N° RG 24/01521 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGCD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 24/01521 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGCD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Guy BENICHOU

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Mme [J] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Guy BENICHOU

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M. L. inscrite au RCS de Strasbourg sous le n° 568 501 415, prise en la personne de sa Directrice Générale

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [H] [F] divorcée [J]

née le 08 Novembre 1972

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [J]

né le 13 Février 1964

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 335

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice Présidente, Juge des Contentieux de la Protection et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 février 2011, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [S] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 341,44 euros, outre 224,34 euros + 4,27 euros de provisions sur charges, payables à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

M. [J] s’est marié avec Mme [H] [F] le 25 août 2014 ; par jugement du 12 septembre 2023 du juge aux affaires familiales de ce tribunal, leur divorce a été prononcé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEML HABITATION MODERNE leur a fait signifier à chacun un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 31 juillet 2024.

Puis, par acte du 15 octobre 2024, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Strasbourg, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 mars 2025, il a été donné connaissance de l’enquête sociale du 14/02/2025 selon laquelle M. [J] vit seul dans le logement, avec son fils de 19 ans sans ressources, et travaille en CDI depuis mai 2024, après avoir bénéficié du RSA suite à la liquidation judiciaire de sa société.

La demanderesse a précisé que Mme [J] était détachée du bail depuis le 12/09/2023.

L’affaire a été renvoyée au 2 juin 2025, à la demande de M. [J] souhaitant effectuer des versements “importants” pour régler sa dette locative.

A l’audience du 2 juin 2025, la SAEML HABITATION MODERNE se désiste de l’ensemble de sa demande à l’encontre de Mme [J] et reprend les termes de son assignation à l’encontre de M. [S] [J] pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [S] [J] et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 7 772,87 € au 23 mai 2025 à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 599,66 €, révisable et sous réserve du décompte définitif de charges, et d’une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris ceux du commandement de payer.

Elle accepte des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, au regard d’un paiement de 1 200 euros dont lui a justifié M. [S] [J], effectué le 27 mai 2025, et de la mise en place d’un virement automatique à partir de juin. Elle est autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

M. [S] [J], représenté par son avocat, se réfère à ses conclusions du 30 mai 2025 pour voir :

— constater les versements effectués de 635 euros le 14/03/2025 et 1 200 euros le 27/05/2025 ainsi que le virement mensuel permanent de 1 300 euros mis en place,

— lui accorder des délais de paiement les plus larges et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— statuer ce que de droit sur les dépens et dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne conteste pas sa dette locative qu’il explique par ses difficultés financières.

Mme [H] [F] divorcée [J], citée à étude, n’a comparu à aucune audience.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

La SAEML HABITATION MODERNE a transmis le 18 juin 2025 un décompte actualisé pour un montant de 7 205,51 euros, échéance de mai incluse, faisant apparaître le versement de 1 200 euros crédité le 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA DEMANDE à l’encontre de Mme [H] [F] divorcée [J]

Il convient de constater que la SAEML HABITATION MODERNE se désiste de l’ensemble de sa demande à l’encontre de Mme [H] [F], divorcée [J], étant observé que le dernier solde créditeur est, selon les décomptes locatifs, en date du 29/02/2024, soit postérieur à la date de désolidarisation du bail indiquée (12/09/2023), de sorte qu’à la date de l’assignation, la défenderesse n’était redevable d’aucune somme ; conformément à l’article 399 du code de procédure civile, la SAEML HABITATION MODERNE doit donc supporter les dépens de l’instance à son encontre, y compris les frais de signification qui la concerne du commandement de payer.

II. SUR LA DEMANDE À L’ENCONTRE DE M. [S] [J]

1) Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la SAEML HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Bas-Rhin le 16 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 612,33 € suivant décompte arrêté au 16 juillet 2024.

Il ressort du décompte produit qu’aucun versement n’a été effectué dans le délai de deux mois, de sorte qu’il est demeuré infructueux.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024 .

2) Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SAEML HABITATION MODERNE produit un décompte actualisé au 10 juin 2025, selon lequel M. [J] reste lui devoir la somme de 7 205,51 €, y compris l’échéance de 632,64 euros de mai 2025 exigible au jour de l’audience, et faisant apparaitre l’ensemble des versements invoqués et justifiés par M. [J].

Son obligation au paiement de cette somme, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités équivalentes à ceux-ci dues pour l’occupation du logement ensuite jusqu’au mois de mai 2025 inclus, n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

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Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

3) Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur, M. [S] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette, selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après, tenant compte de la mise en place, justifiée par M. [J] d’un virement permanent de 1 300 euros le 7 du mois, à compter de juin 2025, soit un versement de 650 euros environ de plus que l’échéance courante de 632,64 euros selon le dernier décompte.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause, l’expulsion de M. [S] [J] et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

4) Sur les demandes accessoires :

M. [S] [J], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance qui le concerne, qui comprendront le coût de signification à son encontre du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au vu des efforts fournis pour régler sa dette locative.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la SAEML HABITATION MODERNE se désiste de l’ensemble de sa demande à l’encontre de Mme [H] [F] divorcée [J] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SAEML HABITATION MODERNE d’une part, et M. [S] [J] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre provisionnel, la somme de 7 205,51 € (sept-mille-deux-cent-cinq euros et cinquante-et-un centimes) au titre de sa dette locative, y compris l’échéance de mai 2025, selon décompte arrêté au 10 juin 2025 ;

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AUTORISONS M. [S] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, sur un délai de 12 mois, en 11 mensualités de 650 € (six-cent-cinquante euros), et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai ;

DISONS que si le délais accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

* qu’à défaut pour M. [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] [J] soit condamné à verser à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la SAEML HABITATION MODERNE gardera la charge des dépens de l’instance concernant Mme [H] [F] divorcée [J] y compris le coût de la signification qui la concerne du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [S] [J] au surplus des dépens, qui comprendront le coût de la signification qui le concerne du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Stéphanie BAEUMLIN, greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Catherine GARCZYNSKI