N° RG 25/04279 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSM3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/04279 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSM3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [H] [I]

+ Monsieur [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 02/10/25

Le Greffier

Maître [H] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Flavien JONDOT

substituant Maître [H] [I],

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 15 juillet 2009, Madame [R] a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 440 € auquel est ajouté une provision sur charges de 140 €, soit un total mensuel de 580 €.

Un second contrat de bail a été conclu entre Monsieur et Madame [C] et Monsieur [N] [W] le 15 juillet 2009 portant sur un garage fermé n°15 porte 3 situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 70 € par mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2025, Monsieur [L] [C], venant aux droits de Madame [R] a fait assigner Monsieur [N] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire des contrats de bail liant les parties ;

— la condamnation de Monsieur [N] [W] à évacuer les lieux avec tous les occupants de son chef, sous peine d’astreinte de 10 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et du commandement d’avoir à évacuer les lieux ;

— la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui payer une somme de 1.439,72 € au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2025 compris, outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui payer, en quittances et deniers, une somme mensuelle de 504 € (loyer appartement) + 180 € (avance sur charges) + 74,99 € (loyer garage) = 758,99 € au titre des loyers et avances sur charges courants du 1er mai 2025 jusqu’au prononcé de la résiliation ;

— la condamnation de Monsieur [N] [W] à lui payer une somme de 758,99 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— la condamnation de Monsieur [N] [W] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

* il vient aux droits de sa mère, Madame [C] [B], décédée le 23 janvier 2022 ;

* les loyers et charges ne sont pas payés régulièrement par Monsieur [N] [W] car il estime que les régularisations de charges ne sont pas justifiées et refuse ainsi de régler les régularisations de charges mais également les augmentations consécutives des avances sur charge et l’indexation contractuelle ;

* il se prévaut d’un manquement aux articles 7 a) et g) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est tenu de régler les loyers mais également de s’assurer ; que malgré les différentes mises en demeure, celui-ci n’a pas réglé la somme correspondant à la dette au mois d’avril 2025 correspondant à des loyers et charges impayés à hauteur de 1.439,72 € ni de produire une attestation d’assurance; que le bail doit être résilié aux torts du défendeur, et ce, en application de l’article 1217 du Code Civil.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Bas-Rhin le 15 mai 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [L] [C], représenté par son conseil, indique que la dette a été régularisée mais qu’il maintient, par principe, toutes les demandes formées dans son assignation, y compris la demande de résiliation du bail.

Monsieur [N] [W], présent, indique qu’il s’est acquitté de l’intégralité des sommes dues et il conclut au débouté de l’intégralité des demandes de Monsieur [L] [C].

Il expose qu’il souhaite rester dans le logement ; que depuis le décès de l’ancienne propriétaire, il y a eu de nombreuses régularisations de charges et que le loyer a augmenté ; que suite à des désaccords, il n’a pas réglé ces régularisations ; qu’il a compris qu’il lui appartenait de régler les charges avant de les contester ; qu’il est à jour de ses loyers et charges, de même que l’assurance.

Un diagnostic social et financier du 16 juin 2025 a été reçu au greffe ; il en a été fait état lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Monsieur [L] [C] étant régulièrement représenté et Monsieur [N] [W] étant présent, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

L’assignation a été notifiée le 15 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en résiliation, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en tout hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat concernant la location de l’appartement est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus du bail, en contrepartie de la mise à disposition des locaux.

Il en va de même en ce qui concerne la location du garage.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

En l’espèce, Monsieur [L] [C] se prévaut de l’absence de règlement de loyers et charges suite à indexation et régularisation ainsi que de l’absence de production d’une attestation d’assurance.

Il résulte des éléments du dossier que Monsieur [N] [W] n’a pas réglé les indexations et régularisations de charges suite à des désaccords avec son nouveau bailleur, Monsieur [L] [C], celui-ci venant aux droits de sa mère décédée.

Même si Monsieur [N] [W] ne s’est acquitté du règlement du solde du loyers et charges indexés et révisés qu’après l’introduction de la présente procédure, il s’est acquitté du paiement de l’intégralité des sommes et a repris le versement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Cela n’est pas contesté par Monsieur [L] [C] qui le reconnaît.

Le locataire affirme avoir pris conscience de l’illégitimité du non règlement des sommes dues au titre du loyer et des charges, même s’il conteste la régularité de celles-ci ou a des griefs à faire valoir à son bailleur.

De même, Monsieur [N] [W] justifie avoir assuré le logement loué pour les années 2023, 2024, 2025 et jusqu’au 31 mars 2026.

Dès lors, au jour de l’audience, Monsieur [N] [W] était à jour du règlement de ses loyers et charges et démontre avoir contracté une assurance pour le logement.

Il n’y a donc plus de manquements et le locataire apparaît avoir compris les risques de l’absence de règlement des loyers et charges, malgré les désaccords avec son bailleur.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire des deux contrats de bail liant Monsieur [L] [C] et Monsieur [N] [W] et datés du 15 juillet 2009.

En l’absence de résiliation du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation qui sont devenues sans objet.

Il n’y a également plus lieu de statuer sur la demande relative au paiement des loyers et charges, ces sommes étant réglées au jour de l’audience.

* Sur les demandes accessoires

Bien que Monsieur [L] [C] ait été débouté de sa demande de résiliation judiciaire des deux contrats de bail le liant à Monsieur [N] [W], ce n’est que suite à l’introduction de la présente procédure que le locataire a procédé au règlement des arriérés de loyers et de charges.

Par conséquent, la présente procédure était nécessaire et Monsieur [N] [W] sera condamné aux dépens.

Le fait que la présente procédure ait été nécessaire et l’équité justifient également qu’il soit fait droit à la demande de Monsieur [L] [C] fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 600 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que la demande en résiliation des deux contrats de bail datés du 15 juillet 2009 liant Monsieur [L] [C], venant aux droits de sa mère, Madame [R] et Monsieur [N] [W] est recevable ;

DEBOUTE Monsieur [L] [C] de sa demande de résiliation du contrat de bail du 15 juillet 2009 le liant à Monsieur [N] [W] et portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DEBOUTE Monsieur [L] [C] de sa demande de résiliation du contrat de bail du 15 juillet 2009 le liant à Monsieur [N] [W] et portant sur un garage fermé n°15 porte 3 situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DIT qu’en raison du débouté les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [L] [C] de sa demande tendant au règlement des loyers et charges ainsi que des arriérés, Monsieur [N] [W] s’étant acquitté du règlement des sommes réclamées ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS