N° RG 24/11084 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHBY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/11084

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHBY

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SEDES

— M. [Z]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO)

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Madame [H] [J], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 juillet 2019 avec effet au 12 août 2019, la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO) a donné à bail à M. [X] [Z] un logement n° 0154 situé [Adresse 2].

L’état des lieux d’entrée contradictoire était réalisé le 12 août 2019.

Un procès-verbal de constat de l’état du jardin était établi à la requête du bailleur par Maître [H] [F], huissier de justice associé le 14 octobre 2022.

L’état des lieux de sortie contradictoire était établi le 29 avril 2024.

Le bailleur adressait au locataire une facture en date du 27 juin 2024 correspondant à la prestation de la société « Jardins de Mana » pour un montant de 2 359,20 € relative au débroussaillement du jardin, au broyage des ronces et à l’évacuation (des déchets).

Malgré plusieurs transmissions du décompte locatif, rappels, le locataire ne réglait pas le solde de 2 070,96 € après déduction du dépôt de garantie.

La SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO) a fait assigner M. [X] [Z] à l’audience du 17 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024.

La SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO), représentée, au soutien de son acte introductif d’instance demande à défaut de conciliation de :

— condamner M. [X] [Z] au paiement de la somme de 2 070,96 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 189,20 € correspondant aux frais d’huissier de justice ;

— le condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle rappelle que dans le temps de la location, elle avait déjà fait faire un constat d’huissier. Elle accepte des délais de paiement, mais des délais raisonnables

M. [X] [Z] a comparu. Il indique que lors de l’état des lieux d’entrée, il n’avait pas visité le jardin mais que deux mois plus tard c’était en broussailles, il précise avoir rendu le jardin dans l’état dans lequel il lui a été attribué. Il avait fait intervenir un jardinier qui a constaté qu’il y avait trop de racines.

Il indique qu’il n’est pas d’accord sur le prix qu’il estime dix fois trop cher.

Il verse aux débats la copie d’un courrier qu’il aurait adressé au bailleur le 27 septembre 2022 afin de lui demander d’attribuer ce jardin à un autre locataire en raison de son état de santé justifié par un certificat médical, diverses photographies non datées du jardin et de sa gloriette permettant de voir la présence de ronces et des bulletins de salaire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LE PRÉJUDICE RÉSULTANT DE LA FAUTE DU LOCATAIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par les parties, page 12, que jardin, clôture et gloriette étaient dans un état moyen. À la question de mentionner s’il est vide est porté un point d’interrogation et il est écrit à la main « Pas entretenu depuis très longtemps ». Il est mentionné que la gloriette n’est « Pas visitable car pas accessible ».

Il ressort de l’état des lieux de sortie contradictoire établi le 29 avril 2024 par comparaison à l’état des lieux d’entrée qu’il est mentionné aux mêmes rubriques jardins (et clôture) « NON FAIT » et à gloriette « pas accès ». Aucune mention quant à l’état n’est cochée. Sous la rubrique Autres commentaires est portée la mention « [Localité 9] en friche – Gloriette pas accès jardin en friche ».

Il est constant que par le défaut d’entretien qu’il reconnaît, notamment en raison de son état de santé, le locataire a laissé se dégrader la situation, n’a pas limité ou jugulé l’envahissement déjà présent lors de l’état des lieux d’entrée et visible sur les photographies produites.

Les réparations locatives sont justifiées par une facture d’intervention d’un prestataire de services à hauteur de 2 359,20 €. Au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, la faute du locataire sera limitée à 75 % du préjudice, le bailleur lui ayant remis un jardin à l’état d’entretien moyen.

Aussi M. [X] [Z] sera condamné à indemniser le préjudice de remise en état de l’appartement et de ses accessoires loué subi par le bailleur à hauteur de 1 769,40 € dont à déduire la retenue de garantie et le solde du décompte locatif soit la somme de 1 481,16 € au titre du solde locatif avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

2. SUR LES FRAIS DE CONSTATATION :

Il n’est pas établi que le procès verbal de constat du 14 octobre 2022 soit près de deux années avant l’état des lieux de sortie puisse constituer une preuve dans l’action engagée au titre des réparations locatives laquelle preuve s’opère à titre principal par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En conséquence, le bailleur sera débouté de cette prétention.

3. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard de l’absence d’opposition du bailleur, M. [X] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [Z] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du bailleur formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 200,00 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO) la somme de 1 481,16 € au titre du solde locatif du logement n° 0154 situé [Adresse 2] avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [Z], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 61 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer à la SOCIETE COOPERATIVE DE LOGEMENTS POPULAIRES (SEDES anciennement SOCOLOPO) la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN