RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00827 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSSQ

Minute n° 882/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas DELEAU – 152

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 novembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [J] [Z] divorcée [B]

née le 12 Novembre 1970 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. SCI BETTY, syndic bénévole de la copropriété sise [Adresse 3] 67000 STRASBOURG, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 12 juin 2025, Mme [J] [Z] divorcée [B] a fait assigner la Sci Betty devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— ordonner à la Sci Betty, ès qualité de syndic bénévole de l’immeuble sis [Adresse 4], de convoquer ou faire convoquer et à tenir une assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros pas jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont elle précise les termes, afin notamment de constater les différents manquements au règlement de copropriété ;

— condamner la Sci Betty à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de provision, à valoir sur son préjudice ;

— condamner la Sci Betty à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre les frais d’expertise à la charge de la Sci Betty.

À l’audience du 4 novembre 2025, la partie demanderesse s’est référée à ses écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée à personne morale, la Sci Betty n’a pas comparu.

SUR QUOI

Sur la convocation de l’assemblée générale :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic ».

L’article 50 du décret précise que :« Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical ».

Il est constant que la mise en demeure prévue à l’article 50 ne peut se confondre avec la demande de convocation prévue à l’article 8.

En l’espèce, Mme [J] [Z] expose qu’elle est propriétaire d’un appartement (lot n°5) et d’une cave (lot n°20) au sein de l’immeuble [Adresse 5] selon acte authentique de vente du 1er avril 2021.

Les lots n°3 et 18 appartiennent à M. [L] [M] et les autres lots appartiennent à la Sci Betty, représentée par Mme [P] [D].

Selon Mme [J] [Z], la Sci Betty, syndic, n’a jamais convoqué d’assemblée générale depuis 2021 et l’immeuble est laissé en décrépitude, jusqu’à devenir sale et dangereux.

Le procès-verbal de constat établi par Maître [G] [Y] en date du 22 novembre 2024 atteste de l’existence de désordres invoqués dans l’assignation.

Par ailleurs, il résulte des éléments ci-dessus qu’une procédure spécifique est prévue permettant à tout copropriétaire de solliciter la convocation d’une assemblée générale, laquelle est soumise à des formalités particulières notamment une demande de convocation au syndic précisant les questions à mettre à l’ordre du jour suivie d’une mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant 8 jours. L’article 11 du règlement de copropriété prévoit également que la demande de convocation soit faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Or, Mme [J] [Z] n’a pas suivie cette procédure et ne justifie pas d’une mise en demeure adressée à la Sci Betty précédant l’assignation qui serait restée infructueuse pendant 8 jours, le courrier versé aux débats (pièce 9) n’étant pas daté et aucun avis de réception n’étant joint.

Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de convocation d’une assemblée générale.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Il convient de rappeler que le juge de référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est d’ores et déjà et manifestement vouée à l’échec.

De même, la demande d’expertise in futurum requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater l’existence de lésions dans la perspective d’une action au fond et non de faire d’ores et déjà la preuve de la cause de ces lésions ou encore de leur imputabilité définitive à une partie.

Cependant, pour que le motif de l’action soit légitime, encore faut-il aussi que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Ainsi, il y a lieu de démontrer un lien direct entre l’objet du litige éventuel et celui de la mesure sollicitée, et plus précisément de prouver que l’objet de la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur au regard de ce qui justifie qu’il la sollicite

De simples allégations ou un pur procès d’intention sont insuffisants. Le demandeur doit appuyer sa prétention probatoire sur des faits précis et objectifs qu’il doit prouver.

En l’espèce, Mme [J] [Z] expose que le rez-de-chaussée, constitué des lots n°1 et 2 sont occupés par une école pendant la période scolaire et fait parfois également office de crèche et d’accueil périscolaire pendant les congés scolaires alors que ces activités ne sont pas autorisées par le règlement de copropriété. Elle ajoute que certaines caves du sous-sol (lots 17, 18, 19, 24) ont été réunies, les cloisons abattues, et aménagées de façon à accueillir les élèves en dehors de toute autorisation de l’assemblée générale. Elle dénonce le fait que l’électricité de ce local est branchée sur le compteur des parties communes, de sorte que c’est l’ensemble des copropriétaires qui règlent ces charges. De plus, elle constate que des tuyaux de raccordement pour l’eau courante passent par sa cave ce qui n’était pas le cas lors de l’achat. Le local servirait en outre, actuellement d’espace de stockage de plusieurs cartons.

Mme [J] [Z] demande à ce qu’un expert judiciaire constate les différents manquements au règlement de copropriété.

Toutefois, il n’appartient pas à l’expert, en application des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, de se prononcer sur des questions proprement juridiques.

En outre, le procès-verbal de Maître [G] [Y], commissaire de justice, du 22 novembre 2024 atteste uniquement de l’existence de branchement électrique provenant des parties communes dans la cave de Mme [J] [Z], de sorte qu’aucune pièce n’atteste de l’aménagement des lots de la Sci Betty, notamment au niveau des cloisons, ni d’activités contrevenant à la destination de l’immeuble ou au règlement de copropriété par la Sci Betty.

Dès lors, Mme [J] [Z] ne précise pas en quoi l’expertise sollicitée serait en mesure d’influer sur la solution du litige qui l’oppose à la Sci Betty. Elle ne justifie donc pas d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise.

Il n’y a donc pas lieu à référé expertise.

Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Il y a lieu de rappeler que l’attribution d’une telle provision s’effectue aux risques du demandeur, qu’elle ne préjuge en rien de l’issue du litige et qu’elle peut être sujette à restitution.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de Maître [G] [Y], commissaire de justice, du 22 novembre 2024 permet d’attester d’un manque d’entretien des parties communes.

Toutefois, il n’existe aucun élément justifiant les préjudices subis par la requérante et qui lui seraient personnels.

Partant, la demande de provision se heurte à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

Mme [J] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de Mme [J] [Z] sera effectuée sur ce fondement sera, par conséquent, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé et RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS Mme [J] [Z] aux dépens ;

REJETONS la demande de Mme [J] [Z] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER S. ARNOLD