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Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 7]

______________________

[Localité 8] Civil

N RG 24/07365

N Portalis DB2E-W-B7I-M6ZV

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MINUTE N

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e ROSELMAC

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e SIRBUPréfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société DOMIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Patricia SIRBU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 238

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 12 août 2024 à monsieur [H] [N], la société DOMIAL expose que :

— suivant acte sous seings privés du 17 juillet 2014, elle a donné à bail à monsieur [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu actuel est de 562,56 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 5 juin 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 2 496,18 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société DOMIAL a, le 12 août 2024, fait assigner monsieur [N] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner en deniers ou quittances monsieur [N] au paiement de la somme de 3 507,30 euros due au titre des loyers impayés au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 6 novembre, 18 décembre 2024, 29 janvier, 5 mars puis du 2 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société DOMIAL a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 200,34 euros ;

Que monsieur [N] soutient le caractère irrecevable de la demande, le préfet n’ayant pas été rendu destinataire d’une copie de l’assignation ; qu’il conteste également le montant de la dette en ce que le bailleur n’a pas mis à sa disposition un logement décent du fait de la présence d’humidité ; que par ailleurs, en raison de problèmes de santé et une situation financière qui a justifié une mesure de rétablissement personnel mise en place par la Banque de France, il sollicite des délais de paiement ; qu’il sollicite encore qu’il soit fait injonction à la demanderesse de faciliter son relogement ; que reconventionnellement il sollicite la condamnation de la société DOMIAL à lui régler une indemnité de procédure de 700 euros ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 11 juin 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société DOMIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 13 août 2024 et l’audience s’est tenue le 2 avril 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [N] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 11 août 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 7 200,34 euros outre les frais ;

Que le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ; qu’il verse aux débats un courriel de mars 2024 par lequel il se plaint de l’humidité de l’appartement, qu’il occupe pourtant depuis plus de 10 ans ; que ce courriel précède de 3 mois la date de délivrance du commandement de payer ; qu’il ne verse en outre qu’une photographie, à propos de laquelle le tribunal ignore les circonstances dans lesquelles elle a été prise, et qui montre le coin d’une pièce tâché par des moisissures ; que cette seule photo ne suffit pas à établir l’état d’insalubrité qu’il allègue ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 7 200,34 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 11 août 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, l’importance des revenus, les efforts effectués par le locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte des débats que monsieur [N] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que le locataire n’a manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation ;

Que le locataire sera donc débouté de cette demande ;

Attendu en conséquence, que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 5 juin 2024, la société DOMIAL a fait délivrer à monsieur [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 août 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 5 juin 2024 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [N] ;

Que l’expulsion de monsieur [N] sera donc ordonnée ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 11 août 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [N] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société DOMIAL les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, le locataire, qui malgré l’octroi de l’aide juridictionnelle n’hésite pas à solliciter la condamnation de la bailleresse à lui régler une indemnité de procédure, sera condamné à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DISONS la demande de la société demanderesse recevable ;

CONDAMNONS monsieur [H] [N] à payer à la société DOMIAL la somme de 7 200,34 euros (sept mille deux cents euros et trente-quatre cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 27 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTONS monsieur [H] [N] de sa demande de délais ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 août 2024 (5 juin 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre la société DOMIAL d’une part, et monsieur [H] [N] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;

DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société DOMIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

CONDAMNONS monsieur [H] [N] à payer à la société DOMIAL la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [H] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 11 juin 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY