N° RG 24/01106 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ6S

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01106 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQ6S

Minute n°

copie le 1er avril 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 1er avril

2025 à :

— M^e Stéphane LOPEZ

— M^e Yves DUSS

— M. [G] [J]

pièces retournées

le 1er avril 2025

M^e Yves DUSS

M^e Stéphane LOPEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LOCADI

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° D 383 225 810

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [J]

né le 13 Janvier 1972 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

Madame [D] [K]

née le 10 Mai 1975 à [Localité 8] (GABON)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Yves DUSS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

Délibéré prorogé le 04 mars 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 octobre 2019, la société civile immobilière LOCADI (ci-après la SCI LOCADI) a donné à bail à Monsieur [G] [J] et à Madame [D] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à 67 800 BISCHHEIM, pour un loyer mensuel de 660 € et 100 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, et la souscription d’un contrat d’assurance n’ayant pas été justifiée, la SCI LOCADI a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire, le 25 septembre 2023, puis a fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice du 22 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024, et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 7 janvier 2025, la SCI LOCADI, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 30 septembre 2024 et demande, sous exécution provisoire :

De débouter Madame [D] [K] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions ; De condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] au paiement d’une somme de 3 608,94 € à titre d’arriérés de loyers, et une somme de 2 307,40 € au titre de l’arriéré de charges, c’est somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 ; De constater la résiliation de plein droit à effet du 26 novembre 2023 du bail conclu ; D’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [J] et de Madame [D] [K], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, charges comprises, de 777 € par mois à compter du 26 novembre 2023, cette indemnité étendue en intégralité pour tout mois commencé ;De les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la SCI LOCADI.

Madame [D] [K], représentée par son Conseil, reprend les termes de ses conclusions du 7 janvier 2025 et demande :

De prononcer la suspension de la mesure d’expulsion ;De surseoir à statuer sur la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [G] [J] et de Madame [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce dans l’attente de la décision de la Commission départementale de surendettement relative au traitement de la situation de Madame [D] [K] ;De fixer la somme à laquelle la SCI LOCADI sera condamnée au titre de son manquement à l’obligation de délivrance conforme du logement à hauteur des sommes par elle réclamée à Monsieur [G] [J] et à Madame [D] [K] ;D’ordonner en conséquence la compensation de ces sommes ;De condamner la SCI LOCADI à verser à Madame [D] [K] la somme de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance qu’elle a subie ;De la condamner à verser à Madame [D] [K] la somme de 1 000 € au titre du préjudice moral qu’elle a subi ;De condamner la SCI LOCADI à verser à Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] la somme de 2 693,41 € au titre de la répétition des charges indûment provisionnées ;De condamner la SCI LOCADI aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser au Conseil de Madame [D] [K] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ses prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Madame [D] [K].

Monsieur [G] [J], bien que cité par acte de [7] de justice signifié le 22 janvier 2024, par dépôt à l’Étude, et avisé des dates de renvoi par le Greffe, n’a jamais comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ces conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 1er avril 2025.

La SCI LOCADI a adressé des notes en délibéré à la Juridiction reçues le 3 février 2025 et le 17 mars 2025. Ces notes en délibérés n’ayant pas été autorisées, ces notes en délibérés seront écartées des débats.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

Sur la demande fondée sur le défaut de paiement des loyers et des provisions sur charges

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LOCADI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 4 705,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2023.

Sur la demande fondée sur le défaut de souscription d’un contrat d’assurance

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée que : « Le locataire est obligé : … g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

Il est relevé que le commandement délivré était également un commandement de souscrire un contrat d’assurance, ce qui n’a pas été réalisé par les locataires dans le délai d’un mois. En effet, si Madame [D] [K] verse au débat un justificatif de souscription de contrat d’assurance, force est de constater que ce contrat d’assurance garantissait le logement pour une période allant du 21 novembre 2023 au 20 novembre 2024, soit un début de garantie postérieur à la date d’échéance du délai d’un mois suivant la signification du commandement. En conséquence, et sur ce fondement, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.

En réponse aux demandes de constat d’acquisition des clauses résolutoires, Madame [D] [K] fait valoir une procédure de surendettement initiée et entend se prévaloir des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans le cas d’un locataire bénéficiant d’une procédure de surendettement. Il sera cependant relevé que la société bailleresse se fonde également sur le constat de la résiliation du contrat de bail de plein droit du fait du défaut de souscription d’un contrat d’assurance. Comme indiqué, la clause a joué et doit recevoir application, sans que la procédure de surendettement ne puisse faire échec à l’application de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

En conséquence, l’argument tiré de l’existence d’une procédure de surendettement est inopérant.

L’expulsion de Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SCI LOCADI produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 211,49 € à la date du 25 octobre 2023, date de résiliation du contrat pour défaut de souscription d’assurance (5 408,79 € – 171,30 € au titre des frais d’Huissier – 1 026 € au titre des « frais recouvrement conforme au bail »).

Madame [D] [K], seule comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

S’agissant des arriérés de charges, il est relevé que Madame [D] [K] formule des griefs s’agissant des montants mis en compte, notamment, s’agissant des frais d’Huissier et également des « frais recouvrement conforme au bail ». S’agissant des frais d’Huissier, ces frais seront visés dans le cadre des dépens. S’agissant des « frais recouvrement conforme au bail », la société bailleresse sera déboutée de ses demandes non justifiées.

Pour le surplus, la société bailleresse justifie des montants réclamés.

En conséquence, Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 211,49 € au titre des arriérés de loyers et de provision sur charges, outre la somme de 2 307,40 € au titre des arriérés de charges. La demande de remboursement des charges versées sera rejetée.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la société bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité sera calculé au pro rata temporis pour tout mois commencé.

La demande de sursis à statuer sans objet, et ce dans la mesure où Madame [D] [K] sollicite le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement, alors que la clause résolutoire est acquise pour défaut de souscription d’un contrat d’assurance.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Madame [D] [K] formule des demandes reconventionnelles, indiquant ne pas avoir été destinataire du diagnostic de performance énergétique, ni le constat de risque d’exposition au plomb, outre le dossier de diagnostic technique relatif à l’état des risques naturels et technologiques. Madame [D] [K] indique également ne plus avoir d’eau courante dans son logement.

En l’espèce, la société bailleresse justifie de l’existence d’un diagnostic de performance énergétique datée du 19 juin 2008, soit bien intérieurement à la prise à bail. De plus, la société bailleresse ne formule aucune observation s’agissant des deux autres documents, étant rappelé que conformément aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ces documents doivent être communiqués aux locataires.

S’agissant du défaut d’approvisionnement en eau potable, ce grief n’est pas justifié.

S’agissant du défaut de jouissance paisible qui est alléguée par Madame [D] [K], force est de constater que cette dernière ne justifie pas de ses allégations.

Il y a lieu de condamner la SCI LOCADI à verser à Madame [D] [K] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement signifié par Commissaire de justice.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LOCADI, Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats les notes en délibéré adressées par la société civile immobilière LOCADI reçues le 3 février 2025 et le 17 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2019 entre la société civile immobilière LOCADI, d’une part, et Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière LOCADI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la société civile immobilière LOCADI de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] solidairement à verser à la société civile immobilière LOCADI la somme de 4 211,49 € (décompte arrêté au 25 octobre 2023, incluant le loyer la provision sur charges du mois d’octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] solidairement à verser à la société civile immobilière LOCADI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la société civile immobilière LOCADI à verser à Madame [D] [K] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] in solidum à verser à la société civile immobilière LOCADI une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et Madame [D] [K] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge