N° RG 25/01095 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 25/01095 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la défenderesse

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 8 décembre 2025

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société ADOMA,

Immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le n° 788 058 030

Représentée par son Président du Conseil d’Administration

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [T] [W]

[Adresse 11]

Foyer ADOMA – [Adresse 1]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 décembre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant « contrat de résidence » du 10 décembre 2020, la SAEM ADOMA a attribué à Madame [W] [T] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement n°B212 dans la résidence sise [Adresse 3], pour une durée d’un mois à compter du 1er septembre 2014, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 462,20 euros payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant, et évoluant de chaque année en fonction des règles fixées à l’article 10 de la convention avec l’Etat.

Par lettre de mise en demeure du 7 février 2023, signifiée par commissaire de justice le 1er avril 2025 à Madame [W] [T] par dépôt à l’étude de Me [P] [D], commissaire de justice à [Localité 13], la SAEM ADOMA a rappelé à Madame [W] [T] la clause résolutoire prévue à l’article 1 du règlement intérieur du contrat de résidence ainsi que les obligations de l’article 2 du règlement intérieur dudit contrat et l’a informé que :

* elle a constaté un manque d’hygiène de sa chambre entraînant un état notoire d’insalubrité et qu’en vertu de l’article 2 du règlement intérieur le résident fait son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que l’entretien des équipements éventuellement fournis par ADOMA ;

* elle la mettait en demeure de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures ;

* et qu’un mois après l’expiration de ce délai, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er septembre 2025, la SAEM ADOMA a assigné Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de, sur le fondement des articles L633-2 et suivants du code de la construction et de l’habitat, ainsi que 1103 et 1104 du code civil, voir :

— CONSTATER la résiliation du contrat de résidence à la date du 1er mai 2025 ;

— en conséquence, CONSTATER le maintien dans les lieux de la défenderesse ;

— en conséquence, ORDONNER son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement occupé dans le foyer ADOMA, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais des défendeurs, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— DIRE et JUGER qu’à défaut d’évacuation volontaire des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, les défendeurs seront condamnés à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la redevance mensuelle actuelle ;

— CONDAMNER la défenderesse au paiement, par provision, de la somme de 728,87 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER la défenderesse au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs ;

— CONDAMNER la défenderesse aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 21 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation, et actualisé la dette locative.

Madame [W] [T], comparante, explique qu’elle a recouru aux services d’hygiène en raison des moisissures dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [W] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur le constat de résiliation du contrat de résidence

Conformément aux dispositions de l’article L 633-2 dernier alinéa du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, le respect d’un délai de préavis d’un mois.

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

En l’espèce, ces dispositions sont reprises par l’article 11 du contrat de résidence dans les termes ci-après :

— le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat,

— la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Il résulte également de l’article 1 du règlement intérieur, paraphé par Madame [W] [T], que le règlement intérieur fait partie intégrante du contrat de résidence et qu’en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par la SAEM ADOMA, ladite résiliation prenant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 2 dudit règlement intérieur prévoit que le résident s’engage à faire son affaire du nettoyage des parties privatives mises à sa disposition ainsi que de l’entretien des équipements éventuellement fournis par Adoma.

Par lettre de mise en demeure du 7 février 2023, signifiée par commissaire de justice le 1er avril 2025 à Madame [W] [T], elle lui a rappelé les deux articles précités et lui a indiqué qu’elle avait constaté un manque d’hygiène de sa chambre entraînant un état notoire d’insalubrité. Elle l’informe également qu’à défaut pour elle de procéder au nettoyage de sa chambre sous 48 heures, délai qu’elle lui donne pour régulariser la situation, la résiliation du contrat serait acquise un mois après l’expiration de ce délai.

Le constat de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, dressé à la suite d’une ordonnance rendue sur requête le 29 mai 2025 et signifiée à personne le 30 juin 2025 à Madame [W] [T], objective, par diverses photographies un logement encombré, tant au sol que sur divers équipements, ainsi qu’au sein de la salle de bain, une plaque de cuissons apparaissant sévèrement endommagé, des rideaux étant en outre partiellement décrochés et doublé d’un autre tissu.

Madame [W] [T] lors des constatations auxquelles elle a assisté, s’est borné à indiquer qu’elle a cassé la plaque de cuisson en ayant laisser tomber une boîte de conserve.

L’état du logement sus décrit démontre l’absence de respect de la mise en demeure dans le délai imparti, l’encombrement dudit logement manifestant l’absence de nettoyage.

Il sera dès lors fait droit à la demande de constat de la résiliation.

Au demeurant, si Madame [W] [T] argue de la présence de moisissures dans le logement, confortées en cela par les constations sus évoquées, elle n’en démontre pas l’imputabilité à la SAEM ADOMA. A contrario, ladite société lie la présence des moisissures à l’encombrement des aérations par l’occupante.

Une mise en demeure a bien été délivrée le 1er avril 2025 mentionnant « En conséquence, nous vous mettons en demeure de procéder au nettoyage de votre chambre sous 48h. À défaut d’exécution, votre contrat se trouvera résilié de votre fait et vous devrez libérer les lieux le mois suivant la présente lettre ».

Il n’est pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 1er mai 2025, ce conformément aux dispositions précitées et à la clause de l’article 11 du contrat.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [T], devenu occupant sans droit ni titre et ce, sans qu’il soit besoin de prononcer une peine d’astreinte, le recours à la force publique s’avérant une mesure suffisante pour contraindre le locataire et tout occupant de son chef à quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande en paiement et l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du même code dispose que " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ".

En l’espèce, Madame [W] [T] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Celle-ci sera fixée, à titre provisionnel, pour une période courant du 2 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant de la redevance et accessoires telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Au demeurant, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement de la redevance.

Par ailleurs, la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé au 13 octobre 2025 démontrant que Madame [W] [T] reste lui devoir la somme de 2 534,57 euros.

Bien qu’y ayant été autorisé, Madame [W] [T] n’a déposé en cours de délibéré aucun justificatif de ses derniers paiements.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 534,57 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [W] [T] succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence du 10 décembre 2020 entre la SAEM ADOMA et Madame [W] [T] concernant un logement n°B212 dans la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], sont réunies à la date du 1er mai 2025 ;

CONSTATE que Madame [W] [T], occupant sans droit ni titre depuis cette date s’est maintenu dans le logement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente décision, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SAEM ADOMA à titre provisionnel à valoir sur les redevances et indemnités d’occupation, la somme de 2 534,57 euros (décompte au 13 octobre 2025, redevance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à titre provisionnel à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, calculées tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi ;

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER