N° RG 22/03990 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LD47

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 22/03990 -

N° Portalis DB2E-W-B7G-LD47

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marie-laurence LANG

M^e Julien SCHAEFFER

Le 02/10/25

Le Greffier

M^e Marie-laurence LANG

M^e Julien SCHAEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D] [O]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-Laurence LANG,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 311

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Julien SCHAEFFER,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 333

OBJET : Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2012, Monsieur [G] [H] a consenti un bail à Monsieur [E] [D] [O] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 800 € hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 avril 2017, Monsieur [G] [H] a donné congé à Monsieur [E] [D] [O] aux fins de reprise personnelle du logement susvisé, à effet au 30 avril 2018.

Monsieur [E] [D] [O] a quitté les lieux aux termes de ce congé.

Par courrier recommandé du 18 mars 2019, Monsieur [E] [D] [O] a mis en demeure Monsieur [G] [H] de lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, estimant que le congé qui lui avait été délivré était frauduleux et indiquant avoir subi des préjudices de ce chef.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, Monsieur [E] [D] [O] a saisi un conciliateur de justice en date du 12 juillet 2021 aux fins de règlement amiable du litige.

Les parties ont été convoquées à une réunion de conciliation le 1er décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2022, Monsieur [E] [D] [O] a fait assigner Monsieur [G] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du caractère frauduleux du congé.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 septembre 2022 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 2 avril 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [D] [O] , représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 6 novembre 2023, maintenant notamment sa demande de condamnation du défendeur à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 4.000 € et Monsieur [G] [H], représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 29 janvier 2024 desquelles il résulte notamment qu’il conclut à l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [E] [D] [O] en raison de la prescription puis au débouté des demandes de celui-ci.

Par jugement du 7 juin 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a :

— ordonné la réouverture des débats ;

— invité la partie demanderesse à produire la pièce n°6 mentionnée à son bordereau, à savoir le procès-verbal de carence de conciliation ;

— invité les parties à présenter leurs observations sur l’application à l’espèce de l’article 2238 du code civil relatif à la suspension de la prescription pendant la phase de conciliation extra-judiciaire ;

— invité les parties à formuler leurs observations sur la pièce n°3 figurant au bordereau de pièces de la partie défenderesse, mentionnant une relocation du bien en date du 10 juillet 2018

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du mardi 2 juillet 2024, à 09 heures 30, salle 100.

L’affaire a été renvoyé à nouveau à plusieurs reprises afin de permettre aux parties de se prononcer sur les éléments soulevés par le Juge des Contentieux de la Protection.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [E] [D] [O], représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 6 novembre 2023 ainsi que celles de ses conclusions du 31 janvier 2025.

Il sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la recevabilité de ses demandes ;

— la condamnation de Monsieur [G] [H] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la condamnation de Monsieur [G] [H] à lui verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il expose que ;

* s’il ne conteste pas l’application du délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai n’a commencé à courir qu’à compter du jour où il a eu connaissance du caractère frauduleux du congé, à savoir en mars 2019, date à laquelle une mise en demeure a été adressée à Monsieur [G] [H] ; qu’il ne pouvait avoir eu connaissance de ce caractère frauduleux avant ou au moment de quitter les lieux ; qu’il a saisi le conciliateur le 12 juillet 2021, de sorte que la prescription a été interrompue à cette date ; que la jurisprudence invoquée par Monsieur [G] [H] est inapplicable au cas d’espèce car la conciliation est un préalable obligé et obligatoire devant précéder le contentieux ;

* le congé donné par Monsieur [G] [H] était frauduleux ; qu’il n’a jamais occupé ce bien et que l’unique dessein du bailleur a été de l’évincer du logement en raison de supposés troubles de voisinages ; que ce dernier a varié au cours de ses conclusions sur ses dates d’occupation du logement ; que le seul contrat d’abonnement électrique souscrit à son nom sur les locaux litigieux au mois d’avril 2018 est insuffisant à justifier qu’il habitait dans les lieux ou qu’il avait l’intention d’y habiter; qu’il ne produit aucune facture relative à sa consommation d’électricité à son nom pendant la période supposée où il a résidé dans les locaux ; qu’en outre, le compte de gestion produit mentionne son ancienne adresse et non celle qu’il était censée occuper; que Monsieur [G] [H] ne fournit aucune explication sur la pièce n°3 tel que sollicité par jugement avant-dire droit ; que le défaut d’occupation par le bailleur doit être justifié par un événement présentant les caractères de la force majeure ; que l’état de santé n’est pas admis comme une cause exonératoire et n’est qu’un motif de pure convenance personnelle; que le contrôle doit être fait a posteriori ;

* il a subi des préjudices suite au congé donné puisqu’il a eu dû engager des frais pour son déménagement réalisé par des déménageurs professionnels, qu’il a dû aménager la cuisine de son nouveau logement pris à bail et contracter un crédit à la consommation et qu’il n’a pas pu assumer une mission à l’étranger dans le cadre de son activité professionnelle, ce qui lui a engendré un préjudice moral.

Monsieur [G] [H], représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 29 janvier 2024 et du 4 novembre 2024.

Il demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— déclarer les demandes de Monsieur [E] [D] [O] irrecevables ;

— débouter Monsieur [E] [D] [O] de ses demandes ;

— condamner le défendeur aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que :

* les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent pas trois ans; que Monsieur [E] [D] [O] n’a pas indiqué dans ses conclusions initiales à quel moment il a eu connaissance d’une nouvelle location du logement; qu’il indiqué que l’appartement aurait été remis en location dès le mois d’avril 2018 ; que le point de départ doit être fixé à cette date; qu’il pourrait d’ailleurs même être fixé au 19 juin 2017 date à laquelle il a émis un courrier qui faisait état de ses soupçons; que le fait de dire qu’il n’a été au courant d’une nouvelle location qu’à partir du mois de mars 2019 n’est que de pure opportunité ; qu’en l’espèce, à défaut de conciliation convenue entre les parties, et, au regard de l’annulation de l’article 4 du décret du 11 décembre 2019 qui a créé l’article 750-1 du code de procédure civile par arrêt du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022, l’effet suspensif de prescription de la conciliation qui a eu lieu entre les parties sous l’égide des dispositions annulées est privée de base légale ;

* il a bien occupé personnellement le logement visé par le congé et précédemment loué à Monsieur [E] [D] [O] de début avril 2018 à fin mai 2019 ; les lieux n’ont ainsi été reloués que 14 mois plus tard; qu’une fois les locaux reloués, ils l’ont été sans augmentation du loyer ; qu’il n’a dû quitter son appartement qu’en raison de problèmes de santé qui se sont révélés peu après son emménagement et qu’il a dû aller vivre chez ses parents ; que Monsieur [E] [D] [O] ne démontre pas qu’il était de mauvaise foi lorsqu’il a délivré le congé pour reprise ; que l’intention frauduleuse ne peut se déduire de l’existence de litiges antérieurs entre les parties ;

* pour justifier de son préjudice, Monsieur [E] [D] [O] ne produit que des factures mais ne justifie pas s’en être acquitté ; qu’à l’exclusion des frais de déménagement, les autres frais ne constituent pas un préjudice; que le fait d’acheter une cuisine augmente le patrimoine de celui-ci ; qu’en outre, il a repris trois appareils ménagers neufs qui ont été installés à sa demande lorsqu’il a quitté le logement et dont il s’est accaparé la propriété; qu’il n’a en outre pas réglé le loyer du mois d’avril 2018 et qu’il a versé une somme de 500 € pour s’éviter les affres d’une procédure pénale ; que le préjudice moral n’est qu’allégué et non démontré.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Conformément aux dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir.

L’action de Monsieur [E] [D] [O] dérivant d’un contrat de bail, puisque portant sur le caractère frauduleux d’un congé, se prescrit par trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, et ce, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les éléments du dossier révèlent que Monsieur [E] [D] [O] se plaint d’une relocation du logement par Monsieur [G] [H] le 18 mars 2019, date à laquelle son conseil a sommé son ancien bailleur de réparer le préjudice issu de son départ du logement.

Il n’est pas démontré que Monsieur [E] [D] [O] avait connaissance d’un élément permettant de douter de la réalité des motifs du congé auparavant.

Dès lors, le point de départ de la prescription sera fixé au 18 mars 2019. Le délai de prescription expirait donc le 18 mars 2022.

Or l’assignation de Monsieur [E] [D] [O] ne date que du 5 mai 2022.

Monsieur [E] [D] [O] se prévaut de l’introduction d’une mesure de conciliation dès le 12 juillet 2021 et estime que celle-ci a interrompu le délai de prescription.

Il convient ainsi de vérifier si la prescription de trois ans a été interrompue ou suspendue, notamment par la demande de conciliation.

Il résulte de l’article 2238 du Code Civil que la presciption est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] [O] était obligé de recourir à une conciliation préalable, et ce, afin de respecter les dispositions de l’article 750-1 du Code Civil, tel qu’il était rédigé au moment de la demande, soit au 12 juillet 2021.

Force est de constater que l’annulation de l’article suite à l’arrêt du Conseil d’Etat du 22 septembre 2022 est sans emport sur la présente procédure, cette annulation étant postérieure à l’application des dispositions de cet article, et les effets y étant attachés ne pouvant pas être privés d’effet.

Il sera relevé que l’article 750-1 du Code de Procédure Civile ne prévoit aucune interruption de procédure, de sorte que ce sont les dispositions de l’article 2238 du Code Civil qui ont vocation à s’appliquer.

En l’espèce, en l’absence d’accord écrit pour une conciliation, c’est la date de la 1ère réunion de conciliation qui suspend la prescription et non la date de saisine du conciliateur de justice.

Il résulte du certificat de carence du conciliateur de justice en date du 31 décembre 2021, qu’un premier rendez-vous de conciliation a eu lieu le 1er décembre 2021, lors duquel chacune des parties a maintenu ses arguments et sa déclaration du désaccord; que la conciliation n’a pas pu se poursuivre, l’une des parties ne donnant plus suite à ses sollicitations.

Dès lors, Monsieur [G] [H] a accepté de se rendre au rendez-vous de conciliation.

Celle-ci a échoué et s’est donc terminée le 31 décembre 2021.

Au regard des dispositions de l’article 2238 du Code Civil, le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle le conciliateur déclare que la conciliation est terminée.

Par conséquent, au regard des dispositions de cet article, et de la durée de six mois prévue, du fait que le délai de prescription était atteint le 18 mars 2022, le délai de prescription est ainsi reporté au 30 juin 2022 et était acquis à cette date.

En ayant assigné Monsieur [G] [H] le 5 mai 2022, le délai de la prescription n’était pas encore atteint. Il sera rappelé que l’assignation susvisée a interrompu le délai de prescription.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [E] [D] [O] sera déclarée recevable.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre le logement.

En l’espèce, Monsieur [G] [H] a donné congé à son locataire, Monsieur [E] [D] [O] de quitter le logement pour le 30 avril 2018, soit à l’issue du délai de trois ans fixé par le bail, en raison de sa volonté d’habiter lui-même le logement, et ce, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 2017.

Le Juge des Contentieux de la Protection peut effectuer un contrôle a posteriori de la réalité de la reprise et le comportement frauduleux qui constitue en une inoccupation des lieux ou la remise du logement en location est sanctionnable, notamment lorsqu’il occasionne un préjudice.

L’intention frauduleuse s’apprécie lors de la délivrance du congé mais le juge peut étayer son raisonnement en se référant à des événements postérieurs à la délivrance du congé.

En l’espèce, pour justifier de son occupation des lieux dès le mois d’avril 2018, Monsieur [G] [H] produit une attestation d’électricité de [Localité 9] en date du 6 janvier 2023 précisant que celui-ci a conclu un contrat d’électricité à son nom pour le logement pour lequel le congé a été donné le 13 avril 2018.

Néanmoins, cette seule pièce, non corroborée par d’autres éléments, tels que des factures d’électricité ultérieures, ne démontre pas d’une occupation effective du logement par Monsieur [G] [H].

En outre, ce dernier indique avoir occupé le logement du mois d’avril 2018 à fin mai 2019, plus précisément au 27 mai 2019, date à laquelle il démontre avoir redonné le logement à bail aux mêmes conditions financières que pour Monsieur [E] [D] [O] (cf annexe 4 de Monsieur [G] [H], courrier d’Immium pour le logement litigieux).

Néanmoins, cette affirmation est contredite par l’annexe 3 de Monsieur [G] [H] , qui constitue un compte de gestion en date du 3 octobre 2018 de l’agence Immum, laquelle fait état de la situation locative sur la période du 22 avril 2018 au 30 septembre 2018.

Il y est précisé en page 2/3 “10/07/2018 Honoraires Location [A]” puis en page 3/3 “lot 0007 – 2 pièces [A] [C], entrée = 16/07/2018, appel 16/07/2018 – 31/07/2018 loyers 423,23 € charges 46,45 €, puis règlements locataire 469,68 €”. Il en va de même pour les mois d’août 2018 et septembre 2018 pour le montant de 820 € de loyer et 90 € de charges puis suit la colonne locataire sur laquelle figure en matière de règlement les sommes de loyers et charges.

Cette pièce démontre que le logement précédemment donné à bail à Monsieur [E] [D] [O] a été reloué dès le 16 juillet 2018, ce qui implique que Monsieur [G] [H] n’y résidait plus et cela va à l’encontre de ses affirmations quant à son occupation du logement.

Le Juge des Contentieux et de la Protection avait demandé de plus amples explications sur cette pièce à Monsieur [G] [H] dans son jugement avant dire droit du 7 juin 2024 mais celui-ci ne s’est pas expliqué sur cette pièce, ne permettant ainsi pas de démontrer qu’il y a erreur et que le bien objet de la présente procédure n’a pas été reloué.

Les attestations et pièces médicales produites, si elles démontrent une dégradation de l’état de santé de Monsieur [G] [H] et des hospitalisations sur plusieurs jours et fréquentes, elles ne justifient pas qu’elles ont été la cause d’un retour de celui-ci à son ancien logement puisque les difficultés dont il est justifié datent au plus tôt du mois de novembre 2020, soit bien après la date à laquelle l’attestation de relocation du logement fournie par le défendeur fin mai 2019 est reconnue et encore plus de la date précitée du 16 juillet 2018.

En outre, il sera relevé que dans l’attestation de main courante produite par Monsieur [G] [H] et datée du 15 juin 2018 l’adresse qui y est mentionnée n’est pas l’adresse du [Adresse 3] à [Localité 9], à savoir l’adresse litigieuse, mais l’adresse du [Adresse 1] à [Localité 9] qui est celle à laquelle le bailleur a toujours résidé.

Enfin, Monsieur [G] [H] produit également un courrier d’une copropriétaire concomittant à son congé car daté du 12 avril 2017 par lequel elle lui fait part de son mécontentement sur le comportement de Monsieur [E] [D] [O] , du fait qu’elle est au courant que le bail de celui-ci expire fin de l’année et que s’il ne devait pas être mis fin au bail de celui-ci, elle serait contrainte de mettre en cause sa responsabilité pour obtenir une indemnisation de son préjudice en cas de départ de locataires.

Par conséquent, les éléments du dossier ne permettent pas de démontrer que Monsieur [G] [H] a vécu dans le logement situé [Adresse 2] pendant la période d’avril 2018 à mai 2019. Tout au plus a-t-il vécu dans le logement d’avril 2018 à mi-juillet 2018.

Cette période, courte, ne permet pas de démontrer qu’il voulait réellement vivre dans le logement au moment où il a donné congé à son preneur et il sera considéré que le congé donné à Monsieur [E] [D] [O] ne l’était pas pour occuper le logement; il peut ainsi qualifié de frauduleux.

Par conséquent, Monsieur [E] [D] [O] est en droit de solliciter des dommages et intérêts, à condition toutefois qu’il justifie d’un préjudice.

Il est certain que le congé lui a octroyé des frais de déménagement dont il justifie par production d’une facture en date de 3 avril 2018 pour la somme de 1.600 €.

Il s’agit d’un préjudice réel puisqu’il n’aurait pas déménagé en l’absence de congé qu’il conviendra de réparer par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur du montant de la facture.

En ce qui concerne le coût relatif à l’installation de la cuisine, il est démontré que Monsieur [E] [D] [O] a loué un logement qui n’avait ni meubles de cuisine, ni électroménager. Le fait de devoir changer d’appartement lui a ainsi octroyé des frais à ce titre.

Néanmoins, il sera tenu compte qu’il était informé plus d’un an avant l’expiration de son bail du congé donné par le bailleur ; que c’est en connaissance de cause qu’il a opté pour un logement sans mobilier ni appareillage au niveau de la cuisine ; qu’il pourra conserver certains éléments par la suite et qu’il a emporté des électroménagers de son ancien logement, ceux-ci ayant été achetés par son ancien bailleur.

Dès lors, la réparation de ce préjudice devra être minorée à 500 €.

En revanche, il ne démontre pas que ce congé lui a occasionné un préjudice moral en ce qu’il a été obligé de renoncer à sa mission à l’étranger pour organiser sa réinstallation, et ce, d’autant plus qu’il avait un délai conséquent d’un peu plus de un an.

Monsieur [G] [H] sera ainsi condamné à verser à Monsieur [E] [D] [O] la somme de 2.100 € à titre de dommages et intérêts au regard du congé frauduleux.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [G] [H] , qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il sera par conséquent débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [G] [H] soit condamné à payer à Monsieur [E] [D] [O] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort,

DIT que la demande de Monsieur [E] [D] [O] tendant à l’octroi de dommages et intérêts suite à délivrance d’un congé frauduleux par Monsieur [G] [H] est recevable ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [E] [D] [O] la somme de 2.100 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [G] [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [E] [D] [O] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS