N° RG 24/06676 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/06676 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT,

Représentée par son Président

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en la personne de Madame [E] [T] [K], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [O] [X]

né le 01 Janvier 1991

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2021, ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [O] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 326,07€ outre une provision sur charges de 116,28 € et 8,43 € de contrat multiservices.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 février 2024.

Par acte délivré le 25 avril 2024, la SEM ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation par l’effet du jeu de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate du logement, de corps et de biens de la locataire et de tous occupants de son chef,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 5294,10€ au titre des arriérés de loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal,

— Condamner la défenderesse à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à évacuation définitive des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— Dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code de Procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer, les frais de signification et de dénonce au préfet.

A l’audience du 07 janvier 2025, le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 5 535,87 €.

Il a précisé que les loyers de décembre et de janvier n’ont pas été réglés mais que le locataire avait réglé la somme de 900 € au mois de novembre alors que le loyer résiduel s’élève à 382,86 €. Il a indiqué ne pas être opposé aux délais de paiement et être d’accord pour que le locataire reste dans le logement, sous réserve de prévoir une clause de déchéance du terme, en cas de non-respect des délais de paiement.

Monsieur [X] [O] [X] a comparu et a reconnu devoir les sommes réclamées, a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de régler la somme de 417 euros par mois en plus du loyer courant soit au total 800 €. Il a déclaré avoir retrouvé un emploi depuis 3 mois, en CDD, percevoir un salaire de l’ordre de 1.350 € outre une prime d’activité de 100 € et 85 € d’A.P.L.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance, le premier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 05 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 3715 €.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 06 avril 2024.

Par conséquent Monsieur [X] [O] [X] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [O] [X] reste lui devoir la somme de 5 535,87 €, arrêté au 06 janvier 2025, terme de janvier inclus.

Le défendeur, qui ne conteste pas le montant des sommes dues, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de le condamner au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer résiduel s’élève à 382,86 euros par mois.

Le locataire a réglé la somme de 900 € le 18 octobre puis 900 € le 16 novembre 2024, ce qui équivaut à quatre mois de loyer.

Compte tenu des revenus déclarés à l’audience et de l’accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [X] [O] [X], selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité le maintien dans les lieux. Il résulte des développements précédents qu’il a repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si Monsieur [X] [O] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— Monsieur [X] [O] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [O] [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O] [X] qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 06 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] [X] à payer à la SEM ALSACE HABITAT la somme de 5 535,87 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 06 janvier 2025, terme de janvier inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [X] [O] [X] à s’acquitter de la dette en 13 mensualités de 417 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 14ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [O] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [X] [O] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] [X] aux dépens.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA