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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Courriel 13]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00498 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOCG

JUGEMENT

DU : 04 Février 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[N] [G] ci-après dénommée “ le bailleur”, S.A. LA SOCIETE SEYNA ci-après dénommée “ la caution”

DEFENDEUR(S) :

[K], [W], [T] [Z] [R]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 04 Février 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 04 Février 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 Décembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [N] [G] ci-après dénommée “ le bailleur”

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sonia DA CORTE, avocat au barreau de VERSAILLES.

LA SOCIETE SEYNA, prise en la personne de son dirigeant, ci-après dénommée “ la caution”

inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 843 974 635

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sonia DA CORTE, avocat au barreau de VERSAILLES.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [K], [W], [T] [Z] [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Delphine DUBOST

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er mars 2023, [N] [G] a donné à bail à [K] [Z] [R] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4]. Par acte sous signature privée du 27 février 2023, la société Garantme, représentée par la société SEYNA, s’est portée caution solidaire de l’exécution par lui des obligations découlant de ce bail.

Un commandement de payer les loyers a été signifié le 23 mai 2024.

Soutenant que [K] [Z] [R] ne paierait pas le loyer et les charges, [N] [G] l’a, par acte signifié le 30 septembre 2024, fait devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— voir prononcer la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer aux torts du défendeur,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de [K] [Z] [R] et de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— voir dire que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner [K] [Z] [R] au paiement à la société SEYNA de la somme de 1623,01 € au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à [N] [G] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— voir condamner [K] [Z] [R] à payer à la société SEYNA une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représentés par leur avocat, [N] [G] et la société SEYNA ont maintenu leurs demandes et communiqué un décompte de créance actualisée à 2213,01 €, terme du mois de décembre 2024 inclus. Ils se sont opposés à un règlement échelonné de cette dette sous la forme d’un paiement mensuel en sus du loyer courant et des charges, faisant valoir qu’aucun paiement n’a été effectué pour les termes de novembre et décembre 2024. Pour un plus ample exposé des moyens développés par eux, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[K] [Z] [R] a soutenu n’avoir pu exercer d’emploi et percevoir de salaire jusqu’au renouvellement de son titre de séjour en avril 2024, avoir repris le paiement du loyer et des charges à compter de ce mois, qu’il n’a de dette qu’à l’égard de l’assurance, et que le logement serait insalubre, se prévalant d’un rapport établi par l’agence régionale de santé le 17 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 2308 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais, et l’article 2039 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met notamment à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi susmentionnée fait ensuite obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les caractéristiques du logement décent étant définies par le décret du 30 janvier 2002, et l’article 20-1 de la même loi prévoit que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux de nature à rendre le logement conforme aux critères de décence définis à l’article 6 de ce décret.

S’il ressort du rapport établi par l’agence régionale de santé le 17 octobre 2024 que le logement comporte des moisissures et présente un dispositif de renouvellement de l’air insuffisant, il y est également mentionné que [K] [Z] [R] a obturé les entrées d’air permettant ce renouvellement et le fonctionnement normal de la ventilation mécanique contrôlée, de sorte qu’il est lui-même à l’origine de l’absence de respect des critères de décence du logement. De même, le rapport relève qu’en période pluvieuse de l’eau s’infiltre dans le sol et à travers les pavés de verre constituant l’une des ouvertures du logement, mais cette affirmation n’est fondée que sur les déclarations du défendeur et n’est pas corroborée par les constatations de l’agent rédacteur. Enfin, s’il a été relevé que deux prises de courant ne sont pas reliées à la terre, il n’est pas démontré que tel serait le cas de l’ensemble des prises du logement, et le rapport mentionne que l’installation comporte un tableau électrique équipé d’un dispositif de coupure générale et d’un dispositif de protection différentielle. La présence de disjoncteurs différentiels est de nature à assurer la protection des occupants contre les risques d’électrisation et d’électrocution, et il n’est pas démontré qu’ils entreraient en fonction de manière répétée en raison d’un défaut du réseau électrique des lieux loués, dont il n’est pas démontré qu’il ne serait pas conforme aux normes en vigueur lorsqu’il a été construit, c’est-à-dire avant 1969. L’existence de deux prises de courant sans lien à la terre n’est dans ces circonstances pas de nature à établir que les lieux loués ne répondraient pas aux critères de décence susmentionnés.

L’exception d’inexécution ne peut en outre revêtir le degré de gravité suffisant exigé par l’article 1219 du code civil qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux loués, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce, [K] [Z] [R] s’y maintenant sans discontinuer depuis son entrée dans les lieux tout en ayant cessé de payer le loyer dès le mois d’octobre 2024. L’article 20-1 de la loi susmentionnée ouvre, si les lieux loués ne répondent pas aux critères de décence, dans ce cas non pas la possibilité pour le locataire de se soustraire à cette obligation de paiement, mais une action en exécution de travaux, réduction ou suspension du paiement du loyer et de la durée du bail, seul le juge, et lui seul, pouvant reconnaître l’existence d’une méconnaissance de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en déterminer les conséquences. Cette prétendue absence de conformité aux critères de décence, à supposer même qu’elle ait été avérée, ne pouvait ainsi autoriser [K] [Z] [R] à se faire justice lui-même et cesser totalement le paiement du loyer tout en continuant à occuper le logement.

La méconnaissance par [K] [Z] [R] de son obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus est en conséquence suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs.

Celui-ci étant privé de titre pour l’occuper, il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités définies au dispositif.

Les dégradations portées au logement loué par l’humidité et les moisissures s’y étant développées, lesquelles trouvent leur cause unique dans le mode d’occupation de [K] [Z] [R] qui a empêché le renouvellement de l’air en obturant les aérations, ainsi que la persistance et l’augmentation de la dette locative, conduisent à supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le décompte et la quittance subrogative communiqués par les demandeurs démontrant que les sommes dues en exécution du bail ne sont pas intégralement payées, il convient de condamner [K] [Z] [R] à payer à la société SEYNA la somme de 1770 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 et à [N] [G] celle de 443,01 €, terme du mois de décembre 2024 inclus, ainsi que, postérieurement à ce mois, à [N] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas d’absence de résiliation de ce bail.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [Z] [R] doit être condamné aux dépens, incluant le coût de signification du commandement de payer.

Tenu aux dépens, [K] [Z] [R] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société SEYNA la somme de 1000 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre [N] [G] et [K] [Z] [R] aux torts exclusifs de ce dernier ;

ORDONNE l’expulsion de [K] [Z] [R] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] [Localité 12], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

SUPPRIME le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [K] [Z] [R] à payer à payer à la société SEYNA la somme de 1770 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, et à [N] [G] celle de 443,01 €, terme du mois de décembre 2024 inclus ;

CONDAMNE [K] [Z] [R] à payer à [N] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, postérieurement au mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE [K] [Z] [R] aux dépens, incluant le coût de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE [K] [Z] [R] à payer à la société SEYNA la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU