Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 26 août 2025, n° 25/00164

TJ Strasbourg 26 août 2025

Arguments

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Accepté
Négligence dans le traitement du sinistre
Le tribunal a constaté que la SAS FONCIA a manqué de diligences dans le suivi du sinistre, ce qui a retardé la réalisation des travaux nécessaires et a causé un préjudice de jouissance au demandeur.
Accepté
Irrecevabilité des demandes de la défenderesse
Le tribunal a déclaré l'action de M. [D] [Z] [P] sur le fondement de l'article 1722 du code civil irrecevable, ce qui entraîne le rejet des demandes de la SAS FONCIA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 26 août 2025, n° 25/00164
Numéro(s) :	25/00164
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphanie BOEUFHicham DIDOU
Parties :	S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

Texte intégral

N° RG 25/00164 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NISA

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/00164 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NISA

Minute n°

copie exécutoire le 26 août 2025 à :

— M. [D] [Z] [P]

— M^e Stéphanie BOEUF

pièces retournées

le 26 août 2025

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Z] [P]

né le 14 Mai 1987 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail d’habitation, M. [D] [Z] [P] et Mme [G] [W] ont pris à bail un logement F4 sis [Adresse 3] à [Adresse 7], appartenant à Mme [C] [T]. La gestion locative de ce logement a été confiée à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

Un dégât des eaux étant intervenu au niveau d’une allège de fenêtre, M. [D] [Z] [P] a déclaré ce sinistre à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE le 25 avril 2023.

Alléguant l’existence d’un préjudice de jouissance du bien pendant plusieurs mois du fait de la carence de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, M. [D] [Z] [P] a saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim suivant requête du 07 janvier 2025 aux fins d’obtenir une indemnisation.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 02 juin 2025, reprises oralement à l’audience, M. [D] [Z] [P] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— rejeter les demandes de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE,

— condamner la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à payer la somme de 1 561,08€ à titre de dommages et intérêts

Au soutien de ses prétentions, M. [D] [Z] [P] fait valoir, au visa de l’article 1722 du code civil, que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, en sa qualité de gestionnaire et de syndic, a accumulé les négligences dans le traitement du sinistre, que ce soit dans la mise en cause de l’assureur ou dans le suivi de l’expertise. Il précise qu’il ne pouvait pas utiliser la chambre de son fils pendant presque deux ans du fait de l’humidité non traitée.

En réplique, et suivant conclusions du 30 mai 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— déclarer M. [D] [Z] [P] irrecevable à agir,

— de le débouter de ses demandes au fond,

— condamner M. [D] [Z] [P] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que M. [D] [Z] [P] ne rapporte la preuve ni d’une faute délictuelle de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, ni d’un lien de causalité direct avec son préjudice.

MOTIFS

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, M. [D] [Z] [P] fonde, dans sa requête, ses prétentions sur l’article 1722 du code civil en sollicitant une diminution du prix du loyer.

Cette demande ne peut être dirigée que contre le débiteur de l’obligation de délivrance, en l’espèce, Mme [C] [T], bailleresse.

L’action en réduction du prix du loyer ne peut être dirigée contre la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, gestionnaire locatif. Cette demande sera déclarée irrecevable.

À l’audience, le tribunal, tout comme la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, dans ses écritures, ont mis dans les débats le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est à relever d’emblée que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE ne conteste pas l’action directe de M. [D] [Z] [P] à son encontre, et ne sollicite pas la mise en cause du syndicat de copropriétaires. Seule la responsabilité personnelle du syndic à l’égard de M. [D] [Z] [P], tiers, sera examinée.

La SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE ne conteste pas l’existence d’un dégât des eaux. M. [D] [Z] [P] produit des photographies permettant de démontrer qu’un dégât des eaux est effectivement apparu au niveau de l’allège de la fenêtre d’une pièce de la chambre de son fils. Le rapport d’expertise amiable en date du 31 août 2023 confirme ce point. L’eau s’infiltre dans le logement à la suite d’épisodes pluvieux. D’après l’expertise, la cause du dommage est soit un défaut ponctuel du joint compris-bande mis en œuvre sur la périphérie du châssis, soit un défaut de mise en œuvre de la tablette de fenêtre qui ne serait pas jointive avec l’appui de fenêtre.

Aussi, le préjudice de jouissance de M. [D] [Z] [P] est certain entre la date de déclaration du sinistre, le 25 avril 2023 et le 28 février 2025, date de réalisation des travaux définitifs. Seul le rythme des désordres sur cette période n’est pas prouvé. Toutefois, il ressort de l’expertise du 13 novembre 2024, qu’à compter du 17 octobre 2024, les travaux ont permis de mettre un coup d’arrêt aux infiltrations.

Il appartient à M. [D] [Z] [P] de démontrer l’existence d’une faute de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, ainsi qu’un lien de causalité certain entre cette faute et le préjudice subi.

En l’espèce, M. [D] [Z] [P] allègue uniquement des fautes d’abstention à l’encontre de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE : soit elle aurait manqué de diligences dans la déclaration du sinistre, soit elle n’aurait pas été diligente auprès de l’assureur ou auprès de l’expert, soit elle aurait retardé les travaux de réfection de plusieurs mois sans motif.

Il n’est pas contesté que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, syndic, a géré l’ensemble du litige en qualité de mandataire exécutif du syndicat des copropriétaires. La SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE reconnaît ses obligations tant en termes de déclaration du sinistre, d’assistance aux expertises, d’informations des copropriétaires et d’intervention des entreprises.

S’il est acquis que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a effectivement géré le dégât des eaux, puisque des travaux ont finalement été réalisés fin février 2025, le délai de 22 mois apparaît manifestement excessif au regard de la faiblesse du désordre et des travaux mineurs à effectuer. Ce seul constat suffit à renverser la charge de la preuve : la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE devant démontrer qu’elle a été suffisamment diligente dans le traitement de ce litige.

D’une part, le délai de deux mois entre la déclaration du sinistre et la déclaration à l’assurance n’est pas justifié.

Si le retard pris dans les expertises n’est pas imputable à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, le tribunal relève que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a été tenue informée le 04 septembre 2023 que des investigations complémentaires étaient nécessaires pour déterminer la cause du dommage et qu’elle n’a manifestement relancée son assurance qu’à compter du 02 avril 2024 pour relancer la procédure. Ce délai de sept mois est manifestement excessif et aucun motif n’est allégué par la partie défenderesse pour comprendre cette durée, alors même que la réunion d’expertise complémentaire s’est tenue le 13 septembre 2023 et que le rapport a été émis le 19 septembre 2023.

S’agissant de l’exécution des premiers travaux, s’il est acquis qu’une demande d’intervention est sollicitée le 04 avril 2024, aucune pièce permet d’expliquer les raisons pour lesquelles l’entreprise mandatée n’effectue les travaux que le 02 août 2024, soit plus de 4 mois après la sollicitation, pour des travaux mineurs de façonnage et de pose d’un dessus de tablette, facturés 495€.

S’agissant de la persistance du désordre, il est suffisamment démontré que M. [D] [Z] [P] a informé la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE de nouvelles infiltrations dès septembre 2024, et ce, malgré les travaux réalisés. Il est également démontré qu’une expertise a été diligentée en novembre 2024, puis des travaux définitifs en février 2025. S’agissant de cette tranche de travaux, les diligences de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE apparaissent suffisantes.

En définitive, il sera retenu que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a manqué de diligences dans ses obligations de suivi de chantier entre le 26 avril 2023 et le 02 avril 2024. Le moyen selon lequel ce retard est du aux assureurs sera écarté, aucune pièce permet de démontrer ce point. La faute d’abstention de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE est suffisamment rapportée.

Cette carence a nécessairement eu pour conséquence de retarder la réalisation des travaux sur cette période et donc, la persistance d’un désordre qui aurait pu être clôturé un an plus tôt. Le lien de causalité est certain.

En définitive, au regard de l’ampleur du préjudice subi, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE sera condamnée à payer à M. [D] [Z] [P] la somme de 800€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE l’action de M. [D] [Z] [P] sur le fondement de l’article 1722 du code civil IRRECEVABLE ;

CONDAMNE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à payer à M. [D] [Z] [P] la somme de 800€ (huit cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE de l’intégralité de ses prétentions ;

CONDAMNE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge