N° RG 24/01038 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/01038 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

☐ Copie c.c à

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 07 Mars 2025.

Le Greffier

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

N° RG 24/01038 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

07 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

[Adresse 9],

Immatriculée au R.C.S de [Localité 10]

sous le n° 568 501 415

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Monsieur [T] [X]

né le 17 Août 1982

Madame [Y] [X]

née le 01 Février 1982

demeurant ensemble [Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur : comparant en personne

Madame : non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06/03/2009, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 274,14 € outre une provision sur charges de 133,93 €, et 9,72 € au titre de la prestation de services de TV câblée.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2024.

Par acte d’huissier délivré le 20 juin 2024, la [Adresse 9] a fait assigner Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail

En conséquence,

— Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2785,79€ au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 02 mai 2024,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 482,30€, qui sera indexée de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi,

En tout état de cause,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer du 29 janvier 2024.

A l’audience du 07 janvier 2025, le bailleur, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a actualisé la dette locative à la somme de 3 734,49 €. Il a précisé que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Monsieur [T] [X], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes qui leur sont réclamées, pour le règlement desquelles il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de s’acquitter de leur dette par le versement de la somme de 217 € par mois en plus du loyer courant, soit au total 700 €, si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

N° RG 24/01038 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MR

Il a expliqué qu’il est salarié intérimaire et effectue des missions à la semaine, de sorte que ses ressources mensuelles ne sont pas fixes, qu’il perçoit actuellement un salaire de 876 euros par mois, que sa conjointe perçoit uniquement l’A.A.H et que la CAF opère sur ces prestations une retenue de 250 € par mois qu’elle a refusé de diminuer.

Il a ajouté qu’il a encore versé la somme de 150 € la veille de l’audience.

Bien que régulièrement citée par acte remis à étude, Madame [Y] [X] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 2.152,35 €.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 mars 2024.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 3.734,49 € à la date du 31 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Les défendeurs, qui ne contestent pas le montant des sommes dues, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] au paiement de cette somme.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Conformément à l’article 24 VII, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et des déclarations à l’audience que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de constater que les locataires ne remplissent pas la condition prévue par les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ne peuvent qu’être rejetées.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par les défendeurs cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et du contrat de location du garage, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] à payer ce montant.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 30 mars 2024,

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] à payer à titre provisionnel à la [Adresse 9] la somme de 3734,49 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, selon décompte arrêté à la date à la date du 31 décembre 2024, terme de décembre inclus,

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail,

DISONS que Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis au [Adresse 7], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

DISONS n’y avoir lieu à astreinte,

CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] à payer, à titre provisionnel, à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [X] et Monsieur [T] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 29 janvier 2024,

REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA