Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/01163

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAIA

______________________

MINUTE N° 25/05

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e KLEIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [V]

— P réfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [C]

né le 28 Décembre 1978 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Louise KLEIN, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [V]

née le 25 Avril 1990 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 06 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 15 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 11 mars 2021, Monsieur [H] [C] a donné à bail à Madame [Y] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Le loyer convenu était de 415 euros charges outre 50 euros au titre des charges. Il est actuellement de 561,76 euros, charges incluses.

Après plusieurs mois de loyers impayés, Monsieur [H] [C] a, le 23 mai 2023, fait délivrer à Madame [Y] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 à la somme de 1 485,32 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, Monsieur [H] [C] a, le 21 août 2024, fait assigner la locataire devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner Madame [Y] [V] au paiement de la somme de 3 712,36 euros due au 1er août 2024 au titre des loyers impayés ;

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. Monsieur [H] [C], représenté, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 589,23 euros au 1er novembre 2024.

Le bailleur explique que les impayés ont commencé dès le mois de mars 2024.

La locataire reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’elle ne perçoit que le RSA, elle a des soucis de santé qui lui ont fait perdre son emploi. Elle a fait une demande d’aides sociales. De plus elle est seule et doit s’occuper de sa mère malade.

Les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024.

L’article 24 III de cette même loi dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 22 août 2024 et l’audience s’est tenue le 6 novembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 23 mai 2023, Monsieur [H] [C] a fait délivrer à Madame [Y] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juillet 2023 (date commandement de payer, en l’espèce le 23 mai 2023 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Y] [V] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 1er novembre 2024, la somme de 4 589,23 euros outre les frais.

Madame [Y] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 4 589,23 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social que les revenus de Madame [Y] [V] sont de l’ordre de 800 euros. Elle bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches.

L’octroi de délais de paiement n’a de sens que s’il permet le règlement de la plus grande partie de la dette. La locataire ne conteste pas ne pas régler le loyer courant depuis le mois de mars de cette année.

Il résulte des débats que Madame [Y] [V] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aucun délai de remboursement n’ayant été accordé, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [V] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2023.

L’équité commande de ne pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement en matière de référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 juillet 2023 (23 mai 2023 + 2 mois) du bail conclu le 11 mars 2021 entre Monsieur [H] [C] d’une part, et Madame [Y] [V] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à Monsieur [H] [C] la somme provisionnelle de 4 589,23 euros (quatre mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et vingt-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à Monsieur [H] [C] et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [H] [C] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

DEBOUTE Monsieur [H] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 15 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY