N° RG 24/09663 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDZE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/09663 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDZE

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître [D] [Z]

Expédition

aux défendeurs

par LS

le

Le Greffier

M^e Apolline SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. 3FA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 167

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

Madame [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

Madame [X] [Y] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 24/09663 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NDZE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 25 février 2024 avec effet au 1er mars 2024, la S.C.I. 3FA représentée par son gérant M. [B] [E] a donné à bail pour une durée de six ans à M. [M] [P] et Mme [T] [U] un logement à usage d’habitation de 125 m² habitables sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 820 €, une provision mensuelle pour charges de 120 €.

Par contrat de location du 25 février 2024 avec effet au 1er mars 2024, la S.C.I. 3FA a donné à bail pour une durée de six ans à M. [M] [P] et Mme [T] [U] un box de stockage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 45 €, une provision mensuelle pour charges de 5 €.

L’état des lieux d’entrée était établi contradictoirement le 22 février 2024. L’ensemble des éléments décrits était mentionné en très bon état.

Mme [X] [Y] s’est portée caution des engagements de M. [M] [P] par acte sous seing privé du 22 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. 3FA a fait signifier à M. [M] [P] et Mme [T] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire des contrats de location le 15 juillet 2024 pour un montant en principal de 4 750 €.

Le commandement a été dénoncé à la caution de 19 juillet 2024.

Le box était vidé et libéré le 1er septembre 2024.

Par assignation délivrée le 21 octobre 2024 à étude pour M. [M] [P] et Mme [T] [U], à personne pour Mme [Y], la SCI 3FA les a attrait devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de HAGUENAU à l’audience du 12 décembre 2024.

Après renvoi au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 16 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 5 mars 2025, les parties invitées à produire une note en délibéré.

A la date du 21 janvier 2025, les défendeurs ont déposé au greffe et communiqué les pièces sollicitées à la partie adverse, laquelle, par note en délibéré du 3 février 2025, conteste le versement de certains montants.

En outre, par courriel du 20 février 2025, le demandeur sollicite la réouverture des débats ayant appris que les locataires déménagent. Il souhaite pouvoir présenter un état actualisé de la créance postérieurement à l’état de sortie des lieux.

En conséquence, la réouverture des débats a été ordonnée, les parties invitées à conclure sur la fin du bail et le décompte des sommes litigieuses et les dépens réservés.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 15 mai 2025.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 31 mars 2025 de l’accord des parties par Me [R] [F], commissaire de justice associé.

A l’audience du 15 mai 2025, la S.C.I. 3FA représentée par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance, de ses conclusions additionnelles et du dépôt de son dossier de plaidoirie demande de :

— condamner solidairement M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 11 942,64 € au titre des loyers et charges impayés augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 4 280,74 € au titre des dégradations locatives commises (soit 4 135,84 € au titre des travaux de réfection de peinture et 144,90 € au titre du remplacement du chauffe-eau volé) augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [M] [P] et Mme [T] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Mme [X] [Y] a comparu et sollicité la mise en délibéré.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.C.I. 3FA produit un décompte établissant que M. [M] [P] et Mme [T] [U] restaient lui devoir la somme de 11 942,64 € selon décompte actualisé au 7 avril 2025.

Ce décompte inclus le coût des réparations locatives et remplacements d’équipement par ailleurs demandés au titre de la réparation des dégradations commises.

Ce décompte conforme aux observations des défendeurs dans leur note en délibéré en ce qui concerne les paiements effectués par eux-mêmes et la Caisse d’Allocations Familiales présente toutefois plusieurs anomalies en ce que le calcul de l’échéance partielle de mars n’a pas été calculée au prorata temporis et que les provisions pour charges ont été portées à deux reprises au crédit.

Le décompte s’établit donc comme suit :

M. [M] [P] et Mme [T] [U], non comparants, et Mme [X] [Y]

n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette dont sera déduit le montant de la caution qui aurait dû être imputée sur le décompte locatif de sortie ou restituée soit la somme de 8 071,67 €.

La preuve de la solidarité de Mme [T] [U] avec les autres parties défenderesses n’est pas rapportée, Mme [X] [Y] n’ayant par ailleurs souscrit d’engagement de caution qu’au bénéfice de M. [M] [P].

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 8 071,67 €, M. [M] [P] solidairement avec Mme [X] [Y] en sa qualité de caution avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2. SUR LE PREJUDICE RESULTANT DE LA FAUTE DES LOCATAIRES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée contradictoire du 1er mars 2024 aux termes duquel tous les éléments relatifs aux murs, sols et plafonds sont en très bon état et de sortie du 31 mars 2025 auquel les locataires ont été appelés et représentés :

— que les carrelages sont sales, qu’il existe de nombreuses traces de rebouchage, des trous de chevilles non rebouchés, que la tapisserie et les plafonds (sauf couloir et cuisine) présentent des traces noirâtres, la peinture du plafond de la salle de bain est craquelée ;

— que sont notamment relevés des rayures, traces de salissures, salissure des radiateurs et défaut aux menuiseries ;

— que le chauffe-eau de la cuisine a disparu.

Les seules réparations locatives dont la prise en charge est demandée par les bailleurs portant sur la remise en état des murs et plafonds et le remplacement du chauffe-eau sont justifiées par deux devis respectivement de 4 135,84 € pour la réfection des revêtements muraux et plafonds et 144,90 € pour le remplacement du chauffe-eau.

M. [M] [P] et Mme [T] [U], non comparants, et Mme [X] [Y]

n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Aussi M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 4 280,74 €, M. [M] [P] solidairement avec Mme [X] [Y] en sa qualité de caution avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande des demandeurs formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y], M. [M] [P] solidairement avec Mme [X] [Y] à payer à la S.C.I. 3FA les sommes de :

—  8 071,67 € au titre de l’arriéré locatif ;

—  4 280,74 € € au titre du préjudice de remise en état du logement ;

avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE in solidum M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [P], Mme [T] [U] et Mme [X] [Y] à payer à la S.C.I. 3FA la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge