Minute n° 25/331

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2022/02479

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JWWJ

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

LA S.C.I. [11], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B313

DEFENDEURS :

Maître [B] [K], Notaire Associé, membre de la SCP Christiane [V] – [B] [K] – [D] [W], demeurant professionnellement [Adresse 2]

Maître [O] [U], Notaire, demeurant professionnellement [Adresse 3]

représentés par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C 300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Caroline LOMONT

Après audition le 06 Février 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte authentique du 12 décembre 2019, la SCI [6] a vendu à la société SCI [11] des droits immobiliers dans un immeuble sis [Adresse 5] et plus précisément dans le bâtiment B, les lots 19, 31 et 52, à savoir un appartement en duplex, un garage et un parking, pour un prix principal de 260.064,00 € TTC (soit 216.720,00 € HT et 43.344,00 € de TVA à 20%).

Postérieurement à cette vente, l’administration fiscale a adressé à la SCI [11] une proposition de rectification en date du 30 juillet 2021, dont les conséquences financières ont été arrêtées à la somme de 14.041,00 €.

La société SCI [11] a procédé au règlement de cette somme.

Celle-ci considère que Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, ont manqué à leur devoir de conseil en ne vérifiant pas si la SCI [6] était assujettie ou non à la TVA. Elle leur demande réparation du préjudice subi.

Compte tenu du différend persistant entre les parties au sujet de l’indemnisation, la SCI [11] a entendu engager la responsabilité des notaires.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier signifiés les 07 et 11 octobre 2022 déposés par voie électronique au greffe de la juridiction le 13 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) [11] prise en la personne de son gérant en exercice a constitué avocat et a fait assigner Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, devant la Première Chambre Civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 20 octobre 2022.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 février 2025 mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 07 septembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, la société civile immobilière (SCI) [11] prise en la personne de son gérant en exercice demande au tribunal au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil de :

— Condamner in solidum Maître [B] [K] et Maître [O] [U] à payer à la SCI [11] la somme de 14 041 € avec intérêts ;

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;

— Les condamner à payer à la SCI [11] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner les défendeurs en tous les frais et dépens.

Par des conclusions en réplique N°4 notifiées au RPVA le 06 décembre 2024, qui sont leurs dernières conclusions, selon les moyens de fait et de droit exposés, Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, ont demandé au tribunal de :

— DIRE les demandes en tant que dirigées à l’encontre de Maître [B] [K] et Maître [O] [U], Notaire, irrecevables, subsidiairement mal fondées,

En conséquence,

— DEBOUTER purement et simplement la SCI [11] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI [11] à payer à Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI [11] en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière (SCI) [11] prise en la personne de son gérant en exercice fait valoir qu’elle est fondée à rechercher la responsabilité civile des notaires en raison de manquements caractérisés en l’espèce en ce que Maître [B] [K] et Maître [O] [U] auraient dû savoir que la SCI [6] n’était pas assujettie à la TVA ce qui privait la demanderesse de son droit de bénéficier du taux réduit de mutation. La SCI soutient que les notaires ont été défaillants dans leur obligation de conseil pour ne pas avoir fait les recherches nécessaires afin de déterminer si la cédante, en raison de son activité, était ou non assujettie à la TVA pour s’assurer que, dans la négative, l’administration réclamerait au cessionnaire le montant de la TVA non collectée, vérification qui n’a pas été entreprise. La SCI ajoute, au soutien de ses prétentions, que les notaires, tenus d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes, doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité et qu’ils ne peuvent donc décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu’ils se sont bornés à donner la forme authentique aux déclarations reçues. Elle en conclut que les deux notaires sont co-responsables du préjudice subi par la société demanderesse.

La SCI [11] se prévaut de la lettre du notaire Maître [U], en date du 22 septembre 2021, laquelle démontre selon elle l’erreur commise et revient à une reconnaissance de responsabilité.

Eu égard au lien causal entre la faute commise et le préjudice invoqué, la SCI [11] estime que son préjudice consiste dans le règlement des droits de mutation ressortant du droit commun alors même que si les notaires avaient correctement rempli leur mission, elle aurait pu bénéficier du taux réduit afférente à toute [10] soit 14 041 €. Elle relève que, s’il est constant, qu’en général, la réparation du préjudice issue d’une faute d’un notaire repose sur la notion de perte d’une chance, tel n’est pas le cas en l’espèce car le défaut de conseil et de recherches avérés est la conséquence directe du préjudice subi. Elle a réclamé une réparation intégrale de son préjudice. La SCI [11] a demandé au tribunal condamnation in solidum des notaires d’avoir à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir outre capitalisation annuelle des intérêts.

En défense, Maître [B] [K] et Maître [O] [U] font grief à la société demanderesse d’asseoir son action sur la responsabilité contractuelle (article 1231-1 et suivants). Elle estime que la responsabilité ne peut en l’espèce reposer que sur un fondement délictuel. Néanmoins ils estiment que ses conditions ne sont pas remplies et ils contestent avoir commis une faute engageant leur responsabilité. Ils font d’abord valoir, au vu de l’opération de cession, que les droits de mutation au taux de 5,70% devaient nécessairement être limités à la partie du prix entre cessionnaire et cédant mais en aucun cas sur la partie du prix restant à payer par le cessionnaire au promoteur, seule la taxe de publicité foncière au taux de 0,715% serait due sur cette partie du prix à verser. Ils en concluent que la proposition de rectification des services fiscaux est contestable.

S’agissant d’une faute dans l’accomplissement de leur mission, qui leur est reprochée par la demanderesse, les notaires observent que ce raisonnement est totalement erroné car le bénéfice du taux réduit de la taxe de publicité foncière n’est pas lié à la forme juridique de la vente ([10]) mais aux mutations à titre onéreux de terrains à bâtir ou neufs lorsqu’elles sont soumises à la TVA. Ils font valoir que la venderesse (la SCI [6]) n’ayant collecté aucune TVA, la SCI [11] ne pouvait donc pas bénéficier d’un taux réduit sur l’intégralité du prix de vente (page 16 de l’acte concernant la fiscalité). Ils rappellent que l’acte en question ne mentionne pas que la société cédante était redevable à la TVA mais que « Le cédant déclare être redevable légal de la TVA qu’il acquittera sur imprimé 942 », ce qui est différent, une telle information étant déclarative et ne provenant pas des notaires.

Maître [B] [K] et Maître [O] [U] ont ensuite relevé que, s’agissant d’une SCI (SCI [6]), cette dernière avait la possibilité d’opter ou pas pour l’assujettissement à la TVA et qu’ils ne pouvaient pas s’assurer des obligations déclaratives de cette dernière par des vérifications ou des investigations complémentaires alors qu’il n’existe aucune publicité légale permettant de s’assurer que la SCI [6] était ou pas assujettie à la TVA (les extraits Kbis, qui ne comportent que certaines mentions, ne précisent pas si une SCI est assujettie ou non à la TVA.). Ils en concluent que la réalité de l’assujettissement à la TVA de la SCI [6] dépendait uniquement des déclarations de celle-ci, de sorte qu’ils n’ont commis strictement aucune faute ou manquement.

Ils ont fait valoir que le courrier de Maître [U], en date du 22 septembre 2021, ne démontre nullement l’erreur commise par les notaires, comme le prétend la demanderesse ni une reconnaissance de responsabilité, alors que par ses termes il se limite en réalité à rappeler les éléments déclaratifs de la société venderesse, dont les notaires ne sont nullement responsables.

A l’argumentation présentée par la demanderesse sur l’absence d’une quelconque réserve des notaires sur les déclarations de la SCI [6] et le fait qu’il leur incombait de procéder à la vérification de son assujettissement à la TVA, les défendeurs ont objecté que le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (Cour d’Appel d’Orléans du 11 juillet 2022, n° 20/0245).

Pour contester toute responsabilité, les notaires ont encore fait état de ce que les statuts de la SCI [6], rédigés par l’étude de Maître [K], ne précisent pas si cette SCI souhaite opter ou pas pour la TVA. Ils estiment que rien ne peut permettre de douter de la véracité des déclarations de la SCI, seule fautive et que la demanderesse n’a pas assignée.

Sur le préjudice, Maître [B] [K] et Maître [O] [U], se référant à la jurisprudence, ont conclu que, si par extraordinaire le tribunal relevait que Maître [B] [K] et Maître [O] [U] avaient commis une faute, en ne mentionnant pas que la SCI [6] n’était pas assujettie à la TVA, il conviendrait de constater que le redressement fiscal a eu pour effet de remettre la SCI [11] dans la situation qui aurait été la sienne si les droits avaient correctement été calculés, en lui imposant le paiement de l’impôt qu’elle aurait dû acquitter. En conséquence, ils considèrent que la somme de 14.041,00 € correspond au paiement différé de l’impôt dont la SCI [11] était redevable, en vertu des règles fiscales applicables à sa situation. Ils en déduisent que ce paiement, qui découle directement de la loi, ne saurait être supporté par Maître [K] ou par Maître [U].

A titre subsidiaire, les notaires ont conclu que le préjudice invoqué par la SCI [11] ne pouvait consister au cas d’espèce qu’en une perte de chance. Dans ce cas, elle fait grief à la demanderesse de ne pas établir qu’il pouvait exister un régime fiscal plus avantageux, alors que le paiement du redressement fiscal résulte uniquement des déclarations erronées de la SCI [6]. Les notaires font valoir que, quel que soit le montant de l’imposition, réduite ou pas, il est ignoré si la SCI [11] aurait régularisé l’acte et que mieux informée, elle n’aurait pas renoncé à son projet. Ils en déduisent que, en réalité, la SCI [11] ne subit aucune imposition indue ni une imposition plus conséquente mais simplement une imposition qu’elle n’avait pas prévue. Dans ce cas, un tel préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance d’avoir cru pouvoir payer des droits de mutation réduits de sorte qu’en tout état de cause son préjudice ne saurait être égal au total des sommes versées au Trésor public. Les notaires demandent au tribunal de retenir, en cas de perte de chance avérée, que l’indemnisation correspond alors à une fraction du rappel que le contribuable aurait pu éviter ou de l’avantage fiscal qu’il aurait pu obtenir et que l’évaluation de cette fraction est déterminée en fonction de la probabilité qu’avait le contribuable d’éviter le rappel ou de bénéficier du régime fiscal avantageux. Estimant que, en l’espèce, cette fraction ne pourra être que symbolique et que les intérêts de retard ne constituent pas un préjudice indemnisable, ils ont conclu au rejet des réclamations financières formées par la SCI [11].

La société civile immobilière (SCI) [11] a répondu aux défendeurs que l’acquisition opérée par la demanderesse a notamment été motivée par le taux réduit des droits de mutation afférents à une vente en [10]. Elle a soutenu que les notaires ne sauraient utilement faire état d’une position contestable de l’administration fiscale. Elle ajoute que, au regard de la jurisprudence actuelle, il ne fait aucun doute que tout contentieux était voué à l’échec. Elle a observé qu’en tout état de cause l’acte de vente précise que la société cédante rappelle que cette dernière est redevable légal de la TVA, alors que tel n’était pas le cas, de sorte que les droits de mutation au taux réduit ne pouvaient être en l’espèce appliqués, seuls les droits de droit commun pouvant en l’espèce être liquidés.

La SCI [11] fait valoir que, en tout état de cause, les défendeurs ne démontrent nullement avoir rempli leur obligation de conseil et de vérification en relevant qu’ils avaient la possibilité de se rapprocher de l’administration fiscale et de solliciter un bordereau de situation fiscale de la SCI cédante. Il leur appartenait d’informer la concluante sur les conséquences fiscales et financières d’une absence d’assujettissement à la TVA de la société cédante.

La SCI [11] a constaté que les défendeurs déportent leur propre responsabilité sur la SCI [6] en ce que la question de la TVA relevait d’une information déclarative de la SCI cédante de sorte qu’ils ne peuvent être déclarés responsables de la déloyauté de la cédante. Elle a répliqué aux défendeurs qu’une telle position consiste à dénaturer totalement leur mission alors qu’un notaire doit s’abstenir d’authentifier un acte basé sur des déclarations erronées et doit procéder à toutes les vérifications utiles afin que son acte soit efficace (CA [Localité 9], 13-10-2016, n° 13/03937). Tel n’a pas été le cas en l’espèce. La SCI [11] a observé qu’aucun des deux notaires n’a jugé utile d’émettre une quelconque réserve sur les déclarations de la SCI [6]. Enfin elle a fait grief aux défendeurs d’indiquer qu’elle aurait dû poursuivre la SCI [6] alors que cela est inopérant en l’espèce, seule la responsabilité des notaires étant recherchée.

La SCI [11] a soutenu que si les notaires ne s’étaient pas montrés défaillants, elle aurait, en toute connaissance de cause, signé l’acte d’acquisition.

Chacune des parties a formé une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA PROCEDURE

Il ressort du dispositif des dernières conclusions formulées par Maître [B] [K] et Maître [O] [U] une demande tendant à dire les réclamations de la SCI [11] irrecevables.

De l’examen des motifs, il résulte que les défendeurs, qui contestent avoir commis une quelconque faute engageant leur responsabilité et dénient l’existence d’un préjudice, ont développé des défenses au fond mais n’ont saisi le tribunal d’aucune fin de non-recevoir ce qu’il convient de constater.

2°) SUR LA RESPONSABILITÉ CIVILE PROFESSIONNELLE

Par acte authentique du 12 décembre 2019, Répertoire n°81123, la SCI [6] a vendu à la société SCI [11] des droits immobiliers dans un immeuble dans leur état futur d’achèvement sis [Adresse 4] NEUCHEF et plus précisément dans le bâtiment B, les lots 19, 31 et 52, à savoir un appartement en duplex, un garage et un parking, pour un prix principal de 260.064,00 € TTC (soit 216.720,00 € HT et 43.344,00 € de TVA à 20%).

Postérieurement à cette vente, l’administration fiscale a adressé à la SCI [11] une proposition de rectification en date du 30 juillet 2021, dont les conséquences financières ont été arrêtées à la somme de 14.041,00 €.

Il ressort de cette rectification que la SCI [6] n’étant pas assujettie à la TVA, les opérations qu’elle réalise n’entraient pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 257-I du code général des impôts. En conséquence aucune TVA n’est due au titre de l’acte de cession du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

La société SCI [11] a procédé au règlement de cette somme.

La SCI [11] recherche la responsabilité solidaire de Maître [B] [K] et Maître [O] [U] pour avoir omis d’effectuer les vérifications nécessaires sur la situation de la société civile immobilière [6] qui sont la cause du paiement résultant du redressement fiscal.

Les parties divergent sur les dispositions applicables puisque la SCI [11] invoque les articles 1231-1 et suivants du code civil (la responsabilité contractuelle) tandis que les notaires considèrent que leur éventuelle responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Si le notaire n’a pas d’obligation de conseil et de mise en garde quant à l’opportunité d’une opération dans laquelle il intervient, en revanche, il est constant, en jurisprudence, que, tenu d’un devoir de conseil, il doit veiller à l’efficacité des actes qu’il dresse; il doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, notamment quant aux incidences fiscales, qu’il en ait ou non été le négociateur. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil à la mesure du préjudice en relation de causalité avec la faute commise.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle du notaire suppose pour la partie demanderesse de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué.

En premier lieu, la SCI [11] soutient que les notaires auraient reconnu leur erreur dans un courrier qu’elle produit dans son dossier en pièce n°4.

Il s’agit de la lettre que Maître [U] a adressée à Maître [B] [K] à la suite de la proposition de rectification reçue le 30 juillet 2021 par le gérant de la SCI [11]. Il résulte de ces termes et de la question « Qu’en est-il ? » que le notaire a simplement interrogé son confrère sur le fait de savoir si la SCI [6] était ou non redevable de la TVA en ajoutant que son client souhaitait trouver une solution amiable.

Dans ces conditions, une telle correspondance, qui n’affirme rien au sujet d’une éventuelle faute du notaire, ne saurait caractériser une quelconque reconnaissance de responsabilité.

Le notaire engage sa responsabilité en cas de défaut d’information, qu’il s’agisse du régime fiscal que connaît l’opération ou du choix d’une qualification fiscale non appropriée. Dans l’hypothèse d’une cession d’immeuble, le notaire doit vérifier si le vendeur est -ou non- assujetti à la TVA et s’enquérir des options qu’il a exercées.

Aux termes de l’acte authentique litigieux, il ressort de la clause sur la fiscalité figurant en page 16 de l’acte notarié les termes suivants :

« Le vendeur et le cessionnaire déclarent ce qui suit :

I- Tva

La présente mutation de contrat concernant des biens immobiliers en état futur d’achèvement entre dans le champ d’application des dispositions de l’article 257-7° du Code général des impôts et se trouve par suite assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée.

Le cédant déclare être redevable légal de la TVA qu’il acquittera sur imprimé 942.

Le cédant rappelle, en tant que de besoin, que la présente cession de contrat entraîne mutation de biens immobiliers inachevés, entrés précédemment dans le champ d’application de la TVA du chef du promoteur. »

L’article 257 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’espèce, énonce notamment :

I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.

2. Sont considérés :

2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux.

Il s’évince de cette disposition que constitue un immeuble neuf pour l’application de la TVA, un immeuble bâti qui n’est pas achevé depuis plus de cinq ans et qui résulte d’une construction nouvelle.

Un notaire commet une faute lorsqu’il reçoit un acte visant des déclarations erronées des parties alors qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité desdites déclarations.

Il résulte de la combinaison des articles 256 et 256 A et de l’article 257, I, 2, 2°, applicable à l’espèce, du code général des impôts, que toutes les livraisons d’immeubles neufs intervenant dans les cinq ans de leur achèvement sont soumises à la TVA de plein droit à condition qu’elles soient effectuées par un assujetti agissant en tant que tel dans le cadre d’une activité économique indépendante.

Il y a lieu de relever que, dans l’acte authentique du 12 décembre 2019, les notaires étaient informés, selon l’acte déjà dressé par Maître [B] [K], que les biens immobiliers étaient construits par la SCCV « [Adresse 8] » et que celle-ci les avait vendus à la SCI [6] en l’état futur d’achèvement envers laquelle le promoteur s’était engagé à les livrer au 3er trimestre 2019. Aux termes de l’acte de cession, la SCI [6], qui les avaient ainsi acquis, les revendaient à un nouveau propriétaire, à savoir la SCI [11].

Or, pour entrer dans le champ d’application de la TVA, les ventes doivent être effectuées par un assujetti « agissant en tant que tel », c’est-à-dire dans le cadre de son activité économique. A l’opposé, la vente effectuée par un assujetti dans le cadre de la gestion de son patrimoine n’entre pas dans le champ de la TVA.

Or le notaire a annexé à son acte du 12 décembre 2019 le procès-verbal de la SCI [6] du 25 novembre 2019 portant résolution à l’unanimité des associés afin de donner pouvoir au gérant pour la réalisation de la cession du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Il ressort de cet acte que la SCI comporte seulement deux associés à savoir M. [J] [X], qui est le gérant, et Mme [X], son conjoint. Le bien qu’ils ont acquis se compose d’un appartement en duplex, de combles, d’un garage et d’un parking. Il n’est pas donné en location.

Le principe est la soumission de la SCI aux droits d’enregistrement dès lors que la SCI a agi à titre privé, dans le cadre de la gestion de son patrimoine, la vente par elle réalisée résultant ainsi de la simple propriété du bien et ne constituant pas, en l’absence d’élément contraire, la contrepartie d’une activité économique.

A la lecture des différents actes visés dans l’acte authentique, les notaires pouvaient vérifier que la SCI [6] n’avait aucunement mobilisé des moyens permettant de se placer en concurrence avec les professionnels du secteur immobilier.

C’est la raison pour laquelle, sans être contredite par les notaires, qui n’opposent aucun moyen sérieux sur le plan fiscal de nature à justifier d’une application au cas présent de l’assujettissement de la SCI [6] à la TVA, l’Administration, dans sa proposition de rectification du 30 juillet 2021, a pu constater que cette même société civile immobilière n’y était pas assujettie de sorte que les opérations qu’elle réalisait n’entraient pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 257-I du code général des impôts.

L’Administration fiscale a par conséquent, en raison d’une absence de soumission au régime de la TVA, fait application de la taxe de publicité foncière (art. 683 et 1594 D du CGI), de la taxe communale (art. 1584 et 1495 bis du [7]) pour un total de taxe s’élevant à 14 824 €.

Le notaire, qui doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité des actes, ne peut se décharger de ses obligations au seul motif de la faute de la SCI [6] résultant de sa déclaration erronée sur la TVA.

Même dans le cas d’une faute intentionnelle de l’une des parties, le notaire n’est pas exonéré des devoirs attachés à sa fonction et, devant s’intéresser au sort de l’acte auquel il prête son concours, il doit, en considération des circonstances, ne pas s’en tenir au dires des parties, en particulier lorsque l’information est accessible.

En considération de ces éléments de fait de nature à caractériser une SCI de nature familiale, ce que compte tenu de leur expérience et de leur compétence en tant que professionnels hautement qualifiés, ils ne pouvaient ignorer, les notaires se devaient d’attirer l’attention de la SCI [11] quant aux conditions d’application de l’article 257 du code général des impôts et, partant, au vu des éléments du dossier, sur le risque que la SCI venderesse, nonobstant la teneur de ses déclarations, puisse ne pas être assujettie à la TVA en prévoyant une clause explicite en ce sens sauf, à tout le moins, à lui enjoindre la production de ses statuts pour vérifier si elle pouvait justifier d’une activité économique indépendante ou encore à interroger l’administration fiscale.

Des statuts de la SCI [6] du 30 novembre 2017 produits par la demanderesse, il ressort en effet que celle-ci a pour objet « la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis dont elle peut devenir propriétaire par voie d’acquisition, de construction, d’échange, d’apport ou autrement. / Éventuellement et exceptionnellement l’aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la Société au moyen de vente, échange ou apport en Société. / Pour la réalisation de cet objet ou pour faciliter celui-ci, la société peut recourir en tous lieux à tous actes ou opérations, notamment acquisition, construction, constitution d’hypothèque ou toutes autres sûretés réelles sur les biens sociaux dès lors que ces actes et opérations ne portent pas atteinte à la nature civile de cet objet. »

Dans ces conditions, il y a lieu de juger que les notaires ont commis un manquement fautif à leur obligation d’information et de conseil.

3°) SUR LE PREJUDICE

Si la SCI [11] n’a pas été suffisamment précise quant à la déclaration fiscale, c’est parce qu’en amont, les notaires qui ont concouru à l’acte du 12 décembre 2019 n’ont pas correctement exécuté leur obligation d’information et de conseil laquelle était incomplète et c’est ce manque de précision qui est à l’origine de la mauvaise déclaration fiscale de l’acquéreur.

Néanmoins, aucun préjudice ne peut découler du paiement auquel un contribuable est légalement tenu. En effet, le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable, qui découle de l’application de la loi, ne constitue pas un dommage indemnisable (par ex., 1re Civ., 29 mai 1996, n° 94-16.505 ; 1re Civ., 15 mars 2005, n° 03 – 19.989; Com., 20 septembre 2016, n° 15-13.342; Com. 5 avril 2023, n° 21-19.974).

Le paiement d’un impôt légalement dû ne peut ainsi donner lieu à réparation.

En l’espèce, alors qu’elle était redevable des droits de mutation à titre onéreux tels que mentionnés dans la proposition de rectification, qui font du défaut d’assujettissement à la TVA de la SCI [6] l’élément déterminant de l’imposition, la SCI [11] ne justifie pas d’un dommage de ce chef dès lors qu’il n’est pas établi avec certitude que, dûment conseillée par le notaire, la demanderesse n’aurait pas été exposée au paiement des droits de mutation.

Comme les notaires l’ont justement relevé dans leurs écritures, la SCI [11] n’a subi, en fait, aucune imposition indue ni une imposition plus conséquente mais simplement une imposition qu’elle n’avait pas prévue puisque l’acte notarié tenait à tort compte de ce que le cédant déclarait être redevable légal de la TVA.

En aucun cas, la SCI [11] ne soutient ni même n’allègue que, sans la faute des notaires, contre lesquels l’action est dirigée, elle n’aurait pas payé l’impôt litigieux ou même n’aurait payé à ce titre qu’une moindre somme.

Dès lors le seul préjudice « consommé » subi par la SCI [11] résultant de la faute des notaires consiste dans les intérêts de retard (article 1727 du code général des impôts).

En effet si le contribuable n’a pas acquitté à l’échéance l’impôt légalement dû en raison du manquement du notaire à ses obligations, la perte financière des intérêts de retard s’analyse en un préjudice réparable.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, qui ont contribué à la survenance du même dommage, à payer à la SCI [11] la somme de 488 € correspondant aux intérêts de retard de la proposition de rectification de l’Administration fiscale outre intérêts légaux à compter du jugement.

Il convient de débouter la SCI [11] du surplus de ses demandes.

4°) SUR LA CAPITALISATION DES INTERETS

Dès lors que la demande en est faite et qu’aucune disposition ne la prohibe, s’agissant d’une indemnisation relevant de la responsabilité de droit commun, il y a lieu de dire et juger que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

5°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à la SA [11] prise en la personne de son gérant en exercice chacun la somme de 500 € (soit 1000 € au total) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, il convient de débouter Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 13 octobre 2022.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE Maître [B] [K] et Maître [O] [U] n’ont saisi le tribunal d’aucun moyen d’irrecevabilité ;

JUGE que les notaires ont commis un manquement fautif à leur obligation d’information et de conseil ;

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNE in solidum Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, à payer à la SCI [11] la somme de 488 € correspondant aux intérêts de retard de la proposition de rectification de l’Administration fiscale outre intérêts légaux à compter du jugement ;

DEBOUTE la SCI [11] du surplus de ses demandes ;

DIT ET JUGE que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à la SA [11] prise en la personne de son gérant en exercice chacun la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Maître [B] [K] et Maître [O] [U], notaires, de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par Monsieur Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président, assisté de Madame Caroline LOMONT, Greffier.

Le Greffier Le Président