TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e De Villele,

M^e Simonneau,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/13601

N° Portalis 352J-W-B7G-CYIJ7

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2022

FAIT DROIT

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [X] [U], née le 31 octobre 1989 à [Localité 15], de nationalité française,

demeurant [Adresse 5],

Monsieur [S] [U], né le 15 mai 1988 à [Localité 8], de nationalité française,

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Ludovic De Villele, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1429

DÉFENDERESSE

La société LA BANQUE POSTALE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 421 100 645,

ayant son siège social situé au [Adresse 1],

représentée par Maître Isabelle Simonneau de la SELEURL IS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0578

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

Jugement du 16 Septembre 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/13601 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIJ7

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis à été donné aux parties que la décision seras rendue le 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

_______________________________

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une offre du 17 mars 2017, LA BANQUE POSTALE a consenti aux époux [U] un prêt immobilier d’un montant en capital de 299.465,00 euros remboursable sur une durée de 300 mois avec un taux d’intérêts fixe de 1,50 % l’an.

Ce prêt était garanti par une caution solidaire du CREDIT LOGEMENT.

Courant mai 2020, les époux [U] ont demandé à LA BANQUE POSTALE de bénéficier du transfert de leur prêt pour une nouvelle opération immobilière à savoir, la vente de leur appartement sis [Adresse 4] à [Localité 11] et l’acquisition d’un nouveau bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12] [Adresse 7][Localité 9], la possibilité de transfert étant expressément prévue par le contrat de prêt.

Le 26 mai 2020, les époux [U] ont signé un acte sous seing privé d’acquisition du nouveau bien immobilier de [Localité 13] pour un montant de 350.000,00 euros (342.500 euros pour l’immeuble et 7.500 euros pour le mobilier) sous les conditions suspensives suivantes :

— l’obtention du transfert du prêt au plus tard le 10 juillet 2020 ;

ou , à défaut,

— l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires contracté(s) auprès de tout établissement de leur choix.

Aux termes d’un courrier adressé le même jour aux époux [U], LA BANQUE POSTALE a demandé à ces derniers de lui transmettre plusieurs pièces afin de constituer le dossier relatif à la demande de transfert de prêt.

Le 11 juin 2020, LA BANQUE POSTALE a informé les époux [U] de son refus du transfert du crédit en leur transmettant le décompte de remboursement anticipé (267.347,55 euros de capital restant dû, outre une indemnité pour remboursement anticipé de 2.005,11 euros ).

La vente de leur logement a eu lieu le 16 juin 2020.

Compte tenu du refus de la banque, les époux [U] ont pris contact avec le vendeur du bien qu’ils envisageaient d’acquérir afin d’annuler leur engagement.

Le 24 juin 2020, les époux [U] ont adressé à LA BANQUE POSTALE une lettre recommandée avec accusé de réception pour solliciter des explications sur ce refus de transfert du prêt immobilier, et sans réponse de la part de banque, ils ont adressé un nouveau courrier de relance le 9 juillet 2020.

Par courrier du 20 juillet 2020, les époux [U] ont été informés du revirement de LA BANQUE POSTALE qui acceptait finalement leur demande de transfert de crédit.

Cependant, leur vendeur s’était entre-temps engagé auprès d’un autre acheteur, et ils n’ont pas pu réaliser leur projet d’acquisition.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner la SA LA BANQUE POSTALE devant le tribunal judiciaire de Paris afin de faire juger que cette dernière avait commis une faute et obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

— Condamner LA BANQUE POSTALE à leur payer en réparation des préjudices suivants :

— Obligation de louer un box du 9 juin 2020 au 4 septembre 2020 pour stocker les effets et meubles personnels 231,35 x 3 = 664,05 euros

— Obligation de louer un logement sis [Adresse 6] à [Localité 2] du 25 août 2021 à ce jour :

— frais de dossier : 909,33 euros

— loyer mensuel (1ère année) : 973,15 euros

— loyer mensuel (2ème année) : 977, 33 euros

— loyer mensuel (de la 3ème année à ce jour) : 1.010,02 euros

Sous-total : 955,15+(973,15x12)+(977,33x12)+(1.010x 11) :

35.471,13 euros

Total : 664.05 +35.471,13 = 36.135,18 euros

— Pour avoir perdu une chance de devenir propriétaire d’une maison dont la valeur a augmenté de 16% (article 1240 du code civil) : 66.500,00 euros

— Pour compenser leur incapacité d’acquérir un logement identique : 15.000,00 euros

— Condamner LA BANQUE POSTALE à leur payer 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner LA BANQUE POSTALE aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] exposent pour l’essentiel les moyens suivants:

Dans un premier temps, ils rappellent que l’offre de prêt immobilier du 28 février 2017 prévoyait la possibilité de reporter le prêt sur une nouvelle opération immobilière, sous les conditions que la nouvelle résidence ait la même destination et présente des caractéristiques identiques à celles pour lesquelles le prêt avait été obtenu et que ce dernier ait été exécuté sans incident de paiement, la réalisation du transfert devant être effective dans un délai de six mois après la vente du logement financé.

Ils estiment que la banque a commis une faute dans la mesure où :

— le 26 mai 2020, elle leur a confirmé que le transfert était possible et qu’elle se mettait en rapport avec le CREDIT LOGEMENT afin d’obtenir son accord ;

— elle n’a posé aucune condition au transfert du prêt et a simplement sollicité des éléments qui lui ont été communiqués ;

— dès le 11 juin 2020, la banque a fait connaître son refus de transfert sans même avoir attendu l’avis du CREDIT LOGEMENT ;

— ce dernier a fait connaître à la banque le 6 juillet 2020 son accord sur le transfert mais ce n’est que le 20 juillet 2020 que la banque leur a fait connaître son changement de décision.

Ils insistent sur le fait que les motifs de refus aujourd’hui invoqués par LA BANQUE POSTALE sont sans pertinence puisqu’elle soutient avoir refusé le transfert en raison du fait que Monsieur [U] était en période d’essai lors de la demande, alors qu’il l’était toujours le 20 juillet 2020 lorsque la banque a finalement fait connaître son accord.

Ils expliquent que, dès lors que le CREDIT LOGEMENT avait donné son accord sur le maintien du cautionnement, la banque n’avait strictement aucun motif de refuser le transfert et que c’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle l’a finalement accepté mais de façon tardive, les mettant ainsi en difficulté.

Ils relèvent que la banque ne s’explique pas sur les raisons qui l’ont poussée à opposer un refus avant même de connaître la décision du CREDIT LOGEMENT.

Ils exposent qu’ils ont subi un important préjudice puisque le refus opposé par la banque les a contraints à annuler leur projet d’achat immobilier alors qu’ils ont été obligés de vendre leur logement et que leur situation ne leur permettait pas de souscrire un nouveau crédit pour compenser le transfert refusé.

Ils font valoir que, contraints de quitter leur domicile, ils ont dû prendre un logement en location ce qui à ce jour correspond à une dépense de 36.135,18 euros.

Ils arguent par ailleurs d’une perte de chance de devenir propriétaire d’une maison dont la valeur a augmenté de 16 %.

Ils évaluent cette perte de chance à 66.500 euros.

Enfin, ils font valoir qu’ils se trouvent aujourd’hui dans l’incapacité de procéder à une acquisition immobilière puisqu’ils n’ont plus la même capacité d’emprunt et que le préjudice subi de ce fait doit être évalué à la somme de 15.000 euros.

Jugement du 16 Septembre 2025

5ème chambre 1ère section

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Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, LA BANQUE POSTALE demande au tribunal de :

A titre principal,

— Juger qu’elle n’a commis aucune faute ;

En conséquence,

— Débouter Monsieur et Madame [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

Juger qu’ils n’ont subi aucun préjudice ;

En conséquence,

— Les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre très subsidiaire,

— Ecarter l’exécution provisoire de plein droit du jugement à venir ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien, la banque fait essentiellement valoir les moyens suivants :

En premier lieu, elle se défend d’avoir commis la moindre faute et explique que si le contrat de prêt prévoyait effectivement la possibilité pour les emprunteurs de solliciter le transfert du prêt sur un autre bien, il s’agissait uniquement d’une possibilité, de sorte que cette opération nécessitait son accord préalable. Il s’ensuit selon elle que les époux [U] ne peuvent soutenir qu’aucune condition préalable n’était requise pour l’obtention du transfert.

Elle conteste que le courrier du 26 mai 2020 ait constitué un accord de principe puisqu’il aurait été indiqué que le transfert était possible à certaines conditions à savoir :

— la communication des pièces lui permettant de constituer le dossier de demande de transfert ;

— le maintien de la garanti du CREDIT LOGEMENT.

Elle explique que le refus du 11 juin 2020 était motivé par la situation des époux [U], puisque Madame [U] se trouvait sans emploi tandis que Monsieur [U] se trouvait quant à lui en période d’essai.

De ces éléments, il s’évince, selon elle, que son refus n’était en rien fautif.

Elle ajoute que, postérieurement à l’accord du CREDIT LOGEMENT sur le maintien de la garantie, par courrier du 20 juillet 2020, elle a informé les époux [U] d’un accord de principe sous réserve de la production de l’attestation de l’employeur de Monsieur [U] relative à l’issue favorable de sa période d’essai. Elle soutient que Monsieur [U] n’a jamais produit l’attestation demandée.

En deuxième lieu, elle explique que les époux [U] ne peuvent pas soutenir qu’aucun élément nouveau n’est intervenu entre le refus du 11 juin 2020 et l’acceptation du 20 juillet, puisque l’accord du CREDIT LOGEMENT est intervenu le 6 juillet 2020.

Toutefois, compte tenu de la situation des époux [U] rappelée ci-dessus, la décision du CREDIT LOGEMENT lui a paru suffisamment surprenante pour qu’elle souhaite s’assurer de cet accord avant de le porter à la connaissance des époux [U]. C’est pourquoi, dès le 9 juillet 2020, elle a demandé au CREDIT LOGEMENT de lui confirmer son accord lequel ne lui est parvenu que le 20 juillet 2020. Elle fait observer, qu’elle en a informé ses clients le jour même.

Elle estime que les époux [U] ne peuvent lui reprocher une faute alors même que la preuve de l’issue favorable de la période d’essai de Monsieur [U] ne lui a jamais été adressée.

Sur ce point, elle ajoute que l’acte du 26 mai 2020 contenait une condition suspensive d’obtention du transfert du prêt au plus tard le 10 juillet 2020 et que de son côté son accord était subordonné à la preuve de l’issue favorable de la période d’essai de Monsieur [U]. Cette preuve ne pouvait à l’évidence être fournie avant le 10 juillet 2020 puisque ladite période d’essai s’achevait au plus tôt le 27 août 2020 et au plus tard le 27 octobre 2020.

Selon elle, les époux [U] avaient parfaitement conscience, dès le 26 mai 2020, que leur situation professionnelle ne permettait pas d’obtenir le transfert du prêt avant le 10 juillet 2020 et il leur appartenait donc de négocier le recul des échéances fixées ce qu’ils n’ont pas fait, se montrant ainsi totalement négligents.

À titre subsidiaire, la banque soutient que les époux [U] n’ont subi aucun préjudice.

Elle considère qu’elle ne saurait être tenue de les indemniser au titre des loyers payés pour se reloger alors qu’ils sont seuls responsables de la vente de leur logement, laquelle est intervenue le 16 juin 2020, soit postérieurement au courrier de refus de transfert du prêt du 11 juin 2020 et qu’en outre, ils ne rapportent pas la preuve du paiement des sommes invoquées.

La banque conteste la demande formulée au titre de la perte de chance d’acquérir un bien dont le prix aurait augmenté de 16 % en soutenant que le préjudice invoqué n’est pas prouvé.

Enfin, la banque conteste la demande au titre du préjudice moral.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024, et les plaidoiries ont été fixées au 30 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute commise par la BANQUE POSTALE

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Jugement du 16 Septembre 2025

5ème chambre 1ère section

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En outre, selon l’article 1231-1 du code civil : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, le contrat du 17 mars 2017 qui fait la loi des parties stipule à l’article “REPORT OU TRANSFERT DU PRET SUR UN AUTRE BIEN” :

“L’emprunteur pourra demander à reporter son prêt sur une nouvelle opération immobilière, sous les conditions que sa nouvelle résidence ait la même destination et présente des caractéristiques identiques à celles pour lesquelles il a obtenu son prêt et que son prêt se soit déroulé sans incident de paiement. La réalisation du transfert devra être effectuée dans un délai de six mois après la vente du logement financé.”

Le tribunal observe donc que les seules conditions contractuellement posées pour le transfert sont :

— une destination et des caractéristiques du nouveau bien identiques à l’ancien ;

— une exécution du prêt sans incident de paiement ;

— un délai maximal de 6 mois entre les deux opérations.

Force est également de constater que dans son courrier du 26 mai 2020, la banque ne pose aucune autre condition, si ce n’est le maintien du cautionnement du CREDIT LOGEMENT.

Or, la chronologie des courriers démontre que LA BANQUE POSTALE a refusé le transfert demandé par courrier du 11 juin 2020, avant même d’avoir obtenu la réponse du CREDIT LOGEMENT et sans préciser les motifs de son refus.

A l’évidence, seul un refus du maintien du cautionnement du CREDIT LOGEMENT était susceptible de justifier un refus du transfert de crédit fondé sur l’évolution de la situation des emprunteurs puisque précisément, LA BANQUE POSTALE a modifié sa position et fait connaître son accord sur le transfert du crédit dès que le CREDIT LOGEMENT lui a confirmé sa décision de maintenir sa garantie en parfaite connaissance de cause de la situation de chômage de Madame [U] et de la situation de période d’essai de Monsieur [U].

Il s’ensuit qu’en opposant un refus anticipé injustifié sans même attendre la décision du CREDIT LOGEMENT, la banque a obligé les époux [U], compte tenu des contraintes de délai, à informer leur vendeur du refus qui leur était opposé, et a ainsi commis une faute qui est à l’origine d’un préjudice qui doit être réparé.

LA BANQUE POSTALE ne peut raisonnablement reprocher aux époux [U] de n’avoir pas sollicité le report des échéances fixées pour leur acquisition dans la mesure où le délai de réalisation de la condition suspensive relative au financement expirait le 10 juillet 2020, et que face à un refus opposé sans aucune explication, ils ont, par courrier LRAR du 24 juin 2020, demandé à connaître les raisons du refus de transfert, et que ce courrier est demeuré sans réponse de la part de la banque malgré une relance du 9 juillet 2020.

La faute tient à la façon et au délai dans lequel LA BANQUE POSTALE a fait connaître son refus sur lequel elle est ensuite revenue, de sorte que la condition que Monsieur [U] ait ou non fait connaître la fin de sa période d’essai est indifférente puisqu’en toute hypothèse, les époux [U] ont été mis dans l’obligation de renoncer à leur acquisition.

LA BANQUE POSTALE sera condamnée à indemniser le préjudice des époux [U].

Sur le préjudice

A) Sur l’obligation de louer un box pour entreposer leurs effets personnels du 9 juin au 4 septembre 2020

Du fait du refus opposé dans les conditions rappelées ci-dessus qui les a contraints à renoncer à leur projet d’acquisition, Monsieur et Madame [U] qui avaient déjà vendu leur logement ont dû entreposer leurs effets dans un box louer à cet effet du 9 juin 2020 au 4 septembre 2020.

Ils ont à ce titre dépensé la somme de 664,05 euros que LA BANQUE POSTALE sera condamnée à leur rembourser.

B) Sur le remboursement des loyers

Monsieur et Madame [U] réclament le remboursement des loyers payés depuis le 25 août 2021.

Ce faisant, ils considèrent que du fait de la faute commise par la banque qui a fait échec à leur projet d’acquisition, leurs frais de logement doivent leur être remboursés.

Une telle analyse ne peut être suivie.

En premier lieu, le tribunal observe que la condition de délai de transfert de crédit prévoyait un délai maximal de 6 mois entre la vente de l’ancien logement et l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.

La vente de leur appartement est intervenue le 16 juin 2020 de sorte qu’ils pouvaient bénéficier du transfert de leur prêt pour l’achat d’un nouveau bien jusqu’au 16 décembre 2020.

Or, Monsieur et Madame [U] ne justifient d’aucune recherche immobilière postérieure au 20 juillet 2020, date à laquelle ils ont été informés de l’accord de principe transfert de la banque.

En outre, leur projet d’acquisition prévoyait un achat au moyen soit du transfert de l’ancien crédit, soit de la souscription d’un nouveau crédit.

Or, c’est en procédant par affirmations qui ne sont corroborées par aucune pièce que Monsieur et Madame [U] soutiennent qu’ils se sont trouvés dans l’impossibilité d’acheter un nouveau bien immobilier en souscrivant un nouveau crédit.

Leur bien a été vendu au prix de 360.000 euros et le solde dû à LA BANQUE POSTALE était de 269.347,55 de sorte que le reliquat était de 90.257,46 euros.

Monsieur et Madame [U] ne produisant ni demande de financement, ni pièces justificatives sur leur situation depuis l’abandon forcé de leur projet d’acquisition, et ils ne justifient donc nullement ne pas avoir été en mesure d’acquérir un nouveau logement.

Dans ces conditions, la demande au titre des loyers doit être rejetée.

C) Sur la demande au titre de la perte de chance de devenir propriétaire d’une maison dont la valeur a augmenté de 16 %.

Monsieur et Madame [U] réclament à ce titre la somme de 66.500 euros.

Au soutien de cette demande, Monsieur et Madame [U] produisent des copies d’écran internet en précisant dans leurs écritures qu’elles proviennent du site “immodata.fr” sans que la vérification de cette provenance soit possible, et sans aucune indication sur la fiabilité des chiffres annoncés.

En outre, le pourcentage de 16 % est tiré de l’évolution sur un an du prix médian de 3.636 €/m² des maisons à [Localité 14].

Par ailleurs, la tendance sur une année ne permet pas de définir une tendance sur une période plus longue, étant en toute hypothèse observé que l’application arithmétique du taux de 16 % au prix de vente de la maison (342.500 euros) aboutit à 54.800 euros et non à 66.500 euros, et que les demandeurs n’expliquent pas les modalités de calcul de la perte de chance qu’ils invoquent.

Il apparaît toutefois que le projet d’acquisition s’inscrivait dans le mouvement de hausse des maisons individuelles liées à la pandémie de Covid-19 et qu’il est donc possible de retenir une perte de chance de procéder à l’achat d’un bien immobilier offrant de chances raisonnables sur le moyen terme de prendre de la valeur.

Compte tenu des incertitudes inhérentes au marché immobilier, le tribunal dispose des éléments suffisants pour fixer cette perte de chance à la somme de 15.000 euros.

D) Sur le préjudice moral

Tout achat immobilier comporte un enjeu affectif et émotionnel plus ou moins fort et l’impossibilité de pouvoir acquérir un bien immobilier que l’on a choisi et dans lequel on se projette est générateur d’un préjudice moral qui doit être réparé.

A cet élément s’ajoutent les tracas occasionnés par le présent litige et LA BANQUE POSTALE sera donc condamnée à payer à ce titre à Monsieur et Madame [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La BANQUE POSTALE qui succombe sera tenue aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge des époux [U] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, LA BANQUE POSTALE sera condamnée à leur payer la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SA LA BANQUE POSTALE à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [X] [U] les sommes suivantes :

—  664,05 euros au titre du préjudice matériel ;

—  15.000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien susceptible de prendre de la valeur ;

—  10.000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [U] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SA LA BANQUE POSTALE à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [X] [U] la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE la SA LA BANQUE POSTALE aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet