TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12302 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K5Z

N° de MINUTE : 26/00118

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIETE SISE [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [S] [O], administrateur judiciaire, nommé à cette fonction suivant ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 28 avril 2014 régulièrement prorogée depuis lors.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003031 du 30/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

S.C.I. CARSYL

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CARSYL est propriétaire du lot n°31 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [S] [O], administrateur judiciaire nommé à cette fonction suivant ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 avril 2014 régulièrement prorogée depuis lors, a fait assigner la SCI CARSYL aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI CARSYL au paiement au profit de la SELARL [O] & ASSOCIES ès qualité d’Administrateur du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété sise [Adresse 1] a [Localité 3], à la somme de 23.099.641 € représentant le montant des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 Décembre 2024, avec intérêts de droit à compter du 27 Mai 2024, date de la 1ere mise en demeure adressée par la SELARL [O] & ASSOCIES.

Condamner la SCI CARSYL à verser à Maître [O] ès qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires, dénommée ci-dessus :

— la somme de 60 Euros au titre des mises en demeure

— la somme de 14 € au titre de l’état hypothécaire

— la somme de 17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Condamner la SCI CARSYL au paiement, au profit de la SELARL [O] & ASSOCIES, ès qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires dénommée ci-dessus de :

— la somme de 1.500,00 Euros au titre de l’article 700 du CPC

— la somme de 1.500,00 Euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude

Condamner la SCI CARSYL en tous les dépens qui seront recouvrés par Me ]ean Claude GUIBERE, avocat au Barreau de la Seine St Denis selon les dispositions de l’Article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI CARSYL, propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI CARSYL au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, la SCI CARSYL n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI CARSYL;

— l’extrait du compte copropriétaire arreté au 10 décembre 2024 ;

— les ordonnances de prorogation de mission de l’administrateur provisoire de 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 19 octobre 2020, 20 septembre 2022, 3 octobre 2022, 13 octobre 2023, 5 octobre 2023, 6 novembre 2023, 9 novembre 2023, 5 mars 2024, 15 avril 2024, 26 avril 2024, 17 septembre 2024, 18 février 2025, 1er avril 2025, 5 mai 2025 et 14 mai 2025 ayant approuvé les travaux de “diagnostic amiante/plomb bat A et B”, de “reconstruction faux plafonds”, de “sécurisation porte d’entrée bat B”, de “mission géomètre scission bat A”, de “suppression accessibilité plomb Bat B”, de “réparation du poteau cornier de l’escalier A”, de “sécurisation de l’installation électrique”, de “réfection de la toiture”, de “réparation de la toiture”, de “remise en état du placo de deux appartement”, de “confortement des planchers hauts du RDC et du 2e étage ainsi que de dépose et de réfection du plafond du RDC, du 1er et du 2e étage” ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 9 février 2022 et du 10 février 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 10 décembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er juillet 2022 à hauteur de 21 972,84 euros au titre de « solde précédent au 1er juillet 2022 », qui n’est pas justifié. Il n’appartient pas au tribunal de reconstituer la comptabilité du syndicat des copropriétaires, la charge de la preuve incombant à ce dernier en application de l’article 9 du code de procédure civile. Or, aucun décompte pour la période antérieure au 1er juillet 2022 n’est versé aux débats et les appels de fonds transmis s’avérant parcellaires, faute de préciser pour la majorité d’entre eux un récapitulatif des mouvements du compte au débit et au crédit, ils ne peuvent permettre d’établir l’évolution précise du compte de la SCI CARSYL entre le 1er juillet 2019 et le 31 décembre 2021. Il sera au surplus relevé qu’une partie de la comptabilité apparaît avoir été reconstituée. Au regard de ces éléments, il convient de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu, de surcroît, de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce les frais de :

mise en demeure du 2 août 2023 de 6,63 euros,mise en demeure du 27 mai 2024 de 8,30 euros,mise en demeure du 13 août 2024 de 8,36 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 10 décembre 2024 a été de 8 747,34 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 643,83 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI CARSYL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 103,51 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 mai 2024, date de la mise en demeure notifiée à la SCI CARSYL, sur la somme de 253,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 91 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 27 mai 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 2 août 2023 de 6,63 euros.

Seul l’envoi de la mise en demeure du 27 mai 2024 étant justifié en procédure, il ne peut être fait droit à la demande au titre de celle du 13 août 2024. De surcroît, ladite mise en demeure du 27 mai 2024 ayant été facturée à la SCI CARSYL 8,30 euros et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas des 60 euros demandés au titre de ces frais, il convient de faire droit à la demande à hauteur de 8,30 euros.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’état hypothécaire à hauteur de 14 euros, ainsi que ceux se rapportant au titre de propriété d’un coût de 17 euros, dont il est justifié.

La SCI CARSYL sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 39,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CARSYL sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Claude GUIBERE, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI CARSYL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [S] [O], administrateur judiciaire nommé à cette fonction suivant ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 avril 2014 régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 1 103,51 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 253,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI CARSYL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [S] [O], administrateur judiciaire nommé à cette fonction suivant ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 avril 2014 régulièrement prorogée depuis lors, la somme de 39,30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [O] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [S] [O], administrateur judiciaire nommé à cette fonction suivant ordonnance du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 avril 2014 régulièrement prorogée depuis lors, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI CARSYL aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Claude GUIBERE, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT