N° RG 24/05098 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZPQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/05098 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZPQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au Rcs de Paris sous le n° 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2022 avec effet au 1er novembre 2022, la SARL FONCIÈRE HERRMANN ayant pour mandataire l’agence immobilière HAUSHALTER-MARTIN, a donné à bail à Monsieur [J] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 785 euros et d’une provision sur charges de 210 euros, avec le cautionnement de la S.A.S.U. Action Logement Services, dans le cadre du dispositif VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention quinquennale entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement.

A la suite d’incidents de paiement, la S.A.S.U. Action Logement Services a réglé au bailleur des loyers et charges.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A.S Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 janvier 2024.

Par acte d’huissier délivré le 21 mars 2024, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner Monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le défendeur à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4895,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 janvier 2024 sur la somme de 3111,80 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner le défendeur à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner le défendeur à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la défenderesse en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 novembre 2024, la S.A.S Action Logement Services a repris oralement les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et prétentions, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6.978,08 euros.

Elle a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement, assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais, compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant.

Monsieur [J] [K] a comparu et a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées, pour le règlement desquelles il a sollicité des délais de paiement afin de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué qu’il perçoit le RSA mais est en création d’entreprise dans le secteur de la rénovation immobilière et recherche par ailleurs un emploi salarié. Il a proposé de régler 200 euros par mois en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il est statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits et actions du bailleur

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittance subrogative, attestation de créance) que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 9.561,85 euros au titre des impayés locatifs de Monsieur [J] [K].

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de la SARL FONCIÈRE HERRMANN à l’encontre du défendeur et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges par elle versés au titre du cautionnement.

Ainsi, la S.A.S. Action Logement Services a qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le demandeur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le locataire paie le loyer d’avance le 05 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte d’huissier du 04 janvier 2024, le demandeur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme principale de 3.111,80 euros.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 05 mars 2024.

Par conséquent le défendeur ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S Action Logement Services produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 6.978,08 euros en date du 12 novembre 2024, terme de septembre inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner le défendeur au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure et des déclarations à l’audience que le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, que l’arriéré locatif est consécutif à de graves problèmes de santé du locataire, que ce dernier a cependant un projet de création d’entreprise et recherche parallèlement un emploi dans la gestion immobilière.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement, à hauteur de 200 euros par mois, demande à laquelle le bailleur ne s’oppose pas, et ce dans les conditions prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il est constant que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, il convient de faire droit à la demande du locataire de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [K], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La situation économique du défendeur commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 05 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 6.978,08 € au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 12 novembre 2024,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [J] [K] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 200 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [J] [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre,

CONDAMNE Monsieur [J] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA