TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01839 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6OA

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SVL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. POINTAUX

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud BOIX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Le 18 juillet 2018, la S.C.I. Pointaux a mis à bail au profit de la S.A.R.L. SVL un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Nord) à usage de garage pour un loyer mensuel actualisé de 7 791,65 euros.

A la suite d’infiltrations et de péripéties, saisi par la société SVL, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé a notamment ordonné une expertise judiciaire par décision du 16 novembre 2021. Le rapport d’expertise de M. [G] [V] a été déposé le 26 août 2024. La société Pointaux et la société SVL ne sont pas parvenues à s’accorder sur le règlement du litige concernant l’état des locaux depuis lors.

Par acte délivré à sa demande le 20 novembre 2014, la société SVL a fait assigner la société Pointaux devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment afin de la voir condamner à assurer le remplacement de la toiture, de la sous-toiture et de l’évacuation des eaux pluviales dans le mois suivant la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 1 200 euros par jour de retard pendant deux mois.

La société Pointaux a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 4 février 2025.

Représentée, la société SVL soutient les demandes détaillées dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025 déposées à l’audience, notamment :

— la condamnation de la société Pointaux à faire procéder aux travaux prévus par l’expert judiciaire, M. [V], afin d’assurer l’étanchéité à la pluie des locaux loués, et cela dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 1 200 euros par jour de retard pendant deux mois,

— la suspension du paiement des loyers et charges à compter de la décision à intervenir ou, à défaut, la consignation des loyers et charges entre les mains de la CARPA de [Localité 6] à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de la société Pointaux à lui verser une provision de 30 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice,

— le débouté de la société Pointaux de ses demandes,

— la condamnation de la même à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— la condamnation de la société Pointaux aux dépens.

Conformément à ses écritures communiquées par voie électronique le 28 janvier 2025 et déposées à l’audience, la S.C.I. Pointaux demande notamment :

à titre principal :

— constat de l’absence d’urgence,

— constat de l’existence de contestation sérieuses concernant les demandes présentées par la société SVL,

— constat de l’absence de péril imminent ou de trouble manifestement illicite,

— constat qu’il n’y a lieu à référé,

à titre reconventionnel :

— condamnation de la société SVL à lui verser une provision de 11 500,09 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires,

— compensation entre les sommes dues par les deux parties de façon réciproque dans le cadre de la présente instance,

à titre subsidiaire :

— un délai de 24 mois pour honorer le versement des montants qu’elle serait condamnée à verser à la société SVL,

— un délai de 36 mois pour réaliser les travaux à compter de la signification de la décision à intervenir,

en tout état de cause :

— condamner la société SVL à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société SVL considère que la société Pointaux manque à son obligation de délivrance et n’a pas fait réaliser les grosses réparations lui incombant selon les stipulations du bail, charge corroborée par les conclusions de l’expertise judiciaire. Elle rappelle l’ancienneté du différend entre les parties concernant l’état des locaux.

La société Pointaux fait valoir qu’il n’y a aucune urgence de nature à justifier l’intervention immédiate du juge pour préserver les intérêts de la société SVL. Elle fait valoir que le preneur connaissait l’état des locaux et souligne qu’il a proposé d’acheter l’ensemble immobilier en cause. Elle souligne que le la société SVL poursuit son activité au sein des locaux en cause ce qui interroge la réalité d’une situation de nature à compromettre les intérêts de la demanderesse en lien avec l’état de l’immeuble. La société Pointaux remarque que la société SVL n’a fourni aucun devis ou descriptif de travaux validé par l’expert judiciaire et que l’appréciation de l’étendue des travaux à réaliser ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

L’article 834 du code de procédure civile confère, « dans tous les cas d’urgence », au président du tribunal judiciaire le pouvoir d’ordonner en référé « toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée,

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause dédiée et explicite du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté mais ne peut, par ce biais, à raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse et contraire du bail, à la charge du propriétaire.

Le refus par le bailleur d’accomplir des travaux ne justifie la consignation des loyers par le locataire que si l’inexécution par le bailleur de son obligation rend les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

L’obligation de délivrance n’ayant aucun caractère personnel, le juge peut ordonner son exécution par la force publique.

La condition d’urgence n’est pas utile à l’appréciation de la demande de condamnation à faire réaliser des travaux dans le cadre des dispositions de l’article 835.

Dans son rapport d’expertise judiciaire (pièce n°8 demandeur), M. [V] a constaté de nombreuses traces d’infiltrations dans plusieurs parties du bâtiment, affectant notamment les dalles de faux-plafond en plusieurs endroits. Il a relevé « l’existence de nombreux trous dans les plaques de couverture et de nombreuses traces de coulures, notamment au niveau des jonctions de plaques de couvertures » et que « pour les infiltrations (…) plusieurs constats d’huissier ont été présentés ». Le rapport relève des traces de travaux de reprise anciens ont été mis en évidence comme leur insuffisance à assurer l’étanchéité de la toiture. Il mentionne que les solins et pourtour de souche des cheminées du bâtiment sont affectés par des fissures ou dégarnis. L’expert a aussi relevé de « nombreux défauts d’étanchéité en rive contre mitoyen ». et des défauts au niveau des faitages et la présence de tuiles écaillées n’assurant plus l’étanchéité. Pour le besoin de l’expertise, M. [V] a numéroté les parties de la couverture de l’ensemble immobilier et indique « La couverture est en réalité vétuste pour ce qui concerne la zone 1 (plaques d’amiante ciment et tuiles), et les tuiles translucides de la zone 2. Les tuiles posées sur la tête de mur contre le mitoyen sont également vétustes, de même que le solin qui les surplombe. Pour la zone 3, le faitage est à reprendre car dégradé, de même que les pontages des soudures des chéneaux. Pour la zone 4 on relève des défauts d’étanchéité liés à la vétusté au niveau du zinc au-dessus de la fenêtre sur rue, des solins et couvertures des souches de cheminée, et du solin en jonction du mitoyen. Pour la zone 6, le puits de lumière en polycarbonate est vétuste. Les infiltrations affectant l’immeuble sont dues à la vétusté des éléments d’ouvrage composant les couvertures ». L’expert est d’avis que « s’agissant de grosses réparations, et selon les éléments du dossier, les travaux de réfection sont à prendre en charge par le bailleur » et ajoute qu’au « vu du contexte d’ancienneté des ouvrages, il serait préférable de remplacer l’ensemble des couvertures, ce qui représente un engagement financier conséquent ». M. [V] mentionne également de façon précise les travaux de réfection partielle à accomplir en pages n°45 à n°47 de son rapport. Il indique que « les désordres proviennent de l’ancienneté et de la vétusté des couvertures de cet ensemble immobilier ».

Sur la demande de condamnation à faire réaliser des travaux d’étanchéité

Au vu des éléments objectifs étayant la réalité de l’état de l’ensemble immobilier en cause, le bailleur manque, depuis plusieurs années, de façon manifeste à son obligation de délivrance à l’égard du preneur. L’ancienneté des désordres subis par la société SVL rend évidente une attitude dilatoire de la société Pointaux suscitant un préjudice jusqu’à ce jour caractérisant un trouble manifestement illicite.

L’éventuel projet du preneur de se porter acquéreur des locaux loués est indifférent pour l’appréciation des demandes soumises à la juridiction.

Aucune contestation sérieuse n’affecte cette obligation d’assumer ces grosses réparations et l’inertie prolongée du bailleur fait obstacle à l’octroi de délai supplémentaire et justifie que soit ordonnée une astreinte selon les modalités relevant du pouvoir souverain de la juridiction.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la S.C.I. Pointaux à faire réaliser des travaux d’étanchéité selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de suspension ou de consignation des sommes dues en exécution du bail

En revanche, une contestation sérieuse existe concernant la suspension ou la consignation des sommes dues par la société SVL en exécution du bail.

Sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice allégué par le preneur

Le préjudice subi par la société SVL est manifeste pour être étayé par la production de nombreux éléments objectifs. Il est manifeste qu’il résulte de l’inertie du bailleur malgré son obligation de délivrance.

Il y a donc lieu d’allouer une provision de 10 000 euros à la société demanderesse à valoir sur la réparation de ce préjudice.

Sur la demande reconventionnelle

La société Pointaux soutient que la société demanderesse a cessé de régler les sommes dues en exécution du bail courant 2024 et qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer le 23 juillet 2024 pour un montant de 11 350,18 euros. Le décompte daté du 29 novembre 2024 mentionne un arriéré de 14 000,09 euros.

La société SVL conteste le montant réclamé. Elle soutient que les sommes réclamées au titre des charges sont sujettes à contestation sérieuse faute pour le bailleur de fournir d’éléments au titre de la régularisation annuelle.

La production d’un extrait de compte bancaire n’est pas de nature à étayer la réalité d’un règlement des loyers dès lors que les mentions y figurant n’assurent pas l’identification des bénéficiaires des virements qui y figurent.

Cependant, la copie partielle du commandement de payer versé ne comprend aucun détail des sommes réclamées à cette occasion.

Au vu de ces éléments, il convient de fixer à 7 500 euros le montant de la provision non sérieusement contestable que la société SVL devra verser à la société Pointaux.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, l’inertie prolongée en connaissance de cause des difficultés résultant de son manquement à son obligation de délivrance fait obstacle de façon manifeste à l’octroi de délai de paiement à la société Pointaux.

Sur la demande de compensation

La compensation échappant à la compétence du juge des référés, il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Pointaux aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances particulières de l’espèce, il convient de condamner la société Pointaux à verser 2 500 euros à la société SVL au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer.

Pour les mêmes motifs, il convient de débouter la société Pointaux de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Condamne la S.C.I. Pointaux à faire réaliser, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, les travaux destinés à assurer l’étanchéité de la toiture de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Lille (Nord) qu’elle loue à la S.A.R.L. SVL en vertu d’un bail commercial conclu par acte sous seing privé le 12 juillet 2018, et au minimum ceux précisés en page 45 et 47 du rapport d’expertise judiciaire remis par M. [V] dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé rendue le 16 novembre 2021 dans l’instance n° RG 21/674 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard pendant six mois ;

Précise que la S.C.I. Pointaux devra justifier de la remise du rapport d’expertise à l’entreprise qu’elle fera intervenir et que le devis sur la base duquel elle fera réaliser les travaux mentionne de façon précise que les travaux de nature à remédier aux désordres tels que l’expert les a décrits en pages 45 à 47 dudit rapport sont compris dans les travaux qu’elle aura confiés à ses frais à l’entreprise de son choix ;

Déboute la S.C.I. Pointaux de sa demande d’un plus ample délai pour faire réaliser les travaux ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension du versement des sommes dues en exécution du bail ou de consignation de ces sommes à la CARPA de [Localité 6] ;

Condamne la S.C.I. Pointaux à verser une provision de 10 000 euros (dix mille euros) à la S.A.R.L. SVL à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Déboute la S.C.I. Pointaux de sa demande de délai de grâce pour le versement de cette provision ;

Condamne la S.A.R.L. SVL à payer à la S.C.I. Pointaux une provision de 7 500 euros (sept mille cinq cents euros) à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation ;

Condamne la S.C.I. Pointaux aux dépens ;

Condamne la S.C.I. Pointaux à verser à la société SVL 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.C.I. Pointaux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE