TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 21 AOUT 2025

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N° RG 24/03161 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E5KA

Minute 25-

Jugement du :

21 août 2025

La présente décision est prononcée le 21 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 06 juin 2025

DEMANDERESSES

Madame [X] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

S.A.S. GARANTME

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Comparant en personne

assistée de M^e Esther PRUDHOMME avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 20 avril 2021, Madame [R] [X] a consenti à Madame [O] [C] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 277,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 45,00 euros et un loyer de 55 euros pour la location d’un garage.

Suivant acte du 22 avril 2023, la SAS GARANTME s’est porté caution de Madame [O] [C].

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 26 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2 397,16 euros.

Par acte d’huissier du 27 août 2024, dénoncé le 28 août 2024 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Madame [R] [X] a fait assigner à comparaître Madame [O] [C] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] ;

— la condamnation de Madame [O] [C] au paiement de la somme de 1 542,69 euros (535,65 euros à Madame [R] [X] et 1007,04 euros à la SAS GARANTME) due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 août 2024, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamnation de Madame [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Madame [O] [C] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience du 6 juin 2025, Madame [R] [X], représentée, s’en rapporte à ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle sollicite de :

Débouter Madame [O] [C] de toutes ses demandes ;Prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [O] [C] et de tous occupants de son chef ;Condamner Madame [O] [C] au paiement de la somme de 1812,50 euros (805,46 euros à Madame [R] [X] et 1007,04 euros à la SAS GARANTME) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Madame [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [O] [C] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [O] [C], représentée, s’en rapporte à ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande de :

— Ordonner la nullité du commandement de payer du 26 septembre 2023 ;

— Rejeter la demande de résiliation du bail ;

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par les demanderesses ;

— Condamner in solidum les demanderesses à lui payer la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner in solidum les demanderesses à lui payer la somme de 50 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les demanderesses à lui payer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les demanderesses à payer à Maître [K] PRUDHOMME la somme de 1134 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les demanderesses à aux dépens et admettre Maître Esther PRUDHOMME au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, la demande d’injonction de produire des pièces listées par la défenderesse n’a pas été sollicitée avant la clôture des débats et, l’affaire ayant été mise en délibéré sans qu’une réouverture des débats n’apparaissent justifiée, cette demande sera écartée.

Sur l’exception de nullité.

L’article 24 I- de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

L’article 114 du code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Madame [O] [C] fait valoir que la somme réclamée dans le commandement de payer étant erronée, celui-ci est entaché de nullité.

Les demanderesses admettent que le décompte annexé au commandement de payer est erroné, en ce qu’il ne concerne en réalité pas Madame [O] [C], et se désistent de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

En retour, la défenderesse ne s’est pas désistée de sa demande de nullité.

Néanmoins, en l’absence de toute demande formée à l’appui du commandement en cause, la défenderesse ne démontre pas l’existence d’un quelconque grief.

Par conséquent,l’exception de nullité sera rejetée.

Sur la résiliation du bail d’habituation

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la signature du contrat prévoit que le locataire est obligé « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…) ».

L’article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit arrêté à la date du 1er juin 2025, que Madame [O] [C] serait redevable de la somme de 1812,50 euros au titre de l’arriéré locatif. A la lecture détaillée du décompte, il appert, en réalité, que l’impayé est né en novembre 2021, à la suite d’une régularisation de charges de 464,52 euros, porte à la somme de 455,70 euros la dette locative (le solde était préalablement positif, à la suite d’une première régularisation de charges de 8,82 euros au bénéfice de la locataire en octobre 2021), et ce jusqu’en mars 2023. Or, les demanderesses ne justifient en aucune manière le bien-fondé ni l’existence réelle de cette régularisation de charges, étant précisé que la pièce n°14, produite au soutien de cette demande, est illisible. L’exemplaire produit par la défenderesse est, par ailleurs incomplet. Il en est de même de la somme de 412,05 euros appelée le 1er juin 2023 au titre de « charges », alors même que les charges provisionnelles à hauteur de 55 euros avaient déjà été appelées, ainsi que de la somme de 269,81 euros appelée le 1er mars 2025 au titre de « charges », alors même que les charges provisionnelles à hauteur de 80 euros avaient déjà été appelées,

En revanche, à compter du mois d’avril 2023, Madame [O] [C] n’a pas réglé le montant intégral du loyer (386,53 euros réglés au lieu de 407 euros), et ce jusqu’en mai 2023. Elle n’a pas réglé la taxe d’ordure ménagère appelée le 1 octobre 2023 à hauteur de 98 euros. Ensuite, elle n’a pas réglé le loyer ni les charges appelés le 1er juillet 2024.

Ainsi, force est d’admettre qu’en plus de quatre années de location, le non-paiement intégral d’un seul loyer, d’une taxe d’ordure ménagère et d’une faible partie de deux autres loyers, ne sauraient caractériser un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail et ce d’autant plus qu’en réclamant régulièrement des sommes sans en justifier, Madame [R] [X] a rendu relativement peu lisible et compréhensible le montant des sommes dues pour la locataire.

La demande de résiliation judiciaire du contrat sera, dès lors, rejetée.

Par suite, les demandes subséquentes deviennent sans objet et ne seront pas évoquées.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Sur le fondement des textes susvisés et au vu des quittances de loyer et du décompte actualisé, expurgé des sommes non justifiées, Madame [O] [C] est redevable de la somme de 568,12 euros.

Les demanderesses ne produisent qu’une quittance subrogative à hauteur de 412,05 euros. Par conséquent, Madame [O] [C] devra régler cette somme à la SAS GARANTME et le reliquat à Madame [R] [X], soit la somme de 156,07 euros.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’article 9 du code de procédure civile énonce que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les pièces produites par les parties permettent de retenir que la porte-fenêtre a bien connu un désordre, en ce qu’une vis intérieure à cédé, ce qui a été signalé par la locataire à sa bailleresse le 1er juillet 2021. Madame [R] [X] a, dès le 9 juillet 2021, sollicité un devis pour effectuer la réparation, lequel ne lui était pas parvenu à la date du 16 juillet 2021. L’intervention a été effectuée le 10 septembre 2021.

S’il n’est pas contesté que Madame [O] [C] a été hébergée au domicile de sa mère à ce période, elle ne démontre pas que ce désordre a rendu le logement inhabitable, sans preuve d’une quelconque constatation effectuée par un professionnel (contrairement à ce qui est allégué) ou d’une réponse de l’assureur sollicité.

Par conséquent, en l’absence de la démonstration d’un préjudice de jouissance, la demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage obligation celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandes formées par Madame [R] [X] et la SAS GARANTME prospérant, même partiellement, la procédure ne saurait être considérée comme abusive.

La demande formée sur ce fondement sera, dès lors, rejetée.

Sur les demandes accessoires

1/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La demande formée au titre des dépens par celle-ci sera donc rejetée.

2/ Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [O] [C] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la défenderesse au titre des frais irrépétibles sera donc rejetée.

3/ Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité ;

DEBOUTE Madame [R] [X] et la SAS GARANTME de leur demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [R] [X] la somme de 156,07 euros ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à la SAS GARANTME la somme de 412,05 euros ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées par Madame [O] [C] ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Madame [R] [X] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge