N° RG 23/08053 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MHFZ

3ème Ch. Civile Cab. 3

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Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jessy SAMUEL

M^e Radu STANCU

Le

Le greffier

M^e Jessy SAMUEL

M^e Radu STANCU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [R]

né le 28 Juillet 1965 à [Localité 7] / MOLDAVIE,

demeurant [Adresse 3] [Adresse 8] / ROUMANIE

représenté par M^e Radu STANCU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 245

DEFENDERESSE :

Madame [H] [Z] divorcée [R]

née le 26 Février 1973 à [Localité 5] / MOLDAVIE,

demeurant [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Jessy SAMUEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 69

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [R] est gérant, associé unique de la société de droit roumain SARL PLANET RAPID TRANS depuis le 2 octobre 2009.

Selon permis de construire délivré le 31 mai 2013 par la Ville d'[Localité 6], Monsieur [K] [R] a achevé en 2016 la construction d’une maison individuelle au [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 28 février 2015, Monsieur [K] [R] et Madame [H] [Z] se sont mariés.

Le 20 février 2019, Monsieur [K] [R] a conclu avec Monsieur [T] [B], en présence de Madame [H] [R] et de Madame [E] [B], un compromis de vente portant sur la maison dont il est propriétaire au prix de 430 000 €.

Par courrier du 18 avril 2019, Monsieur [K] [R] a informé Monsieur [T] [B] de son refus de vendre la maison.

Par un jugement du 30 septembre 2019, le Juge aux affaires familiales a prononcé le divorce entre Madame [H] [Z] et Monsieur [K] [R].

Par acte notarié du 12 février 2020, Monsieur [K] [R] a vendu à Madame [H] [Z], la maison dont il était propriétaire au prix de 250 000 €.

Par courrier recommandé du 4 novembre 2022, le pôle de recouvrement spécialisé du Bas-Rhin a informé Monsieur [K] [R] qu’il restait redevable de la somme de 124 148,00 € au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018.

Par assignation signifiée le 25 avril 2023, M. [K] [R] a fait attraire Mme [H] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin notamment d’obtenir l’annulation du contrat de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, M. [R] demande au tribunal de :

— DÉCLARER la demande régulière, recevable et bien fondée ;

A titre principal,

— JUGER que le dol comme vice de consentement est bien caractérisé lors de la conclusion du contrat de vente de la maison individuelle sis au [Adresse 2] à [Localité 6] daté du 12 février 2020 ;

En conséquence,

— ANNULER le contrat de vente de la maison individuelle sis au [Adresse 2] à [Localité 6] daté du 12 février 2020 ;

— CONDAMNER Mme. [H] [Z] à lui verser le montant total de 31.675 € (trente et un mille six cent soixante-quinze euros) au titre de la responsabilité délictuelle, représentant les dommages suivants :

La somme de 10.000 € (dix mille euros) à titre des frais exposés avec son hébergement pendant les samedis et dimanches depuis le 28 février 2021 ;La somme de 1.000 € (mille euros) à titre de remboursement de dédommagement pour la non conclusion de la vente payée aux époux [B]-[N] ;La somme de 21.675 € (vingt et un mille six cent soixante-quinze euros) à titre de ses contributions au paiement du prix de la vente de la maison et des frais de notaire ;A titre subsidiaire,

— JUGER que le prix de la vente est dérisoire à la lumière de l’article 1169 du code civil,

En conséquence,

— ANNULER le contrat de vente de la maison individuelle sis au [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 1]) daté du 12 février 2020 ;

— CONDAMNER Mme. [H] [Z] à lui verser le montant total de 31.675 € (trente et un mille six cent soixante-quinze euros) au titre de la responsabilité délictuelle, représentant les dommages suivants :

la somme de 10.000 € (dix mille euros) à titre des frais exposés avec son hébergement pendant les samedis et dimanches depuis le 28 février 2021 ;la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de remboursement de dédommagement pour la non conclusion de la vente payée aux époux [B]-[N];la somme de 21.675 € (vingt et un mille six cent soixante-quinze euros) à titre de ses contributions aux paiement de prix de la vente de la maison et des frais de notaire ;

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A titre reconventionnel

— DEBOUTER Mme [H] [Z] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, notamment celle visant à le condamner à lui verser les sommes de 10.000,00 € au titre du préjudice moral subi par cette dernière et de 10.000,00 € au titre de la présente procédure prétendument abusive, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

En tout état de cause

— JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;

En conséquence,

— CONDAMNER Mme. [H] [Z] à lui verser la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, Mme [Z] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes et notamment ;

— DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes tendant à voir prononcer l’annulation du contrat de vente de la maison individuelle sis au [Adresse 2] à [Localité 6] daté du 12 février 2020 ;

En conséquence,

— ORDONNER la radiation de l’inscription dans le livre foncier de la demande d’annulation de la vente de la maison individuelle sis au [Adresse 2] à [Localité 6] du 12 février 2020 ;

— DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes tendant à voir prononcer la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 32.675,00 € à titre de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, et si le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG faisait droit à la demande de nullité de la vente formulée par Monsieur [R],

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DESIGNER tel séquestre qu’il conviendra au Tribunal judiciaire de Strasbourg afin de consigner les sommes que Monsieur [R] devrait alors restituer à Madame [Z] préalablement à restitution de la maison individuelle sis au [Adresse 2] en application des effets de nullité de la vente ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Monsieur [R] à lui verser la somme de 10.000,00 € au titre du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER Monsieur [R] à lui verser la somme de 10.000,00 € au titre de la présente procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [R] à lui verser la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande principale d’annulation de la vente pour dol

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Ainsi, l’article 1130 du code civil dispose que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Enfin, l’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

a) Sur les manœuvres et mensonges dolosives résultant de l’espoir du maintien d’une vie familiale et des relations entre les parties

En l’espèce, il résulte des dires des deux parties et des pièces produites aux débats que l’acte de vente du bien immobilier avait pour objet d’éviter le recouvrement de la dette fiscale du couple par la saisie dudit bien.

Toutefois, M. [R] fait valoir que Mme [Z], avant et après leur divorce, a mis en œuvre des manœuvres et mensonges afin de le contraindre à une telle vente, qui n’aurait été en réalité qu’une vente « temporaire ».

En effet, il fait valoir que Mme [Z] a menti et agit de telle sorte à lui faire croire qu’elle avait l’intention de conserver une vie commune avec ce dernier, et qu’une telle vente n’était nécessaire afin de conserver un cadre de vie sain pour leurs enfants ainsi qu’une sécurité financière. Au soutien de cette affirmation, il entend démontrer qu’ils ont effectivement poursuivi une relation de couple pendant la procédure de divorce et après, jusqu’à la conclusion de l’acte de vente. Ainsi, il affirme qu’il a continué de s’acquitter de diverses factures relatives à la maison, que Mme [Z] a conservé son nom comme nom d’usage ou encore qu’ils ont continué à se retrouver au sein de divers évènements familiaux.

Outre la question de l’absence de démonstration de la véracité de tous ses propos, M. [R] ne démontre en rien en quoi les comportements qu’il impute à Mme [Z] constitueraient des manœuvres ou mensonges.

En effet, chacun est libre de conserver des relations, quelles qu’elles soient et pendant le temps qui lui sied, avec son ex-conjoint. Par ailleurs, Mme [Z] s’était vue octroyer le droit de conserver l’usage du nom de son conjoint par le jugement de divorce en date du 30 septembre 2019 de sorte que l’exercice de ce droit ne saurait constituer une manoeuvre. Dès lors, l’imputation aux agissements de Mme [Z] d’une volonté de tromper M. [R] ne ressort que d’une simple interprétation de ce dernier qui n’est corroborée par aucun élément probant.

Au surplus, M. [R] ne peut valablement invoquer que la promesse de maintien d’une vie commune et le fait que « la vente n’était qu’une formalité temporaire en vue de protéger le bien familial » était un élément déterminant de son consentement à l’acte de vente. En effet, une vente « temporaire » d’immeuble ne constitue pas une vente au sens des dispositions du code civil, et d’ailleurs M. [R] n’explicite nullement comment, pour l’avenir, le caractère « temporaire » de cette vente était supposé s’exprimer. Aucune mention quant au caractère temporaire ne figure d’ailleurs à l’acte de vente, et pour cause, une telle condition ne pourrait prospérer et serait de toute évidence contraire au principe même d’une vente immobilière.

L’éventuelle existence d’une relation d’affaires avec la mère de Mme [Z] et l’éventuelle responsabilité de Mme [Z] dans l’existence d’une dette fiscale sont sans incidence sur la démonstration d’une intention dolosive de cette dernière.

Il n’y a pas lieu de répondre davantage à l’ensemble des arguments développés par M. [R] quant aux relations entre les parties, dès lors que ces considérations sont étrangères aux conditions de formation d’une vente et, de ce fait, non susceptibles d’entraîner l’annulation de la vente litigieuse.

b) Sur l’absence d’interprète en langue roumaine lors du contrat et sur l’absence d’état des lieux

M. [R] fait valoir, d’une part, qu’en l’absence d’assistance d’un interprète assermenté lors de la conclusion du contrat de vente, il n’a pas pu prendre pleinement conscience des termes et implications de la vente, et d’autre part, que le défaut de réalisation d’un état des lieux témoigne d’une action délibérée de Mme [Z] destinée à le tromper et lui faire accepter des conditions désavantageuses.

Toutefois, bien que né en Roumanie, M. [R] dispose de la double nationalité française et roumaine. Il ressort des pièces produites que M. [R] a l’habitude de communiquer en langue française. Ainsi, il ne rapporte en aucun cas la preuve de sa méconnaissance de la langue française, de sorte que l’absence de traducteur ne constitue pas un vice du consentement.

Force est de noter à cet égard que M. [R] a déjà invoqué l’absence d’interprète en langue roumaine au soutien d’une demande amiable d’annulation d’un compromis de vente conclu avec des tiers en 2019 portant sur le même bien immobilier et pour un prix supérieur, et ce alors qu’il était accompagné de Mme [Z] et assisté d’un notaire. Le tribunal ne peut donc que s’interroger sur le caractère opportuniste de l’invocation d’un tel moyen, à nouveau, dans le cadre de la présente procédure.

Encore, l’absence d’état des lieux peut valablement être justifié par le contexte du contrat de vente. Il est constant que Mme [Z] a conservé la jouissance du bien immobilier litigieux à l’issue de la procédure de divorce, de sorte qu’elle connaissait le bien et pouvait librement décider de renoncer à l’établissement d’un état des lieux. Il est pertinent de noter à cet égard que l’absence d’état des lieux, de même que les clauses exonératoires de responsabilité prévues aux titres des vices apparents et cachés, ne peuvent être préjudiciables qu’à Mme [Z], de sorte qu’aucune manœuvre dolosive n’est démontrée, pas plus que son caractère déterminant du consentement de M. [R].

Au regard de ces éléments, la demande tendant à voir annuler le contrat de vente sur le fondement de l’article 1137 du code civil sera rejetée.

II. Sur les demandes de dommages-intérêts formées par M. [R]

Les demandes de dommages-intérêts formées par M. [R] étant fondées sur les mêmes faits que ceux motivant sa demande de nullité du contrat de vente, elles seront rejetées, au regard des développements qui précèdent dont il résulte que l’existence d’un quelconque dol n’est pas démontrée.

III. Sur la demande subsidiaire d’annulation de la vente pour prix dérisoire

Aux termes de l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

M.[R] fait valoir que le prix de vente du bien immobilier, à savoir 250 000 €, outre les frais de notaire, est dérisoire, notamment eu égard au prix de vente qui avait été fixé lors du compromis de vente de février 2019, à savoir 430 000 €.

Il convient tout d’abord de noter qu’aucun élément n’est produit afin d’estimer la valeur réelle du bien immobilier vendu, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que cette valeur correspond au prix stipulé au compromis de vente en date de février 2019.

Par ailleurs et même à supposer que le bien ait une valeur de 430 000 euros, un montant de 250 000 euros, correspondant à 58 % de sa valeur, ne saurait constituer un prix illusoire ou dérisoire, ce montant n’atteignant même pas le seuil de la lésion.

Par conséquent, la demande tendant à voir annuler le contrat de vente sur le fondement de l’article 1169 du code civil sera rejetée.

Il n’y a pas lieu de prononcer la radiation de l’inscription de la demande d’annulation au livre foncier, qui ne relève pas de la compétence du présent tribunal.

IV. Sur l’amende civile

En application de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, M. [R] agit en justice afin de faire annuler un contrat qui aurait fait l’objet d’une intention frauduleuse commune des parties, à savoir une vente « temporaire » dans le but de soustraire le bien immobilier de l’assiette de la créance de l’administration fiscale. Son argumentaire principal repose sur le fait que le pacte a échoué puisque Mme [Z] n’aurait, en réalité, jamais eu l’intention de maintenir une vie commune et donc de permettre à M. [R] de demeurer dans le bien immobilier malgré la vente intervenue. Il reproche ainsi en substance à l’acquéreur de ne pas lui permettre de se maintenir dans le bien et de refuser de conserver des relations avec lui, considérant que ces conditions étaient essentielles à son consentement. M. [R] développe par ailleurs, dans ses écritures, de nombreux éléments de fait sans lien avec la présente procédure, reprochant essentiellement à Mme [Z] son attitude à son égard et à l’égard de sa famille, éléments étrangers à la validité d’une vente immobilière, même conclue entre ex-époux.

Aucun des moyens exposés par M. [R] et examinés ci-dessus ne présente un caractère sérieux, étant rappelé que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. M. [R] ne pouvait l’ignorer et il est manifeste que la procédure introduite relève d’une mauvaise foi de ce dernier, caractéristique de l’abus de droit.

Au regard de ces éléments, il sera prononcé à l’encontre de M. [R] une amende civile d’un montant de 2 000 €, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

V. Sur les demandes reconventionnelles

a) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est certain que le comportement fautif de M. [R] ci-dessus exposé a créé un préjudice moral pour Mme [Z], défenderesse, laquelle a été mise dans l’obligation de se défendre face à des accusations manifestement infondées visant à la fois sa vie privée et professionnelle, ainsi que la vie professionnelle de sa mère.

En conséquence, M. [R] sera condamné à verser à Mme [Z] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral.

b) Sur la demande de réparation du préjudice moral formée par Mme [Z]

Mme [Z] sollicite la condamnation de M. [R] au versement de la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral résultant de la mauvaise foi de ce dernier par la contestation de son droit de propriété.

Cependant, elle ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct de celui résultant de la procédure abusive.

Mme [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande de réparation de préjudice moral.

VI. Sur les décisions de fin de jugement

M. [R], qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

M. [R] sera encore condamné à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à une amende civile d’un montant de deux-mille euros (2 000 €) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à Madame [H] [Z] la somme de mille-cinq-cent euros (1 500 €) à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à Madame [H] [Z] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de Madame [H] [Z] ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 27 août 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER