TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Septembre 2025

N° R.G. : N° RG 22/03567 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XMP7

N° Minute : 25/

AFFAIRE

CCI FRANCE

C/

Syndicat des copropriétaires sis 74 rue Jules GUEDE 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

CCI FRANCE

8-10 rue Pierre Brossolette

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par M^e Julien DESCLOZEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0199

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires sis 74 rue Jules GUEDE 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :

Société CYGEST IMMOBILIER

45 rue Jean Jaurès

92300 LEVALLOIS-PERRET

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 15 septembre 2025..

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300), est soumis au statut de la copropriété.

La CCI France, organisme consulaire, établissement public de l’Etat, est propriétaire du lot n°36 de cette copropriété suivant acte notarial en date du 9 juillet 2018.

Par courrier recommandé du 21 juin 2021, la CCI France a été convoquée à une assemblée générale des copropriétaires qui devait se tenir le 22 décembre 2021, au cours laquelle la demanderesse était représentée.

Par courrier recommandé du 14 mars 2022, la CCI France a demandé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic de modifier les termes du procès-verbal d’assemblée générale, en indiquant que les résolutions n°7, 8, 9, 10,12 et n°21 à 23 ont été rejetées comme cela résulte expressément du « premier » et seul vote qui est intervenu au cours de cette assemblée et de lui : « fournir toutes les précisions utiles sur les termes de ce procès-verbal, lequel ne retrace pas fidèlement la façon dont s’est déroulée l’assemblée générale à laquelle nous avons assisté ». La CCI France affirme ne pas avoir reçu de réponse à ce courrier.

La CCI France soutient que les résolutions n° 7, 8, 9, 10, 12 et n°21 à 23 n’ont jamais fait l’objet d’un second vote au cours de l’assemblée générale et ce en contradiction avec le procès-verbal de l’assemblée générale communiqué par courrier du 28 janvier 2022.

C’est dans ce contexte que par exploit du 28 mars 2022, la CCI France a fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, aux fins de :

DIRE ET JUGER que c’est de manière erronée que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires qui s’est déroulée le 22 décembre 2021, indique que les délibérations n°7, 8, 9, 10, 12 et n°21 à 23 auraient fait l’objet d’un second vote ;

En conséquence,

PRONONCER la nullité des délibérations n° 7, 8, 9, 10, 12 et n°21 à 23,

Au surplus

DIRE ET JUGER qu’au regard de la nature des délibérations n°21 à 23, les règles de majorité visées à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 appliquées par le syndicat des copropriétaires ne pouvaient manifestement pas recevoir application, seules les dispositions de l’article 25 étant susceptibles de trouver application à l’occasion d’un second vote, dans l’hypothèse où un tel second vote aurait régulièrement été organisé,

En conséquence,

PRONONCER, de plus fort, la nullité des délibérations n°21 à 23,

En toute hypothèse,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 5.000 euros à CCI France, sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires, assigné par acte remis à personne qui s’est déclarée habilitée à recevoir l’acte et auquel le commissaire de justice instrumentaire indique avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée de la CCI France, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I- Sur la demande d’annulation des résolutions n°7, 8, 9, 10 12 et n° 21 à 23 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 pour défaut de second vote

La CCI France sollicite l’annulation des résolutions n°7, 8, 9, 10, 12 et n° 21 à 23 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 pour défaut de second vote en assemblée, et ce en contradiction avec le procès-verbal notifié aux copropriétaires qui mentionne l’adoption des résolutions à l’issue d’un second vote.

Elle soutient que le représentant de la CCI France, qui a assisté à l’assemblée générale litigieuse pour son compte, n’a participé à aucun second vote au cours de cette assemblée concernant les résolutions n°7, 8, 9, 10, 12 et n° 21 à 23.

Elle rappelle qu’il est constant que les résolutions affectées de graves irrégularités sont annulables (Pourvoi n° 12-12.084).

*

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal ».

L’article 17-1 du même texte dispose en outre que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. […] ».

Selon l’article 25 de ladite loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;[…]

L’article 25-1 de la même loi dispose que : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Aux termes de l’article 26 de ladite loi : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; (…).

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. ».

L’article 26-1 de la même loi dispose que : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. ».

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2021, qui mentionne par erreur la date du 15 décembre 2021, que les résolutions suivantes ont fait l’objet d’un premier vote ne réunissant pas les conditions de majorité de l’article 25 (ou 26 pour les résolutions n°21 à 23) et ont été revotées puis adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés :

Résolution n°7 : nomination du cabinet Cygest Immobilier en qualité de syndic – durée de son mandat – montant de ses honoraires selon le contrat joint (conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1)

Résolution n°8 : Renouvellement des membres du conseil syndical et/ou élection de nouveaux membres (conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1)

Résolution n°9 : Montant des marchés au-delà duquel l’autorisation du conseil syndical est nécessaire (conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1)

Résolution n°10 : Montant des marchés nécessitant un appel à la concurrence (article 21.2 de la loi SRU) (conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1)

Résolution n°12 : A la demande du conseil syndical, mise en concurrence du contrat d’assurance multirisques. Selon proposition AXA jointe à la convocation. (conditions de majorité de l’article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1)

Résolution n°21 : A la demande de Monsieur et Madame [V] propriétaires des lots 13 et 14 situés au 4ème étage côté rue de la copropriété, l’approbation pour la division de leur lot n°14 en deux lots n°37 et n°38. (condition de majorité à l’article 26)

Résolution n°22 : Autorisation à donner à Monsieur et Madame [V] propriétaires des lots 13 et 14 au 4ème étage côté rue, pour la fusion du lot 37 nouvellement crée avec le lot 13 pour former le lot n°39, suivant le projet modificatif de l’état descriptif de division et le modificatif du règlement de copropriété établi par le cabinet Arcedge. (condition de majorité à l’article 26)

Résolution n°23 : A la demande de Monsieur et Madame [V], approbation des tantièmes de parties générales afférentes aux deux nouveaux lots issus de la division du lot n°14. (condition de majorité à l’article 26)

Or, la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’absence de second vote. Au vu des éléments qu’elle verse aux débats, ses seules allégations ne sont corroborées par aucun élément de preuve.

La demande d’annulation des résolutions n°7, 8, 9, 10, 12 et n° 21 à 23 pour absence de second vote sera donc rejetée.

II- Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 à 23 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 pour manquement aux règles de majorité

A titre subsidiaire, la CCI France sollicite l’annulation des délibérations n° 21 à 23 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021. Elle estime que les conditions posées par l’article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 étaient réunies pour procéder au second vote mais qu’en revanche les résolutions n’auraient pas dû être adoptées car les 15 votes « pour » lors de ce second vote n’ont totalisé que 449 tantièmes sur 1.000 tantièmes, ne réunissant pas les conditions de majorité de ce même article.

Elle fait également valoir que ces résolutions portaient sur des actes de disposition immobilière relative à des lots privatifs et que la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 devait s’appliquer et non celle de l’article 24 de la même loi.

*

Aux termes de l’article 26 de ladite loi : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; (…).

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. ».

L’article 26-1 de la même loi dispose que : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. ».

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2021, qui mentionne par erreur la date du 15 décembre 2021, que les résolutions litigieuses portent sur les lots n°13 et 14 situés au 4ème étage côté rue de la copropriété détenus par Monsieur et Madame [V] afin de diviser le lot n°14 en deux lots n°37 et n°38 (résolution n°21), fusionner le lot n°37 nouvellement créé avec le lot n°13 pour former le lot n°39, suivant le projet modificatif de l’état descriptif de division et le modificatif du règlement de copropriété établi par le cabinet Arcedge (résolution n°22) et approuver les tantièmes de parties générales afférentes aux deux nouveaux lots issus de la division du lot n°14 (résolution n°23).

Ces résolutions ont recueilli le même nombre de voix lors du premier vote selon les règles de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et lors du second vote tel que mentionné dans le procès-verbal:

« Vote(nt) POUR : 15 copropriétaires totalisant 449/449 tantièmes

[…]

Vote(nt) ABSTENTION : 2 copropriétaire(s) totalisant 452/901 tantièmes

Se sont abstenus : CCI France (425), [Y] MARTINE (27) »

La première page du procès-verbal précise que le nombre total des copropriétaires est de 23, représentant 1.000 tantièmes généraux.

Selon la majorité prévue à l’article 26, les résolutions ne peuvent être adoptées qu’en réunissant la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ce ne fut pas le cas.

En outre, le premier vote ayant réuni 15 votes « pour » représentant 449 tantièmes, un second vote pouvait être organisé en vertu de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de ce second vote, la résolution ne pouvait être adoptée que si au moins 12 copropriétaires représentant 501 voix votaient en sa faveur. Or, les 15 copropriétaires ayant voté « pour » ne représentent que 449 voix de sorte que la majorité absolue nécessaire n’a pas été réunie. Le procès-verbal aurait donc dû acter le rejet de ces trois résolutions.

En conséquence, les résolutions n° 21, 22 et 23 seront annulées pour défaut de majorité requise à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen soulevé en demande.

III- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 de l’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 de l’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300), représenté par son syndic, sera condamné à verser la somme de 1.500 euros à la CCI France au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la CCI France de sa demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 10, 12

ANNULE les résolutions n°21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021, dont le procès-verbal mentionne par erreur la date du 15 décembre 2021, de l’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300),

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300) représenté par son syndic aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 74 rue Jules Guesde à Levallois-Perret (92300) représenté par son syndic à payer à la CCI France la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la CCI France du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,