N° RG 23/07887 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MGZM

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/07887 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MGZM

Minute n°

copie exécutoire le 11 mars

2025 à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

pièces retournées

le 11 mars 2025

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Y] [F]

né le 23 Avril 1966 à [Localité 8] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 10] (MAYOTTE)

Madame [T] [Y] [C]

née le 18 Juillet 1964 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Société ADOMA

immatriculée au rcs de [Localité 9] sous le n°788 058 030

représentant l’établissement ADOMA [Adresse 2]

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C], propriétaires d’une maison située [Adresse 5], ont donné à bail ce bien à la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA suivant contrat signé le 28 avril 2017, et ce, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, le preneur étant expressément autorisé à sous-louer les locaux.

Un l’état des lieux d’entrée a été dressé le 09 mai 2017.

La SAEM ADOMA ayant résilié le bail suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 07 février 2020, un l’état des lieux de sortie contradictoire a été organisé le 10 juillet 2020, en présence de maître [R], commissaire de Justice, requis par les propriétaires.

Après la constatation de désordres, la SAEM ADOMA a proposé à M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] de procéder aux travaux, confiés à Edy Multiservices, auto-entrepreneur haguenovien, en exécution d’un devis n°20200714SJ. Dans la correspondance du 28 juillet 2020, Mme [D] [L], directrice hébergement de la SAEM ADOMA, a indiqué que, dès signature, les travaux pouvaient débuter début août avec un prévisionnel de 15 jours de réalisation. Une paire de clés de l’immeuble a été laissée à disposition de la SAEM ADOMA pour la réalisation des travaux.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 septembre 2020, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] ont signalé à la SAEM ADOMA que les travaux n’étaient pas terminés et qu’ils avaient signé de nouveaux contrats de bail à des étudiants à compter du 1er septembre 2020 et qu’ au regard du retard dans les travaux, ils étaient dans l’incapacité d’honorer leur obligation de délivrance des locaux.

Requis par M. [J] [Y] [F], maître [R], commissaire de Justice, a dressé un procès-verbal de constat le 18 septembre 2020, en présence de l’entreprise Edy Multiservices et en l’absence de la SAEM ADOMA.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 05 octobre 2020, Mme [T] [Y] [C] a mis en demeure la SAEM ADOMA de finir les travaux dans un délai de 10 jours à compter de la réception de la missive. Suivant courriel du 17 novembre 2020, Mme [T] [Y] [C] a demandé la restitution des clés confiées à Edy Multiservices.

Suivant exploit de commissaire de Justice, délivré à personne morale le 18 septembre 2023, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] ont assigné la SAEM ADOMA devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins notamment, d’obtenir l’indemnisation du préjudice subi du fait de la non-réalisation des travaux.

La SAEL ADOMA a été autorisée à produire des pièces en délibéré. Elles ont été produites le07 mars 2025. Les consorts [Y] [F] ont été autorisés à produire une note en délibéré suite au dépôt de ces pièces. Cette note est parvenue au tribunal le 07 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] demandent au juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de :

— condamner la SAEM ADOMA à payer les sommes suivantes :

* 5 412€ avec intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2020 au titre des réparations locatives,

* 7 650€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAEM ADOMA aux entiers dépens, en ce compris les deux procès-verbaux de constat, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] font valoir, au visa des articles 1240 et 1730 du code civil et de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que les travaux confiés à Edy Multiservices, non-exécutés en totalité, n’ont pas été effectués dans les délais impartis, que des travaux doivent encore être effectués pour un montant de 5 412€ suivant devis du 03 juillet 2021, qu’ils ont signé des contrats de location pour les chambres de la maison mais qu’ils ont perdu des revenus locatifs du fait du retard dans les travaux entre le 1er mai 2020 et le 28 septembre 2020, ce qui a généré un préjudice financier.

En réplique, et suivant conclusions du 26 novembre 2024, reprises oralement à l’audience, la SAEM ADOMA demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] de leurs prétentions,

— les condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA fait valoir qu’elle a pris en charge les loyers jusqu’en août 2020 inclus, que le procès-verbal de constat du 18 septembre 2020 a été dressé hors sa présence, que des locataires étaient déjà présents dès septembre 2020 et qu’elle avait restitué les clés en juillet 2020.

MOTIFS

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

A titre liminaire, il sera relevé que la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable, le preneur étant une personne morale qui a été autorisé à sous-louer les lieux. Ce bail est ainsi régi par les dispositions du code civil. Le juge des contentieux de la protection, initialement saisi n’est ainsi manifestement pas compétent. Pour autant, l’incompétence matérielle n’est pas soulevée par les parties. La règle de compétence n’est pas d’ordre public. Elle ne sera pas relevée d’office.

En l’espèce, la SAEM ADOMA ne conteste pas être débitrice d’une obligation de réparation des dommages constatés dans l’état des lieux de sortie. Il lui appartient de prouver qu’elle s’est libérée de cette obligation. Or, sur ce point, la SAEM ADOMA ne produit aucune pièce démontrant qu’elle a exécuté les travaux et restitué les locaux dans le même état qu’elle les a reçus au sens de l’article 1730 du code civil.

Il est acquis aux débats que l’auto-entrepreneur Edy Multiservies est intervenu sur les lieux. Pour autant, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de Justice, dressé le 18 septembre 2020, aux termes duquel il est manifeste que des travaux n’ont pas été finalisés. S’il est exact que ce procès-verbal de constat n’a pas été dressé contradictoirement, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] échouant à démontrer qu’ils ont régulièrement convoqué la SAEM ADOMA, il sera relevé que ce procès-verbal est soumis à la contradiction dans le cadre des débats et la SAEM ADOMA est en capacité de produire des éléments probants contraires.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la maison était dans un bon état en début de location. L’état des lieux de sortie met en exergue des réparations nécessaires à l’extérieur et à l’intérieur de l’immeuble. Tous les postes sont repris dans le devis de travaux confiés à Edy Multiservices. Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 18 septembre 2020, qu’à cette date, des travaux restaient en souffrance, tels que :

— une tuile coincée dans le chéneau,

— dans l’entrée : un trou percé dans le sol, des défauts de peinture sur les murs et 19 trous dans les murs non bouchés,

— dans le salon : peinture écaillé sur deux radiateurs, papier toujours collé sur la conduite,

— dans la salle à manger : éclats de peintures sur deux radiateurs et sur les tablettes de fenêtre,

— dans la cuisine : absence de joint de finition au sol, absence d’un carreau sur le plan de travail du bar, le chanfrein est distendu sur le plan de travail, une fuite d’eau sous l’évier, joints de la crédence jaunis, hotte dysfonctionnant, une fenêtre ne s’ouvre pas en oscillo-battant,

— dans la chambre 1 : éclats de peinture sur la porte et radiateurs,

— dans la chambre 2 : poignée branlante sur les fenêtres, éclats de peinture sur les radiateurs, volet roulant dysfonctionnant,

— couloir : traces de saleté au sol et sur les murs,

— salle de bain : peinture défraîchie, VMC encrassée, poignée de fenêtre branlante, traces de salissures noires sur la crédence,

— toilettes : VMC encrassée, fond de la cuvette sale

— montée d’escalier : peinture sale et défraîchie, trou bouché très grossièrement sur mur mauve, dégât des eaux,

— couloir deuxième étage : deux trous non bouchés, traces de salissures, arête d’angle abîmée,

— salle de bain mansardée : porte dégradée, peinture défraîchie, VMC encrassée,

— chambre 3 : éclat de peinture sur la porte, lame de parquet non fixée, plinthe sales et chambranle pourri par l’humidité, traces de colle

— chambre 4 : porte non peinte, peinture écaillée, absence de cornière d’angle

— sous-sol : très sale, traces de cire dans l’escalier, présence de sacs plastiques dans l’évier

M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] produisent un devis en date du 3 juillet 2021 qui reprend les travaux correspondant à ces dégradations pour un montant de 5 412€.

La SAEM ADOMA, sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit aucune pièce permettant de démontrer que l’obligation de réparation est éteinte. Elle sera ainsi condamnée à payer la somme de 5 412€. La mise en demeure de réaliser ces travaux ayant été effectuée la 05 octobre 2020, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de cette date.

S’agissant de la perte locative, M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] produisent les baux d’habitation signés le 28 septembre 2020. Il est rappelé que le congé a été délivré le 07 février 2020. La SAEM ADOMA n’apporte aucune contradiction face aux prétentions des demandeurs sur ce poste de préjudice, sauf à affirmer qu’elle a restitué les clés en juillet 2020. Au demeurant, elle ne prouve pas ce point. M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C] étayent leur prétention financière en établissant un calcul de perte de loyers. Si la SAEM ADOMA allègue avoir payé des loyers jusqu’au 1er septembre 2020, elle ne prouve pas ce fait, la seule production d’un courriel interne à l’entreprise ne justifiant pas le paiement. Aucune compensation n’est justifiée. En définitive, il convient de faire droit à la demande indemnitaire à hauteur de 7 650€. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

La SAEM ADOMA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il sera rappelé que les constats du commissaire de Justice ne sont pas des dépens. Les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile indemnisent ce poste.

En l’espèce, la SAEM ADOMA, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C], ensemble, une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 700€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE la SAEM ADOMA à payer à M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C], ensemble, la somme de 5 412€ (cinq mille quatre cent douze euros) avec intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2020, au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la SAEM ADOMA à payer à M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C], ensemble, la somme de 7 650€ (sept mille six cent cinquante euros) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAEM ADOMA aux dépens ;

CONDAMNE la SAEM ADOMA à payer à M. [J] [Y] [F] et Mme [T] [Y] [C], ensemble, la somme de 700€ (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge