N° RG 25/00960 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKLY

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/00960 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKLY

Minute n°

copie le 17 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 17 juin 2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M. [K] [Z]

pièces retournées

le 17 juin 2025

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

Délibéré prorogé le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (Logement N° 08110002 – Porte 002 – rez-de-chaussée) à [Localité 7] par contrat du 8 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 395,61 €, outre notamment une provision sur charges de 105,80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 avril 2024, un congé au locataire pour le 31 juillet 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [K] [Z] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 juillet 2024, OPHEA a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 13 janvier 2025, aux fins, notamment, de validation de congé, d’expulsion et de paiement.

À l’audience du 18 mars 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, demande, sous exécution provisoire :

De constater que le congé délivré et régulier ;De prononcer la déchéance de Monsieur [K] [Z] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner ce dernier, et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 6 416,92 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l’assignation et la date d’audience ;

En tout état de cause,

De condamner Monsieur [K] [Z] solidairement à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 529,28 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu’à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil du bailleur remet un décompte actualisé et indique que la dette est de 7 946,70 € au 11 mars 2025. Il n’y a quasiment jamais eu de paiement à part le dépôt de garantie et un rappel de la Caisse d’allocations familiales. Sur la question des délais de paiement, le Conseil de la société bailleresse s’en remet à l’appréciation de la Juridiction.

Monsieur [K] [Z] comparaît en personne, et reconnaît le montant de la dette. Il indique avoir signé un nouveau contrat de travail à durée indéterminée, et percevoir à ce titre une rémunération mensuelle comprise entre 1 400 € et 1 500 € par mois. Une saisie est pratiquée sur son salaire pour le paiement d’une pension, il a déjà fait l’objet d’une saisie-arrêt sur son compte bancaire.

Aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Sur le principe de la validation du congé

Il ressort de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation que les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux… ».

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié au locataire pour le 31 juillet 2024 au vu des impayés de loyers. Par ce congé, OPHEA a invité le défendeur à régulariser cet impayé et lui a indiqué qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte.

Le congé a donc pris effet le 31 juillet 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est dès lors sans objet.

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 529,28 €, équivalent au loyer actuel.

Sur le droit au maintien dans les lieux

Le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du Code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement du locataire quant à ses obligations. Il appartient au Juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 13 janvier 2025, date de l’assignation.

Il ressort du décompte actualisé que Monsieur [K] [Z] n’a procédé qu’à véritablement un seul règlement de 395,61 € qui correspond au dépôt de garantie. Les autres montants sont minimes, et relèvent essentiellement d’un versement de la Caisse d’allocations familiales. Cependant, Monsieur [K] [Z] indique à la barre avoir signé un contrat de travail à durée indéterminée. Le Conseil d’OPHEA s’en remet s’agissant de la question de l’octroi de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, la mauvaise foi du locataire n’apparaît pas suffisamment établie. En conséquence, Monsieur [K] [Z] ne sera pas déchu de tout droit au maintien dans les lieux.

Pour autant, Monsieur [K] [Z] sera condamné à payer à OPHEA sa dette locative. Il ressort des différentes pièces et notamment du relevé de compte que Monsieur [K] [Z] est redevable de la somme de 7 946,70 € selon décompte du 11 mars 2025. Monsieur [K] [Z] ne conteste pas le montant de cette dette. Il sera condamné au paiement de cette somme de 7 946,70 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Il ressort de l’article 1343-5 du Code civil que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues… ».

Monsieur [K] [Z] vient de signer un contrat de travail à durée indéterminée lui permettant d’avoir un revenu mensuel compris entre 1 400 € et 1 500 €. Le Conseil de la société bailleresse s’en remet sur la question des délais de paiement.

Dans ces circonstances, Monsieur [K] [Z] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de l’indemnité d’occupation d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Monsieur [K] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

N° RG 25/00960 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKLY

CONSTATE la validité du congé délivré par l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) à Monsieur [K] [Z] s’agissant du logement sis [Adresse 3] (Logement N° 08110002 – Porte 002 – rez-de-chaussée) à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 11] à effet au 31 juillet 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, la résiliation du contrat de bail signé le 8 novembre 2023 entre Monsieur [K] [Z] et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 529,28 € par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATE la bonne foi de Monsieur [K] [Z] ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) de sa demande tendant à constater la déchéance de Monsieur [K] [Z] de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3] ([Adresse 10] – rez-de-chaussée) à [Adresse 8] à compter du 31 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [K] [Z] dispose d’un droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) la somme de 7 946,70 €, selon extrait de compte arrêté au 11 mars 2025 (incluant le loyer et la provision sur charges du mois de février 2025), avec les intérêts légaux à compter du 13 janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [K] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 220 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (OPHEA) la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge