TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [K] [R]

Madame [G] [N] épouse [K] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08409 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JJ

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. NISYDEL,

[Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [K] [R],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [G] [N] épouse [K] [R],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08409 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2007, la SCI NISYDEL a consenti un bail d’habitation à M. [U] [M] [K] [R] et Mme [G] [N] épouse [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 49 euros, pour une durée reconductible de trois ans.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6851,71 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [M] [K] [R] et Mme [G] [N] épouse [K] [R] le 3 janvier 2025.

Par assignation du 9 juillet 2025, la SCI NISYDEL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidaire, prononcer sa résiliation judiciaire, ordonner l’expulsion des locataires sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, autoriser le transport et le séquestre de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  7263,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6851,71 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SCI NISYDEL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 décembre 2025, s’élève désormais à 8147,90 euros. La SCI NISYDEL s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait notamment état de paiements partiels et irréguliers depuis plusieurs années.

M. [U] [M] [K] [R] demande son maintien dans les lieux, et la mise en place d’un plan d’apurement de sa dette, suspensive des effets de la clause résolutoire. Il sollicite subsidiairement un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Il explique être divorcé d’avec Mme [G] [N] épouse [K] [R] et avoir perdu son emploi de chauffeur VTC; il ajoute être demandeur d’emploi, percevoir une allocation mensuelle de retour à l’emploi de 1600 euros environ, et précise qu’il sera de nouveau employé à compter du mois de Janvier 2026. Enfin, il explique avoir effectué plusieurs paiements avant l’audience.

Mme [G] [N] épouse [K] [R], assignée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette locative, le conseil du bailleur a, par courriel du 15 décembre 2025, adressé le document demandé, dont il résulte que plusieurs règlements ont été effectués par le locataire entre le 1 et le 3 décembre 2025, le solde de la dette s’élevant, à cette date, à 837,90 euros.

Autorisé à produire en délibéré les justificatifs de son divorce d’avec Mme [G] [N] épouse [K] [R] et de sa transcription sur les registres d’état civil, M. [U] [M] [K] [R] a, par courriel en date du 5 janvier 2026, indiqué avoir soldé l’intégralité de sa dette, sans mettre l’avocat du bailleur en copie de son courriel, ce qu’il a été invité à faire par courriel en réponse émanant du greffe.

Par courriel en date du 5 janvier 2026, le conseil du bailleur a indiqué avoir été rendu destinataire du courriel adressé par M. [K] [R] par l’intermédiaire du commissaire de justice, expliquant que M. [K] [R] s’était effectivement au cours du mois de décembre acquitté des loyers/indemnités d’occupation dus, et avait effectué ce jour un virement de 845 € n’ayant pu être pris en compte à cet instant mais qui permettrait d’apurer totalement l’arriéré et de régler l’échéance de janvier 2026. Il ajoute par ailleurs s’opposer à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par M. [K] [R] aux motifs que le locataire aurait contrevenu à ses obligations de locataire en ne réglant pas régulièrement son loyer depuis des années et en n’occupant pas lui-même les lieux.

Par courriel du 6 janvier 2026, M. [K] [R] a fait parvenir à la juridiction ainsi qu’à son contradicteur la preuve d’un paiement de 845 euros en date du 5 janvier 2026 ainsi que des paiements effectués au mois de décembre 2025, outre la copie de son jugement de divorce d’avec Mme [G] [N] épouse [K] [R] daté du 9 octobre 2012.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI NISYDEL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige dès lors que le contrat de bail a pour la dernière fois été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 6851,71 euros leur a été signifié le 3 janvier 2025.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 6851,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Or, selon les termes du courriel adressé par le conseil de la SCI NYSIDEL en date du 5 janvier 2026, M. [U] [K] [R] a soldé la dette locative par virement du 5 janvier 2026.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours au 6 janvier 2026, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, compte tenu des efforts consentis par le locataire pour apurer la dette, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à M. [U] [M] [K] [R] des délais de paiement d’une durée de 13 mois à compter du commandement de payer litigieux, de sorte que ces délais de paiement ont suspendu les effets de la clause résolutoire et que celle-ci est réputée n’avoir pas joué.

En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il convient de rappeler que la dette est soldée. En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles de paiement est avérée et non contestée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. Il convient par ailleurs de souligner que si la bailleresse soutient que le défendeur n’occuperait pas les lieux à titre de résidence principale, elle n’apporte au soutien de ses dires que deux procès-verbaux de constat, relatant les dires de tiers rencontrés dans les lieux, lesquels sont contradictoires : en effet, dans le procès-verbal du 14 janvier 2025, le commissaire de justice relate s’être entretenue avec la gardienne de l’immeuble, laquelle a indiqué qu’elle n’avait pas vu M. [K] [R] depuis un an, et s’être entretenu avec M. [B] [H], présent dans le logement litigieux, lequel a déclaré y résider avec M. [U] [K] [R], lequel serait de retour le jeudi suivant.

Ces déclarations ne sont pas suffisamment précises et concordantes pour affirmer que le locataire n’habite plus dans les lieux.

La société bailleresse sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formées au titre de l’expulsion et de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La charge des loyers entre dans la catégorie des dettes de ménage, qui obligent solidairement les époux. Le logement des locataires mariés étant destiné à assurer le logement de la famille, les époux restent ainsi solidairement tenus du paiement des loyers jusqu’à la publication du jugement de divorce, plus précisément de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, qui rend le divorce opposable aux tiers. L’extinction du bail met également fin à la solidarité et à la cotitularité.

Celui qui s’est maintenu indûment dans les lieux après que le bail ait été résilié par application d’une clause résolutoire ne peut donc obtenir la condamnation solidaire du conjoint au paiement de l’indemnité d’occupation (CA [Localité 4], 6e ch., sect. B, 6 nov. 1997 : JurisData n° 1997-023442). Il s’agit, en principe, d’une dette qui incombe au seul occupant effectif des lieux, mais la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux peut jouer si cette dernière a un caractère ménager (Cass. 3e civ., 4 mars 2009).

En l’espèce, la SCI NISYDEL a versé aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, M. [U] [M] [K] [R] et Mme [G] [N] épouse [K] [R] lui devaient la somme de 837,90 euros.

Elle a par ailleurs, par courriel du 5 janvier 2026, indiqué que le règlement de 845 euros que M. [U] [M] [K] [R] a justifié, en cours de délibéré, avoir fait, avait été encaissé, de sorte que ne subsistait aucune dette à cette date.

En conséquence, la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [M] [K] [R] qui succombe en partie à la cause, dès lors que les paiements ayant permis la suspension retroactive des effets de la clause résolutoire sont intervenus postérieurement à la délivrance de l’assignation, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI NISYDEL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat conclu le 28 juin 2007 entre la SCI NISYDEL, d’une part, et M. [U] [M] [K] [R] et Mme [G] [N] épouse [K] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], étaient réunies à la date du 4 mars 2025,

ACCORDE à M. [U] [M] [K] [R] et Mme [G] [N] épouse [K] [R] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, d’une durée de 13 mois à compter du commandement de payer du 3 janvier 2025,

CONSTATE que la dette locative a été entièrement payée le 6 janvier 2025, soit dans le délai de 13 mois ainsi octroyé et que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

DEBOUTE la SCI NISYDEL de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 juin 2007,

DEBOUTE par conséquent la SCI NISYDEL de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SCI NISYDEL de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation,

CONDAMNE M. [U] [M] [K] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 et celui de l’assignation du 9 juillet 2025,

CONDAMNE M. [U] [M] [K] [R] à payer à la SCI NISYDEL la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge