Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 25/01626

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLU4

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DIEBOLD-STROHL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e BILDSTEIN

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA – ANCIENNEMENT CUS HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG

[Adresse 3]

Représenté par son Directeur Général

[Localité 4]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [I] [T]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par M^e Michèle BILDSTEIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 129

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 25 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 17 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du mois d’août 2021, régi par la loi du 1er septembre 1948, l’OFFICE PUBLIC de l’HABITAT de l’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG (ci-après l’OPHEA) a donné à madame [I] [T] à bail un local à usage d’habitation, situé [Adresse 8] ; que le loyer actuel, charges comprises est de l’ordre de 378,41 euros ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, l’OPHEA a fait notifier le 22 septembre 2023 un congé à madame [T] ;

Que la mise en demeure n’ayant été suivie d’aucun règlement, l’OPHEA a, le 29 janvier 2025, fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le congé donné pour le logement est régulier,

▸ prononcer la déchéance du locataire du droit au maintien dans les lieux qu’il tient de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 dont seuls les locataires de bonne foi peuvent bénéficier, ce qui n’est pas le cas de madame [T], et en conséquence, ordonner l’expulsion,

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1184 et 1741 du code civil ;

▸ condamner madame [T] au paiement, en quittances ou deniers, de la somme de 1 601,51 euros due pour le logement au titre des loyers et provision pour charges impayés au jour de l’assignation et celle due entre la date de l’assignation et celle de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril, 14 mai et 25 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que l’OPHEA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 915,94 euros au titre du logement ; qu’elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais ;

Que madame [T], représentée, reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait d’un fils handicapé ;

Que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 17 septembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque l’OPHEA justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 26 septembre et 13 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025.

Que l’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 3 février 2025 et l’audience s’est tenue le 25 juin 2025 ;

Qu’en conséquence la demande est recevable ;

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail de l’habitation

Attendu que le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989 ;

Que le bailleur est alors fondé à demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations essentielles qui lui incombent, comme en l’espèce le non-paiement ou le paiement partiel du loyer ;

Qu’il appartient cependant au juge d’apprécier souverainement si les manquements aux locataires à leurs obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 1 915,94 euros au titre du logement au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que les revenus du locataire sont de l’ordre de 1 000 euros et ses charges de 860 euros ; que la locataire est dans l’attente du versement de l’AAH pour son fils, qui si elle est versée, devrait permettre le règlement intégral de la dette locative ; que l’enquêteur social note également la volonté de madame [T] de régler la dette locative ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a donc lieu d’accorder des délais mais également de préciser que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait :

la résolution du contrat de bail de sorte que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure ;le règlement d’indemnités d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [T] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [T] sera condamnée aux dépens ;

Que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS madame [I] [T] à payer à l’OPHEA la somme de 1 915,94 euros (mille neuf cent quinze euros et quatre-vingt-quatorze cents) au titre du logement au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 13 juin 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS madame [I] [T] à s’acquitter de cette dette auprès de l’OPHEA en 24 mois, par 29 premières mensualités de 20 euros (vingt euros) puis une 30ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— madame [I] [T] sera déchue du droit au maintien dans les lieux,

Et dans cette hypothèse DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera condamnée à payer à l’OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et de la provision pour charges ;

RAPPELONS que l’OPHEA ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [I] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 17 septembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY