REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05684 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LX64

En date du : 04 juillet 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [V], né le 09 Juin 1974 à [Localité 4] (64), de nationalité Française, Chargé d’affaires, demeurant [Adresse 3]

Et

Madame [Z] [C] [A] [J], née le 03 Avril 1977 à [Localité 5] (76), de nationalité Française, Assureur, demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Danielle DEOUS, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [O], né le 12 Juin 1956 à [Localité 6] (01), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [S] [W], née le 14 Juillet 1970, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

tous des représentés par M^e Fabien HOFFMANN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Danielle DEOUS – 0072

M^e Fabien HOFFMANN – 221

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 24 septembre 2019, M. [N] [V] et Mme. [Z] [J] ont acquis de M. [E] [O] et Mme. [S] [W] une maison d’habitation située [Adresse 3], comprenant piscine et dépendance dans le jardin.

A la suite de fortes pluies survenues en octobre 2019, les acquéreurs ont constaté un dégât des eaux sur le parquet et les murs de la dépendance. Le rapport d’expertise amiable du cabinet ELEX en date du 3 avril 2020, mandaté par l’assureur protection juridique, a relevé des passages d’eau à l’intérieur de la dépendance.

Les consorts [V] [J] ont saisi le juge des référés aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire de leurs vendeurs.

Suivant ordonnance de référé en date du 26 février 2021, une expertise a été confiée à M. [K] [F]. L’expert a déposé son rapport le 15 mars 2022.

Par acte signifié le 10 octobre 2022, les consorts [V] [J] ont fait citer les consorts [O] [W] devant le tribunal de céans en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1792 du code civil et subsidiairement de l’article 1641 du code civil.

Les parties ont été enjointes d’assister à une séance d’information sur la médiation, mais n’ont pas choisi d’entrer en médiation.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 24 janvier 2025, les consorts [V] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et 1641 du code civil, de :

— déclarer responsables, sur le fondement des dispositions de l’article 1792, M [O] et Mme [W] des désordres subis par M. [V] et Mme. [J],

— subsidiairement, juger qu’ils sont tenus envers leurs acquéreurs de la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

— dans les deux cas, condamner les requis à leur payer les sommes suivantes :

8500 € au titre des travaux destinés à remédier aux infiltrations ; 1800 € au titre des travaux destinés à installer un système de renouvellement d’air. 4500 € au titre des travaux de remise en état des locaux. 10800 € au titre du préjudice de jouissance ; 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC -condamner les requis au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions du 31 janvier 2025, les consorts [O] [W] demandent au tribunal de débouter M. [N] [V] et Mme. [Z] [J] de l’ensemble de leurs demandes, et de condamner ceux-ci à leur verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 3 mars suivant. Le délibéré a été fixé au 16 juin 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres

Les consorts [V] [J] dénoncent l’existence de désordres affectant la dépendance acquise auprès des consorts [O] [W] le 24 septembre 2019, tenant à des infiltrations d’eau et à l’insuffisance de la ventilation, tel que relevé par l’expert. Ils font valoir que ces désordres rendent la dépendance impropre à sa destination, à savoir un local destiné à l’habitation. Ils estiment qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que l’habitation est principale, secondaire ou même épisodique.

Les vendeurs exposent que les travaux sur la dépendance en litige ont été réalisés par l’entreprise GARCES en 2012 afin de transformer cet ancien poulailler en un pool-house avec chambre annexe utilisable en été, lorsque les pluies sont exceptionnelles, pour loger les invités pour une nuit ou deux. Ils indiquent que le pool-house est accessoire à la piscine construite en 2006 et qu’il est utilisable conformément à sa destination, qui n’est pas celle d’une habitation à l’année, de sorte que son défaut d’étanchéité ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié du 24 septembre 2019 que les consorts [V] [J] ont acquis une maison d’habitation avec dépendance et piscine. L’acte de vente stipule que “la dépendance” existait lors de l’acquisition du bien par le vendeur et que celui-ci a effectué des travaux d’aménagement de la dépendance en 2013 qui n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire.

Un constat établi par Me [K] [H], huissier de justice, le 12 septembre 2014, est annexé à l’acte de vente. La dépendance y est décrite comme “un bâtiment crépi comportant une fenêtre, un fenestron, un battant ouvrant et une baie vitrée coulissante. La toiture est en plaque Everit avec une faîtière en tuile canal. L’ensemble est en bon état, sans dégradation.” Il se déduit de ce descriptif que le clos et le couvert sont assurés et que le bâtiment profite d’une luminosité naturelle ainsi que de plusieurs ouvertures permettant d’y accéder et d’en assurer la ventilation.

Le procès verbal de constat poursuit en indiquant que “à l’intérieur, il existe une cuisine et une chambre avec salle de bain”. […] La cuisine en excellent état, appuyée sur un mur en pierre, […] la porte de la chambre et de la salle de bain sont également à l’état neuf. Le sol est recouvert de parquet”. Les fonctions des pièces décrites correspondent à celles d’un espace destiné à l’habitation.

Ce constat, que les vendeurs ont entendu rendre opposable aux acquéreurs en l’annexant à l’acte de vente, permet aux consorts [V] [J] de démontrer que ladite dépendance leur a été vendue comme un local présentant les caractéristiques d’une habitation. En effet, tant l’appellation retenue pour chacune des pièces, que leur état d’entretien, ou bien encore leur équipement mobilier (table, chaises), est en adéquation avec un tel usage. Le revêtement des murs et du sol est également cohérent avec cette destination et ne laisse suspecter aucune perméabilité à l’eau comme cela pourrait être le cas d’un local technique ou d’une cave.

Il n’est jamais employé d’autre vocable de nature à rendre son usage ambigu. En particulier, la fonction de “pool-house”, alléguée par les vendeurs à l’occasion de la présente instance, ne pourra être retenue au seul motif de l’existence d’une piscine à proximité dont l’édification est antérieure de plusieurs années aux travaux d’aménagement de la dépendance en cause, ce d’autant que le constat d’huissier ne relève la présence du moindre équipement lié à l’entretien de la piscine au sein du bâtiment en cause.

La dépendance considérée a bien été vendue comme un lieu d’habitation compte tenu des caractéristiques mises en exergue dans le constat annexé à l’acte de vente.

Or il résulte du rapport établi en date du 15 mars 2022 que l’expert a constaté que le parquet de la dépendance présente des traces et des déformations liées à une très forte humidité, que les murs doublés en placoplâtre font l’objet de traces de moisissures, et que les plinthes se décollent des murs du fait de l’humidité.

Ces désordres ont deux causes :

— un défaut d’étanchéité du bâtiment en façade Nord, entraînant une forte infiltration de pluies diluviennes,

— un manque de ventilation mécanique du local, ne permettant pas l’évacuation appropriée de l’humidité latente du local.

L’expert conclut à un défaut de conception lors de l’aménagement du local par les vendeurs.

Ni la réalité de ces désordres, ni leur origine n’est contestée.

La perméabilité à l’eau de la dépendance, en cas d’intempéries, la rend impropre à sa destination.

Sur la responsabilité

L’article 1792 du code civil soumet le constructeur de l’ouvrage à une responsabilité de plein droit pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur de l’ouvrage et donc tenu de cette responsabilité, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La jurisprudence a étendu cette présomption de responsabilité au vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation lorsque l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

En l’espèce, la qualification d’ouvrage n’est pas querellée. Si la date de fin des travaux d’aménagement de la dépendance varie entre 2012 et 2013 au gré des déclarations successives des vendeurs, en toute hypothèse, les désordres en cause se sont manifestés pendant le délai d’épreuve de 10 ans, en octobre 2019. La seule production d’un chèque, sans facture correspondante, ne permet pas de démontrer que les travaux n’ont pas été réalisés par les vendeurs eux-mêmes.

Les consorts [O] [W], vendeurs du bien affecté des désordres tels que relevés par l’expert, sont responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Ils ne peuvent invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente du 24 septembre 2019 dès lors que l’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause d’un contrat qui a pour effet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil.

Sur le préjudice

Sur le coût des travaux de reprise

L’expert a évalué les travaux nécessaires pour remédier aux désordres d’infiltration à la somme de 8500 euros, ceux liés à l’insuffisance du renouvellement de l’air à 1800 euros, et ceux de remise en état des embellissements à la somme de 4500 euros.

Les acquéreurs sollicitent le paiement des dites sommes. Les vendeurs ne concluent pas sur ce point. L’évaluation des travaux de reprise des désordres par l’expert sera adoptée.

Par conséquent, les consorts [O] [W] sont condamnés in solidum à payer aux consorts [V] [J] la somme globale de 14.800 euros au titre des travaux de reprise.

Sur le préjudice de jouissance

Les acquéreurs réclament le paiement de la somme de 10.800 € en réparation du préjudice de jouissance subi depuis octobre 2019. Ils justifient leur demande en faisant état d’une valeur locative de 300€/mois.

Les vendeurs ne concluent pas sur ce point.

La dépendance n’a pu être utilisée depuis le mois d’octobre 2019. La durée globale des travaux est évaluée par l’expert à un mois. La valeur locative alléguée n’est pas justifiée. Eu égard à la configuration des lieux et à la période écoulée depuis la survenue du sinistre, il sera alloué la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance des acquéreurs. Les consorts [O] [W] sont condamnés in solidum au paiement de ladite somme.

Sur les frais du procès

Les consorts [O] [W], qui succombent, assumeront les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de condamner in solidum les consorts [O] [W] à payer aux consorts [V] [J] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que M. [E] [O] et Mme. [S] [W] sont responsables des dommages affectant la dépendance au titre de la garantie décennale,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme. [S] [W] à verser à M. [N] [V] et Mme. [Z] [J] la somme de 14.800 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme. [S] [W] à verser à M. [N] [V] et Mme. [Z] [J] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme. [S] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE in solidum M. [E] [O] et Mme. [S] [W] à verser à M. [N] [V] et Mme. [Z] [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE