N° RG 25/02663 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOMD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 25/02663 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NOMD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 25/02663 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOMD

EXPOSE DU LITIGE

Par requête du 14 mars 2025, réceptionnée au greffe le 17 mars 2025, Madame [X] [H] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer la condamnation de Monsieur [M] [U] à lui payer :

— la somme de 4.517 € au titre des 6 mois et demi de loyers et charges non perçus en raison du sinistre et des travaux ;

— la somme de 473 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la franchise dont elle a dû s’acquitter auprès de l’assureur et du préjudice moral subi.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 septembre 2025, lors de laquelle Madame [X] [H] a maintenu l’intégralité des demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

* elle a loué à Monsieur [M] [U] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel total de 695 € correspondant à 625 € de loyer et 70 € de provision sur charges ;

* son locataire ne l’a pas informé de l’existence d’un dégât des eaux ayant affecté son appartement et elle ne l’a appris que lors de l’état de sortie du logement ainsi que lors de la remise des clés, à savoir les 30 et 31 octobre 2023 ;

* elle n’a pas pu faire intervenir l’assureur du locataire qui a refusé toute prise en charge, de même que son assureur; que c’est l’assureur de la copropriété qui a réglé les montants dus pour effectuer les réfections suite au sinistre ; qu’elle a dû s’acquitter alors d’une franchise de 379,13€ ;

* elle n’a pu relouer son appartement que six mois et demi plus tard, ce qui lui a occasionné une perte de revenus en raison de la perte des loyers et la perte de jouissance de son appartement ;

* cette perte des loyers est la conséquence de la négligence de Monsieur [M] [U] qui aurait dû l’aviser immédiatement du dégâts des eaux et non trois mois plus tard ;

* elle a subi un préjudice moral car elle a dû effectuer de nombreuses démarches et que la situation lui a occasionné de nombreux tracas.

Bien qu’ayant signé l’accusé de réception du courrier envoyé en recommandé par le greffe de la présente juridiction, valant convocation à l’audience précitée, le 5 juin 2025, Monsieur [M] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a alors été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Madame [X] [H] étant présente lors de l’audience et Monsieur [M] [U] étant absent, bien que convoqué à personne, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la recevabilité de la demande

Madame [X] [H] produit un constat de carence établi le 26 septembre 2024 par un conciliateur de justice ; elle justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est par conséquent recevable.

* Sur les demandes en dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre conformément aux dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a une obligation d’entretien du logement et répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En l’espèce, Madame [X] [H] démontre, par la production d’un contrat de bail, que Monsieur [M] [U] lui a loué un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel total de 695 € correspondant à 625 € de loyer et 70 € de provision sur charges et que la date de prise d’effet du contrat a eu lieu le 1er août 2016.

Afin de justifier de l’existence d’un dégât des eaux, Madame [X] [H] produit une pièce intitulée état des lieux, de laquelle il résulte que l’état des lieux d’entrée a été effectué le 29 juillet 2016 et que l’état des lieux de sortie a été effectué les 30-31 octobre 2023, la remise des clés ayant été effectuée le 31 octobre 2023.

Il ressort de cet état des lieux de sortie contradictoire qu’en ce qui concerne l’entrée et le salon, pièce à vivre, tout le parquet est à refaire, de même que les peintures, en raison d’une infiltration d’eau ; qu’il en va de même en ce qui concerne le parquet et les peintures des chambres 1 et 2; qu’il y a eu une fuite d’eau dans les WC et que les murs et sols étaient infiltrés; qu’il faut contacter l’assurance du locataire pour faire l’état des dégâts, en raison de l’état des sols et des infiltrations dans les murs à la suite d’un dégât des eaux.

Or, l’appartement n’était pas dans cet état lors de la mise en location.

Le dégât des eaux est confirmé également par la production, par Madame [X] [H], d’un courriel de l’assureur de la copropriété en date du 26 janvier 2024 duquel il ressort que le montant des dommages, suite à la gestion du sinistre, a été arrêté à 12.407,13 € TTC, franchise de 379,13 € déduite.

Elle produit également des photographies, qui, bien que non datées, mais recoupées avec les deux autres documents, démontre qu’il y a eu une fuite au niveau des toilettes et qu’il y a eu des moisissures et infiltrations dans les autres pièces du logement et que le parquet massif était détrempé et soulevé.

Madame [X] [H] affirme n’avoir eu connaissance de cette fuite et de ces infiltrations que lors de l’établissement de l’état des lieux des 30-31 octobre 2023.

Monsieur [M] [U], absent, ne démontre pas en avoir avisé sa bailleresse avant son départ des lieux loués.

En outre, les photographies produites aux débats démontrent que les dégâts subis ne pouvaient pas être dus à une fuite qui a eu lieu juste au moment du départ du locataire.

Par conséquent, en omettant de prévenir sa bailleresse dès la réalisation du dégât des eaux, Monsieur [M] [U] a commis une faute, laquelle a causé un préjudice à Madame [X] [H], laquelle n’a pas pu faire intervenir les assureurs plus rapidement et ainsi éviter que les dégâts soient aussi conséquents, notamment au niveau du parquet et de l’infiltration des murs.

Si Madame [X] [H] a réussi à obtenir une indemnisation pour remettre les locaux en état, il est certain qu’elle a dû faire réaliser des travaux conséquents dans le logement, ce qui l’a empêchée de pouvoir relouer son logement dès le départ de son locataire.

Son préjudice consiste ainsi en une perte de chance d’avoir pu prendre connaissance du dégât des eaux plus tôt et de faire en sorte que celui-ci ne soit pas à l’origine de dégâts aussi conséquents et étendus mais également en une perte de chance d’avoir pu faire réaliser des travaux de remise en état plus tôt et de d’avoir pu relouer rapidement son logement à un autre locataire.

Les éléments du dossier révèlent que l’indemnisation a été chiffrée par l’assureur le 26 janvier 2024.

Madame [X] [H] ne démontre pas à quelle date les travaux se sont terminés mais au regard du courriel de l’assureur et des travaux à réaliser, il est évident que les travaux n’ont pas pu être achevés dès le mois de février 2024, et au plus tôt au mois de mars 2024.

Madame [X] [H] démontre avoir reloué le logement dès le 17 avril 2024.

Dès lors, les désordres causés par le dégât des eaux ne lui ont permis de déclarer le sinistre que dès l’établissement de l’état des lieux de sortie du 30-31 octobre 2023.

Elle était donc dans l’incapacité de louer le logement du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024, de sorte que le dommage consistant en une perte de loyers est de 3.475 € (5x 695 €).

Le dommage ne peut comprendre les 17 premiers jours du mois d’avril, à défaut pour Madame [X] [H] de démontrer que les travaux n’ont été achevés que le 16 avril 2024 et que le fait de retrouver un locataire implique toujours une part d’aléa ne pouvant pas être imputé au locataire sortant.

La perte de chance subie par Madame [X] [H] peut ainsi être estimée à 90% du dommage, de sorte que son préjudice sera réparé à hauteur de 3.127,50 € (3.475 € x 90%).

Il n’y a pas lieu de faire peser la franchise de 379,13 € sur Monsieur [M] [U], puisque Madame [X] [H] ne démontre pas que le dégât des eaux a été causé par le locataire.

Le fait que l’assureur de la copropriété ait accepté d’indemniser les dégâts causés tendant à considérer que le dégât des eaux relève d’une défaillance d’un équipement commun.

De ce fait, en l’absence de preuve que le locataire ait été à l’origine de la fuite, Madame [X] [H] ne produisant pas le rapport d’expertise effectué à la demande de l’assureur, il lui aurait incombé de toute manière de prendre en charge cette franchise, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble.

Dès lors, elle ne démontre pas de lien de causalité entre la négligence de Monsieur [M] [U] consistant en ne pas lui avoir déclaré plus tôt le dégât des eaux, et la somme sollicitée au titre de la franchise.

Enfin, il est constant que le comportement de Monsieur [M] [U] lui a causé des tracas, lesquels constituent un préjudice moral qui sera réparé par l’octroi à son profit d’une somme de 90 €.

Monsieur [M] [U] sera par conséquent condamné à payer à Madame [X] [H] la somme de 3.217,50 € à titre de dommages et intérêts (3.127,50 € + 90 €).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [U], qui succombe, aux dépens, et ce, en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

DIT que les demandes de Madame [X] [H] formées à l’encontre de Monsieur [M] [U] sont recevables ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Madame [X] [H] la somme de 3.217,50 € à titre de dommages et intérêts, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS