Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 13] Civil

N° RG 25/04041

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRZI

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Leslie ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [U] [P]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, Société annoyme HLM

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [U] [P]

née le 03 Septembre 1972 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Juillet 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 24 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [U] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] par contrat du 17 janvier 2017, pour un loyer mensuel initial de 565,60 € et 81,70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 14] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 2 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Madame [U] [P], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner Madame [U] [P] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6 240,98 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La bailleresse indique que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

Madame [U] [P] comparaît en personne. Elle indique qu’elle dispose de ressources mensuelles de 980 € uniquement représentant des allocations de chômage. Elle ajoute qu’elle n’arrive pas à trouver du travail, qu’elle a une santé mentale fragile. Par ailleurs, il ressort des termes du diagnostic social et financier dont il a été donné lecture à l’audience que Madame [P] n’est pas en mesure de reprendre le paiement de son loyer et qu’elle songe à constituer un dossier de surendettement. En outre, les services sociaux vont instruire des demandes de relogement car les ressources de la défenderesse ne lui permettent pas de se maintenir dans l’appartement actuel.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, si la défenderesse comparaît et indique avoir entamé des démarches de relogement avec les services sociaux, il convient de constater qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers courants et qu’elle n’est pas réellement en mesure d’apurer la dette locative. Aussi, il n’est pas possible pour le tribunal de lui accorder des délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire. En outre, il apparait des éléments du dossier que le montant du loyer est en inadéquation avec les ressources de Madame [P], de sorte que le maintien dans le logement actuel ne pourrait qu’aggraver sa situation financière.

Aussi, le bail conclu le 17 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 3 721,12 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025.

L’expulsion de Madame [U] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [U] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [U] [P] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [U] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 957,98 € à la date du 27 juin 2025.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 5 957,98 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Madame [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2017 entre la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], et Madame [U] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 4 avril 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame [U] [P] à verser à la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], la somme de 5 957,98 € (décompte arrêté au 27 juin 2025, incluant l’échéance pour le mois de mai 2025 pour un montant total de 745,62 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [U] [P] à verser à la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT, Société anonyme [Adresse 12], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection