N° RG 23/03643 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L3LV

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/03643 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L3LV

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Baptiste LUTTRINGER

Le

Le greffier

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Baptiste LUTTRINGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT DU 11 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

SCI SHEET ANCHOR BETA, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 797.424.918. agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

DEFENDERESSE :

S.A. 2CRSI, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 483.784.344. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 174

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la société Sheet Anchor Beta a donné à bail commercial à la société 2CRSI des locaux situés au rez-de-chaussée, 1er, 3e et 4e étage d’un immeuble sis [Adresse 2] [Adresse 4] pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2019 (ci-dessous « le premier bail »).

Par acte sous seing privé du même jour, la société Sheet Anchor Béta a donné à bail commercial à la société 2CRSI des locaux situés au deuxième étage du même immeuble, pour une durée identique (ci-dessous « le deuxième bail »).

La société 2CRSI s’est trouvée en défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2023, la société Sheet Anchor Beta a fait attraire la société 2CRSI devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 268 087,72 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 12 avril 2023, outre intérêts, la somme de 26 808 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail et a somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le 30 juin 2023, soit en cours de procédure, la société 2CRSI a payé la somme de 268 087,72 euros.

L’instruction a été clôturée le 9 octobre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 26 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, la société Sheet Anchor Beta demande au tribunal de :

— CONSTATER que suite à la signification de l’assignation introductive d’instance du 2 avril 2023, la société 2CRSI a réglé les loyers et charges dus au 13 juillet 2023 ;

— CONDAMNER la SA 2CRSI au paiement des intérêts de retard sur chaque échéance contractuelle exigible d’avance le premier jour du trimestre civil ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 26 808 euros HT, soit 32 169,60 € TTC, au titre du 1er alinéa de l’article 21 des baux (clauses pénales) ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 282 356,45 euros (231 393,27 + 50 963,18) au titre des termes du 2ème trimestres 2024 pour chacun des baux outre intérêts à compter du 1er avril 2024 jusqu’au parfait paiement ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 28 235,63 euros HT, soit 33 882,76 euros TTC au titre des clauses pénales sur les termes du 2ème trimestre 2024 ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER la société 2CRSI de ses demandes, fins et prétentions ;

— LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de saisie-conservatoire et sa dénonciation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, la 2CRSI demande au tribunal de :

— DONNER ACTE à la société 2CRSi du règlement qu’elle a effectué de la somme 268.087,72 euros au titre de loyers et charges impayés ;

— DONNER ACTE à la société 2CRSi du règlement qu’elle a effectué de la somme 282 356,45 euros au titre des termes du 2ème trimestre 2024 pour chacun des baux ;

— DEBOUTER la société SHEET ANCHOR BETA de sa demande de paiement des intérêts de retard ;

— DEBOUTER la société SHEET ANCHOR BETA de sa demande de paiement de la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER la société SHEET ANCHOR BETA de sa demande de paiement de la somme de 26 808 euros HT au titre des clauses pénales stipulées aux termes des baux litigieux ;

— DEBOUTER la société SHEET ANCHOR BETA de sa demande de paiement de la somme de 28 235,63 euros HT au titre des clauses pénales stipulées aux termes des baux litigieux ;

En tout état de cause

— DEBOUTER la société SHEET ANCHOR BETA de sa demande visant à condamner la société 2CRSi aux entiers frais et dépens ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER à titre reconventionnel la société SHEET ANCHOR BETA à payer à la société 2CRSI la somme de 56.808 € à titre de dommages intérêts pour comportement abusif.

— CONDAMNER la société SHEET ANCHOR BETA aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à payer à la société 2CRSI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur les demandes formées par la société Sheet Anchor Beta

A. Sur la demande en paiement de la somme de 282 356,45 euros avec intérêts

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1353 du Code civil ajoute que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Enfin et aux termes de l’article 1728 du Code civil, l’une des deux obligations principales du preneur à bail est de « payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, le premier contrat de bail stipule un loyer annuel de 523 274 euros hors taxes et hors charges, indexé, divisé par quarts payables d’avance le 1er jour du trimestre civil, soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année civile. Il stipule en outre que le preneur versera au bailleur une quote-part de provisions sur charges correspondant au quart du budget annuel le premier jour de chaque trimestre civil.

Le second contrat de bail stipule quant à lui un loyer annuel de 132 725 euros hors taxes et hors charges, indexé et payable dans les mêmes conditions que le premier bail. Il stipule en outre que le preneur versera au bailleur une quote-part de provisions sur charges correspondant au quart du budget annuel le premier jour de chaque trimestre civil.

La société Sheet Anchor Beta fait état, dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, de sommes de 231 393,27 euros et 50 963,18 euros dues par la société 2CRSI au titre des loyers et charges pour le deuxième trimestre 2024 s’agissant des deux baux, soit un montant total de 282 356,45 euros

La société 2CRSI justifie avoir réalisé deux virements à hauteur de 50 963,18 euros et de 231 393,27 euros à la société Sheet Anchor Beta respectivement le 21 mai 2024 et le 24 mai 2024, soit postérieurement aux conclusions de cette dernière.

Il sera donc constaté que la demande en paiement est devenue sans objet.

S’agissant des intérêts de retard, il sera observé que la société Sheet Anchor Beta ne demande pas l’application d’un taux conventionnel particulier, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle sollicite l’application du taux d’intérêt légal.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Contrairement à ce qu’indique la société 2CRSI, il ne peut être considéré que le bailleur, en réclamant le paiement des stricts loyers et charges dus, commet un abus de droit. En effet, le litige en cours entre les parties quant aux travaux à réaliser dans le local, dès lors que la preneuse ne prétend ni ne démontre être dans l’impossibilité de les exploiter, ne saurait justifier la rétention, même temporaire, des loyers.

L’assignation délivrée par la société Sheet Anchor Beta valait mise en demeure de payer la somme de 268 087,72 euros alors exigible. La société 2CRSI ne s’est exécutée que le 30 juin 2023, de sorte que la société Sheet Anchor Beta est bien fondée à solliciter le paiement des intérêts au taux légal sur cette somme pendant la période considérée, peu important que les factures de la société Sheet Anchor Beta ne mentionnent pas le taux d’intérêts.

La société 2CRSI sera ainsi condamnée à payer à la société Sheet Anchor Beta les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 268 087,72 euros entre le 24 avril 2023 et le 30 juin 2023.

La société Sheet Anchor Beta a en outre sollicité le paiement, par la société 2CRSI, des sommes de 50 963,18 euros et 231 393,27 euros correspondant aux loyers et charges du deuxième trimestre 2024 par courrier de mise en demeure adressé le 8 avril 2024. A cette date, ces sommes étaient en effet exigibles depuis le 1er avril 2024. Elles n’ont été payées que respectivement le 21 et le 24 mai 2024.

La société 2CRSI sera donc condamnée à payer à la société Sheet Anchor Beta les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 50 963,18 euros entre le 8 avril 2024 et le 21 mai 2024, et sur la somme de 231 393,27 euros entre le 8 avril 2024 et le 24 mai 2024.

B. Sur les demandes au titre de la clause pénale

La société Sheet Anchor Beta sollicite le paiement de la somme de 26 808 euros HT, soit 32 169,60 euros TTC, correspondant à 10 % du montant de la dette sollicitée au jour de l’assignation, en application des dispositions de l’article 21 alinéa 1 de chaque bail. Elle sollicite également le paiement de la somme de 28 235,63 euros HT, soit 33 882,76 euros TTC, correspondant à 10 % du montant sollicité au titre des échéances du deuxième trimestre 2024.

La société 2CRSI réplique que la demanderesse ne justifie pas lui avoir adressé un pli de rappel, commandement ou mise en demeure. Subsidiairement, elle indique qu’au regard des paiements effectués en cours de procédure, il n’y a pas lieu de faire application des clauses pénales.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les conditions générales des deux contrats de bail stipulent en leur article 21 : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bal, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxes (10 % HT) à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable ».

Ainsi que le relève la société Sheet Anchor Beta, l’assignation délivrée le 24 avril 2023 vaut mise en demeure de payer la somme de 268 087,72 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 12 avril 2023. De même, le courrier adressé le 8 avril 2024 vaut mise en demeure de payer la somme totale de 282 356,45 euros (50 963,18 + 231 393,27 au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2024.

Les conditions d’application de la clause pénale sont donc réunies. Le fait que les sommes aient été payées en cours de procédure n’est pas de nature à faire échec à l’application de cette clause.

S’agissant du retard dans le paiement de la somme de 268 087,72 euros TTC, la somme de 26 808,77 euros TTC est due au titre de la clause pénale, et non de 32 169,60 euros. En effet, la société Sheet Anchor Beta ne peut prendre pour base la somme due TTC puis lui appliquer à nouveau le taux de TVA, ce qui reviendrait à percevoir deux fois la TVA.

S’agissant du retard dans le paiement de la somme totale de 282 356,45 euros TTC, la somme de 28 235,64 euros est due au titre de la clause pénale.

Au regard de ces éléments, la société 2CRSI sera condamnée à payer à la société Sheet Anchor Beta la somme totale de 60 405,24 euros (32 169,60 + 28 235,64) en application de la clause pénale.

C. Sur la demande de dommages-intérêts

La société Sheet Anchor Beta sollicite la condamnation de la société 2CRSI à payer la somme de 30 000 euros au titre des retards de paiement de loyer et charges, indiquant qu’elle subit un trouble de trésorerie.

Or, la clause pénale examinée ci-dessus a vocation à réparer le préjudice résultant du retard dans l’exécution par la preneuse à bail de ses obligations. La société Sheet Anchor Beta ne justifie pas d’un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par ce biais.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

II. Sur la demande reconventionnelle formée par la société 2CRSI

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

La société 2CRSI prétend que la société Sheet Anchor Beta a un comportement abusif en ce qu’elle ne remédie pas aux difficultés rencontrées dans l’immeuble loué, « fait traîner » la procédure d’expertise judiciaire en cours entre les parties, empêche la constatation d’une contre-créance pouvant se compenser avec le montant des loyers et multiplie les procédures judiciaires pour obtenir paiement d’intérêts et de clause pénale.

Le fait que le présent jugement ait fait droit, au moins partiellement, aux demandes formées par la société Sheet Anchor Beta suffit à écarter tout caractère abusif à son action. Il en est d’ailleurs de même s’agissant des précédentes demandes formées devant le juge des référés par la société Sheet Anchor Beta. Si cette dernière est ainsi amenée à multiplier les procédures, c’est en raison de la carence répétée de la société 2CRSI quant au respect de ses obligations et non d’une attitude abusive de sa part.

S’agissant du litige opposant les parties quant aux travaux à réaliser dans le local et aux prétendues mesures dilatoires de la société Sheet Anchor Beta pendant les opérations d’expertise judiciaire, il sera observé que la question des travaux et des désordres subis par la société Sheet Anchor Beta en raison de la prétendue carence de la bailleresse fait l’objet d’une expertise en cours. La société 2CRSI ne produit aucune pièce, dans le cadre de la présente instance, permettant au présent tribunal de déterminer une éventuelle faute du bailleur ni d’un préjudice subi par la société 2CRSI en lien avec cette faute. Au demeurant, la société 2CRSI ne justifie pas du préjudice subi, dont elle réclame réparation à hauteur d’un montant forfaitairement évalué à celui de la clause pénale prévue en cas de non-paiement des loyers.

La société 2CRSI sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 56 808 euros.

III. Sur les mesures accessoires

La société 2CRSI, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux dépens. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société Sheet Anchor Beta une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE que la demande de la S.C.I. Sheet Anchor Beta tendant à voir condamner la S.A. 2CRSI à lui payer la somme de 282 356,45 euros est devenue sans objet ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI à payer à la S.C.I. Sheet Anchor Beta les intérêts au taux légal sur la somme de 268 087,72 euros entre le 24 avril 2023 et le 30 juin 2023 ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI à payer à la S.C.I. Sheet Anchor Beta les intérêts au taux légal sur la somme de 50 963,18 euros entre le 8 avril 2024 et le 21 mai 2024 ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI à payer à la S.C.I. Sheet Anchor Beta les intérêts au taux légal sur la somme de 231 393,27 euros entre le 8 avril 2024 et le 24 mai 2024 ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI à payer à la S.C.I. Sheet Anchor Beta la somme de soixante-mille-quatre-cent-cinq euros et vingt-quatre centimes (60 405,24 €) au titre des clauses pénales ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la S.C.I. Sheet Anchor Beta ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la S.A. 2CRSI ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI aux dépens ;

CONDAMNE la S.A. 2CRSI à payer à la S.C.I. Sheet Anchor Beta la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] le 11 juin 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER