N° RG 24/00247 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MOW6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

11ème civ. S3

N° RG 24/00247 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MOW6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Nicolas DELEAU

Maître André ULLMANN

Le 21 mars 2025

Le Greffier

Maître Nicolas DELEAU

Maître André ULLMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] I

sise [Adresse 5]-[Adresse 6] et [Adresse 7] Pris par son syndic

le Cabinet Immobilière ZIMMERMANN – SAS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Renata BOCHKARYOVA,

substituant Maître Nicolas DELEAU,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [O]

né le 1er Mai 1973 à [Localité 11] (Turquie)

décédé le 02 octobre 2024

Madame [T] [O] née [W]

née le 15 Août 1978 à [Localité 11] (Turquie)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [E] [O], mineure,

représentée par [T] [O] née [W]

née le 20 Avril 2007 à [Localité 8]

Monsieur [U] [O], mineur,

représenté par [T] [O] née [W]

né le 08 Février 2017 à [Localité 8]

Monsieur [I] [O]

né le 10 Octobre 2002 à [Localité 8]

Monsieur [K] [O]

né le 05 Août 2004 à [Localité 8]

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître André ULLMANN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 122

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025 prorogé au 21 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [O], Madame [T] [W], Madame [E] [O], Monsieur [U] [O], Monsieur [I] [O] et Monsieur [K] [O], sont propriétaires indivis des lots n°15 et 26 dans l’immeuble RÉSIDENCE [10] 1 situé [Adresse 5]-[Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété, et cadastré section LS n° [Cadastre 1].

Se prévalant de charges de copropriété impayées, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I, a fait assigner Monsieur [Y] [O], Madame [T] [W], tant en leurs noms propres qu’en qualité de représentants légaux de Madame [E] [O] et de Monsieur [U] [O], ainsi que Messieurs [I] et [K] [O] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de les voir condamner à lui payer les arriérés de charges et autres frais et honoraires engagés par lui.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2024.

Le tribunal a soulevé l’absence de justificatif de la signification de l’assignation à l’égard de Messieurs [I] et [K] [O], bien que visés sur la page de garde de l’acte délivré le 03 octobre 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Monsieur [Y] [O] est décédé le 02 octobre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, il a été rappelé à la partie demanderesse l’absence de signification de l’assignation à l’égard de Messieurs [I] et [K] [O].

Après un dernier renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 07 janvier 2025.

La partie demanderesse a repris oralement ses conclusions du 24 septembre 2024 aux termes desquelles elle sollicité de voir :

• Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

En conséquence,

• Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer la somme principale de 7 691,72 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2021 date de la première mise en demeure,

• Condamner solidairement les consorts [O] à lui payer une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

• Déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive des consorts [O],

• Ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 2 mars 2021 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• Condamner solidairement les consorts [O] en tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les défendeurs n’ont pas procédé au règlement de la totalité des charges et appels de fonds afférents aux charges et travaux de la copropriété, malgré plusieurs mises en demeure de payer restées vaines. Il ajoute que les défendeurs ont fait preuve d’une résistance abusive en invoquant l’existence de deux sinistres dans leur logement pour s’abstenir de payer les charges et appels de fond, ce qui n’a aucun rapport avec l’arriéré de charges. Il précise qu’une créance liquide, certaine et exigible ne peut pas se compenser avec une dette hypothétique et qui est contestée.

Il rappelle que l’expert d’assurance a conclu que les dommages liés aux deux sinistres, à savoir les moisissures, proviennent d’un phénomène de condensation et donc à un défaut d’entretien du logement et que la responsabilité de la copropriété n’a jamais été recherchée ni établie.

Il indique que le paiement des charges est une obligation légale du copropriétaire en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dont le copropriétaire ne peut s’exonérer en invoquant le défaut d’entretien de l’immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans sa dégradation.

Il soutient que cette résistance abusive a généré un trouble de trésorerie pour la copropriété ayant rendu nécessaire l’avance des charges par les autres copropriétaires ce qui a causé un préjudice à la copropriété.

En défense, Madame [T] [W] s’est référée à ses conclusions du 16 décembre 2024 et demandent de :

• Donner acte au demandeur qu’ils restent redevables d’un montant de 1 728,09 euros,

• Débouter le demandeur du surplus de ses conclusions

• Statuer quant aux frais comme de droit.

Elle soutient que les montants mis en compte pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, soit 3 279,81 euros ont été régularisés par ses soins.

Elle indique par ailleurs que deux sinistres sont survenus dans le logement, le premier en date du 5 décembre 2017 en raison d’une infiltration d’eau, qu’une expertise a été diligentée par sa compagnie d’assurance, la MACIF, qu’un devis pour la réfection du sol d’un montant de 1.656,56 euros a été transmis à la copropriété. Elle précise qu’un accord est intervenu entre les parties, à savoir que Madame [O] prendrait à sa charge ces travaux et que le syndicat des copropriétaires lui rembourserait la somme de 1.200 euros. Elle ajoute que ce montant ne leur a jamais été versé, le chèque ayant été perdu par la demanderesse.

Elle rappelle qu’un deuxième sinistre est survenu le 3 mai 2021, causé par une fuite d’eau provenant d’un appartement voisin, occasionnant des frais de remise en état, d’un montant de 1.353 euros dont elle s’est entièrement acquittée, sans aucun remboursement de la demanderesse.

Elle conclut qu’il convient de déduire des sommes réclamées par la demanderesse (7.691,72 €) le montant acquitté au titre de l’arriéré de charges pour la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 (3.279,81€) ainsi que les frais de remise en état du logement en suite des deux sinistres (1.200 € + 1.353 €), de sorte qu’elle reste redevable d’un solde de 1.728,09 €.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité à agir à l’encontre de Messieurs [I] et [K] [O]

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Conformément à l’article 750 du code de procédure civile, la demande en justice est formée par assignation.

Enfin, selon les articles 751 et 754 du même code, la demande formée par assignation est portée à une audience dont la date est communiquée par le greffe au demandeur sur présentation du projet d’assignation. La juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

En l’espèce, le tribunal a relevé l’absence de signification de l’acte introductif d’instance à l’égard de Monsieur [I] [O] et Monsieur [K] [O].

La partie demanderesse n’a pas produit les justificatifs de cette signification.

En conséquence, elle sera déclarée irrecevable à agir à leur encontre.

Sur le décès de Monsieur [Y] [O]

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

L’article 724 du code civil dispose toutefois que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, la notification du décès de Monsieur [Y] [O], survenu le 02 octobre 2024, a été faite par conclusions du conseil des ayants droits du défunt datées du 16 décembre 2024, de sorte qu’il convient de considérer que la notification du décès et la reprise d’instance découle du même acte et qu’il n’y a dès lors pas lieu de constater l’effet interruptif du décès.

La présente action est transmissible et peut être poursuivie à l’égard des ayants droits de Monsieur [Y] [O], régulièrement cités dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par le services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, l’obligation aux charges est d’ordre public, un copropriétaire ne pouvant en être dispensé du paiement sauf à obtenir la nullité du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes annuels.

La dispense de paiement des charges ne peut être admise en dehors de ce motif, le paiement des charges de copropriété y compris des charges récupérables étant la conséquence de la propriété des lots de copropriété.

Si l’exception d’inexécution ne peut être opposée à l’action en paiement de charges, la compensation, simple mode de paiement, s’opère, en application du droit commun des articles 1290 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au litige, à la condition qu’existent des créances réciproques et fongibles.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 7.691,72 euros au titre de l’arriéré de charges et appel de fonds, selon décompte du 8 septembre 2023 et appels de fond de travaux du 1er r janvier 2024 au 30 juin 2024.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat produit notamment :

— l’extrait du livre foncier délivrée en date du 6 septembre 2023

— les mises en demeure des 2 mars 2021, 26 mai 2021, 26 août 2021, 9 juin 2022, 28 février 2023 et 10 juillet 2023, dépourvues d’avis de réception

— l’appel de fonds pour, la période du 01/04/2024 au 30/06/2024

— l’appel de fonds pour la période du 01/01/2024 au 31/03/2024

— les appels de fonds pour la période du 01/01/2021 au 31/09/2023

— le relevé de compte des charges du 08/09/2023

— le décompte de charges pour la période du 01/04/2021 au 31/03/2022

— le décompte de charges pour la période du 01/04/2020 au 31/03/2021

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire de 2021 et 2022 portant approbation des comptes à l’exception des comptes au 31/03/2022 qui n’ont pas été approuvés, et des budgets prévisionnels

— les contrats de syndic.

De son côté, la défenderesse se prévaut à l’égard du syndicat de copropriétaires d’une créance d’un montant de 2.553 € concernant le remboursement de sommes engagées par elle en suite de la survenance de deux sinistres d’une part, et d’un paiement de charges non pris en compte par le syndicat à hauteur de 3.279,81 € d’autre part.

— Concernant la régularisation du paiement de 3.279,81 € afférent aux appels de fonds pour la période du 01/04/2020 au 30/06/2024, il y a lieu de constater que la défenderesse sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne produit aucune pièce justifiant de ce paiement.

— Concernant le remboursement des sommes avancées par elle dans le cadre du premier sinistre du 05 décembre 2017, elle verse aux débats le rapport d’expertise du cabinet POLYEXPERT mandaté par la MACIF établi à la suite d’une visite effectuée le 09 janvier 2018 en présence de Madame [O], copropriétaire occupant et de l’agence Immobilière ZIMMERMANN en qualité de syndic de copropriété.

L’expert relève dans deux chambres mitoyennes un développement important de moisissures noirâtres, sur les embellissements muraux et plafond, observant que Madame [O] a connaissance du problème depuis de nombreuses années qu’elle sait être un phénomène de condensation et qu’aucune réclamation n’est faite sur ce point.

Il ajoute cependant que des travaux en façade sont actuellement en cours pour effectuer l’isolation du bâtiment et par crainte que l’origine du sinistre soit réparée, l’assurée a prévenu son assurance.

L’expert, qui a constaté un léger tuilage du parquet stratifié dans les angles des deux pièces, conclut que « Ces désordres sont la résultante d’une concomitante d’événement. Comme précité, nous sommes en présence de condensation qui entraîne un léger suintement des murs et des menuiseries extérieures, pouvant dans le temps altérer le parquet stratifié.

Nous relevons également un point infiltrant avec la formation d’une proche d’eau en façade, au droit d’une chambre ».

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, ces désordres ne résultent pas exclusivement d’un défaut d’entretien du logement par son occupant mais également de l’infiltration en façade constatée par l’expert et qui résulte d’un défaut d’entretien de l’immeuble imputable au syndicat de copropriétaires.

La demanderesse ne remet pas en cause les conclusions de cette expertise.

Dans ces conditions, il convient de dire que les frais de remise en état du logement d’un montant de 1.656,56 € selon devis du 15 février 2018 (annexe n° 2) seront supportés à hauteur de 50 % soit la somme de 828,28 € par le syndicat de copropriétaires.

— Concernant le second sinistre du 03 mai 2021, la défenderesse produit un devis n° 00220013 établi en date du 10 juillet 2022 par l’entreprise K2M PLÂTRERIE pour un montant TTC de 1.353 euros, ainsi qu’un message envoyé par SMS par l’ancien syndic l’Agence Immobilière Zimmermann en date du 29 septembre 2022.

Dans son SMS, Monsieur [L] [R], représentant l’Agence Immobilière Zimmermann, répond :

« Nous validons votre devis pour la réparation de la salle de bain dans le cadre de la recherche de fuite. Vous pouvez faire intervenir l’entreprise nous envoyer la facture une fois que celle-ci sera édité. La facture devra t’être adressé à la copropriété [10] pour le bâtiment [Adresse 5] merci bonne journée à vous »

Il ressort sans ambiguïté de ces pièces que le syndic avait accepté d’indemniser sans aucune limitation, Madame [O] de son préjudice né de ce second dégât des eaux, sinistre que le syndic omet d’ailleurs d’évoquer dans ses écritures.

En considération de ces éléments, il convient de dire que Madame [O] est en droit de se prévaloir à l’égard du syndicat de copropriétaires d’une créance liquide d’un montant de 2.181,28 € (828,28 € + 1.353 €).

Cependant, au vu des pièces produites par le syndicat de copropriétaires, Madame [O] reste lui devoir la somme de 7.691,72 euros au titre de l’arriéré de charges et appel de fonds, dus au 30 juin 2024, dont à déduire 240 euros au titre des frais de mise en demeure et 120 euros au titre des frais de mise en contentieux, soit en définitive la somme de 7.331,72 euros.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de mises en demeure de 240 euros,

— frais de contentieux de 120 euros,

Soit un montant total de 360 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires justifie la production des lettres de mises en demeure en date des 2 mars 2021, 26 mai 2021, 26 août 2021, 9 juin 2022, 28 février 2023 et 10 juillet 2023.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic du 29 septembre 2022 versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élevait à 40 euros.

En conséquence, Madame [O] sera condamnée à régler la somme de 240 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’absence de démonstration de mauvaise foi de la part de Madame [O], la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la compensation des créances réciproques

Au regard des développements qui précèdent, et conformément à la demande de la défenderesse, il convient d’ordonner la compensation de la créance de Madame [O] à l’égard du syndicat de copropriétaires (2.181,28 €) et celle du syndicat à l’égard de Madame [O] (7.571,72 €).

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 5.390,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, sera condamnée à supporter ses propres dépens. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I à l’encontre de Monsieur [I] [O] et Monsieur [K] [O],

DIT que Madame [T] [O] née [W] est créancière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I pour un montant de 2 181,28 €,

CONDAMNE Madame [T] [O] née [W] en son nom propre et en qualité de représentant légal de Mademoiselle [E] [O] et Monsieur [U] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I la somme de 7.331,72 €, au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appels de fonds selon décompte au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [T] [O] née [W] en son nom propre et en qualité de représentant légal de Mademoiselle [E] [O] et Monsieur [U] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I la somme de 240 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance,

Et après compensation des créances réciproques :

CONDAMNE Madame [T] [O] née [W] en son nom propre et en qualité de représentant légal de Mademoiselle [E] [O] et Monsieur [U] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I, la somme de 5.390,44 €, au titre de l’arriéré des charges de copropriété et appels de fonds selon décompte au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RÉSIDENCE [10] I de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA