme [I] [V] et ce, à compter du 28 septembre 2025 à minuit, au titre du non-paiement des rentes viagères ;

— prononcer la résolution de plein droit du contrat de vente en viager conclu le 23 mars 2012 entre Mme [A] [F], venderesse, et M. [H] [Y] et Mme [I] [V], acquéreurs, du bien situé [Adresse 5] ;

— préciser les informations suivantes dans le jugement, aux fins de publication de la décision auprès des services de la publicité foncière :

la venderesse : Mme [A] [F], retraitée, demeurant [Adresse 5], née le 1er janvier 1933 à [Localité 4], de nationalité française, célibataire ;acquéreurs : M. [H] [J] [Y], né le 3 mars 1974 à [Localité 5], de nationalité française, ingénieur en informatique, demeurant [Adresse 6] ; Mme [I], [C] [V], née le 1er mars 1982 à [Localité 6], de nationalité française, infirmière, demeurant [Adresse 6], mariés sous le régime légal de la communauté d’acquêts ;les références de la vente au registre de publicité foncière : volume 2012 P numéro 2468, publié le 20 avril 2012 au service de la publicité foncière de Paris 9 ;- ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent ;

— dire que les arrérages de la rente viagère ainsi que le bouquet payé par M. [H] [Y] et Mme [I] [V] lui resteront acquis au titre de la clause pénale ;

— condamner M. [H] [Y] et Mme [I] [V] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 10.500 euros correspondant aux rentes impayées arrêtées au 1er novembre 2025, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [H] [Y] et Mme [I] [V] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des frais de signification de l’assignation et de l’ordonnance, ainsi que des éventuels frais d’exécution.

A l’audience du 11 février 2026, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Les défendeurs, cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne sont pas représentés.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente en viager

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de rente viagère en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement (CA [Localité 1], 20 mars 2025, RG 24/12013).

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Il est par ailleurs rappelé que les dispositions de l’article 1978 du code civil, prévoyant que « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages », ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger en insérant dans le contrat de rente viagère une clause résolutoire (1re Civ., 6 janvier 1987, pourvoi n° 85-11.527, Bull. 1987, I, n° 6 ; 3e Civ., 10 novembre 1992, pourvoi n° 90-20.193, Bull. 1992, III, n° 294).

Au cas présent, l’acte de vente en viager du 23 mars 2012 signé entre Mme [F] en qualité de vendeur et M. [Y] et Mme [V] en qualité d’acquéreurs prévoit une clause résolutoire précise et non équivoque, dans les termes suivants :

« il est formellement stipulé qu’à défaut par l’acquéreur de payer exactement les arrérages de la rente, et en cas de mise en demeure par le crédirentier à l’acquéreur d’avoir à acquitter ladite rente, la vente sera résolue de plein droit, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de cette clause sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire ».

Le commandement délivré les 1er et 28 août 2025 vise la clause résolutoire précitée et contient en annexe l’acte de vente dans lequel la clause résolutoire figure. Il rappelle l’intention de Mme [F] de se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente pour en obtenir la résiliation, faute de paiement des causes du commandement, soit la somme de 7.300 euros en principal, dans un délai d’un mois.

Ce commandement, qui met en oeuvre les stipulations contractuellement prévues par les parties, est clair quant aux conséquences du non paiement des arrérages réclamés de la rente dans le délai d’un mois.

Il convient donc de constater que, les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise et la vente en viager se trouve résolue de plein droit, avec toutes conséquences de droit, dans les conditions précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de conservation des arrérages de la rente viagère et du bouquet formée par Mme [F] au titre de la clause pénale

Le contrat de vente en viager liant les parties stipule, en cas de résiliation que « dans ce cas, toutes les améliorations et augmentations que celui-ci [le vendeur] aurait faites au bien demeureront acquises au vendeur ou à ses ayants-droit, à titre d’indemnité et de dommages et intérêts, et l’acquéreur ne pourra lui réclamer le remboursement des arrérages payés. Ceux-ci seront définitivement acquis au crédirentier ».

En application de cette clause pénale, Mme [F] est fondée à solliciter la conservation des arrérages payés, mais non du bouquet, lequel n’est pas visé par la clause.

Sa demande sera donc accueillie s’agissant uniquement des arrérages payés.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la demanderesse

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’en cas de résolution de la vente en viager, le débirentier ne peut être condamné à payer le montant des arrérages impayés, le vendeur ne pouvant prétendre qu’à des dommages-intérêts à la suite de la résolution du contrat et non obtenir l’exécution de l’obligation (3e Civ., 10 novembre 1992, pourvoi n° 90-20.193, Bull. 1992, III, n° 294).

En l’espèce, Mme [F] réclame une provision de 10.500 euros à titre de dommages et intérêts, montant correspondant aux rentes impayées entre décembre 2023 et novembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus).

Elle produit un décompte en justifiant, dont il ressort que la rente viagère de 800 euros par mois est très irrégulièrement versée par les débirentiers. Il est également établi qu’elle a obtenu une ordonnance d’injonction de payer le 9 février 2024 à hauteur de la somme de 18.900 euros, au titre des arrérages impayés entre novembre 2018 et novembre 2023.

Elle expose également que les arrérages de la rente n’ont jamais été régulièrement versés mais qu’elle n’a engagé d’action en recouvrement qu’en décembre 2023, de sorte qu’une partie de sa créance s’est trouvée prescrite.

Au regard de ces explications et des pièces qu’elle produit, il apparaît que les débirentiers n’ont jamais respecté pleinement leurs engagements, ne procédant qu’à des paiements irréguliers pour finalement s’abstenir de tout règlement.

Au regard du préjudice subi par Mme [F], âgée de 93 ans, la provision de 10.500 euros qu’elle réclame est justifiée et lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

Les défendeurs, partie perdante, seront tenus aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, étant rappelé que les frais de signification de l’assignation et de l’ordonnance sont inclus dans les dépens mais non les frais d’exécution, qui sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution sans toutefois constituer des dépens.

Les défendeurs seront également condamnés à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de vente en viager conclu entre les parties ;

Constatons en conséquence la résolution de plein droit de la vente en viager conclue le 23 mars 2012, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 5], entre :

la venderesse : Mme [A] [F], retraitée, demeurant [Adresse 5], née le 1er janvier 1933 à [Localité 4], de nationalité française, célibataire ;les acquéreurs : M. [H] [J] [Y], né le 3 mars 1974 à [Localité 5], de nationalité française, ingénieur en informatique, demeurant [Adresse 6], et Mme [I], [C] [V], née le 1er mars 1982 à [Localité 6], de nationalité française, infirmière, demeurant [Adresse 6], mariés sous le régime légal de la communauté d’acquêts ;les références de la vente au registre de publicité foncière étant les suivantes : volume 2012 P numéro 2468, publié le 20 avril 2012 au service de la publicité foncière de Paris 9 ;

Ordonnons la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent ;

Disons que les arrérages de la rente viagère payés par M. [H] [Y] et Mme [I] [V] resteront acquis à Mme [F] au titre de la clause pénale ;

Condamnons M. [H] [Y] et Mme [I] [V] à payer à Mme [F] la somme de 10.500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son préjudice ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [H] [Y] et Mme [I] [V] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. [H] [Y] et Mme [I] [V] à payer à Mme [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY