Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02709 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKVO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [G] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [W] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [R] [I] épouse [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Solange VIALLARD-VALEZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000793 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 juin 2023, Monsieur [G] [L] représentée par Madame [W] [N], a donné à bail à Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 935,00 € outre une provision sur charge de 20,00 €.

Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ont fait délivrer le 28 mars 2024 à Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] :

— une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement ;

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 209,00 €

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 2 avril 2024, Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 juin 2024 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ont attrait Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] ;

— de condamner solidairement solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] au paiement des sommes suivantes :

—  3 283,00 € € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mai 2024 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et à compter de la décision à venir pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,

—  700,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  750,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens, et rappeler que la décision à venir est exécutoire par provision de droit.

Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ont notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 13 juin 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 20 mai 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 11 448,62 € leur créance locative arrêtée 31 mars 2025, échéance du mois de mars 2025. Ils ont également demandé que la demande reconventionnelle des défendeurs soit rejetée eu égard à l’insuffisance des pièces.

Madame [R] [I] épouse [D], représentée par conseil, a demandé suivant conclusions écrites de :

— débouter Monsieur [L] et Madame [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

— dire et juger que Monsieur [L] et Madame [N] n’ont pas exécuté leur obligation de délivrer un logement décent ;

— dire recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Madame [D] ;

— condamner solidairement Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] à verser à Madame [D] une somme de 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— subsidiairement, et si par impossible, Madame [D] restait débitrice, l’autoriser à se libérer de sa dette par des versements échelonnés sur une durée de 3 ans ;

— dans cette dernière hypothèse, dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus et, si Madame [D] de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

— condamner Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] aux entiers dépens.

En soutien de leurs prétentions, la locataire explique que les lieux loués ne sont pas conformes à un logement décent. En effet, elle indique que la chaudière est dans un si mauvais état qu’elle doit être changée. En outre, elle signale que des nuisibles sont présents dans l’appartement et qu’elle en est envahie. De surcroît, elle relève des traces d’humidité dans son logement. Enfin, elle soulève le problème des parties communes qui, selon elle, sont sales de manière permanente et la lumière ne fonctionne pas.

Monsieur [Y] [T], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été offert la possibilité à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] de fournir, par note en délibéré, un décompte actualisé avant le 31 mai 2025. Toutefois, celui-ci n’a jamais été fourni à la juridiction de céans.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de Madame [D]

L’article 63 du Code de procédure civile prévoit que les demandes incidentes sont la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle, l’article 64 du même Code indique que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

En l’espèce, Madame [D] formule une demande à titre reconventionnelle en ce qui est relatif au caractère indécent du logement loué.

Au regard de la présence du demandeur et du respect du principe de la contradiction, cette demande sera déclarée recevable.

Sur le caractère indécent du logement

Il résulte de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En effet, il est notamment obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les

En outre, l’article 1719 du Code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même Code ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

De plus, le juge est compétent pour déterminer les modalités de la réparation du dommage causé par des malfaçons et pour en fixer ses limites.

Il convient de préciser que le locataire n’est pas dispensé de payer lorsqu’un trouble est subi. Seul le juge compétent est en capacité de consigner le loyer.

En l’espèce, Madame [D] soulève le caractère indécent du logement. Au titre de préjudice de jouissance, elle sollicite la condamnation de Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] à lui verser la somme de 8 000,00 €.

En effet, dans un premier temps, elle signale que la chaudière est en « très mauvais état » conformément à un courrier transmis par le technicien ayant effectué la réparation d’une courroie défectueuse. Toutefois, aucune date n’est précisée concernant l’envoie de ce courrier. Seule la date du téléphone apparaît qui est le 16 octobre sans connaître l’année.

Dans un deuxième temps, elle indique que des nuisibles sont présents dans l’appartement. Afin de soutenir cette prétention, elle transmet trois photographies qui ne sont pas horodatées. Il y apparaît une souris, un trou dans le mur dans l’appartement derrière un radiateur et la réparation d’un mur. Les photos sont de mauvaise qualité et il est donc difficile d’établir que la réparation du mur est seulement sommaire. En outre, Madame [D] mentionne être envahie de souris. Or, les photographies n’en montrent qu’une seule.

Dans un troisième temps, elle soulève le caractère humide de l’appartement. Elle transmet deux photographies à cet égard. La photographie numéro 6 qui fait état de traces d’humidité sur le mur est dans un état tel qu’il est difficile de vérifier réellement la trace d’humidité. La photographie numéro 5 présente toutefois des traces d’humidité dans la salle de bain.

En dernier lieu, elle soulève deux problèmes dans les parties communes. Celles-ci sont sales (photographie numéro 7) et les lumières ne fonctionnent pas (photographie numéro 8). Une simple photographie de deux spots luminaires dans les parties communes ne suffit pas à justifier de lumières qui ne fonctionnent pas. En effet, il n’est pas possible de vérifier qu’elle fonctionne ou non de cette manière. Sur le caractère sale des parties communes, il n’est versé qu’une photographie de l’entrée. Celle-ci ne suffit pas à justifier du caractère sale des parties communes.

Il y a lieu de rappeler que, afin de calculer le point de départ du trouble de jouissance, il convient que la locataire consigne les désordres rencontrés par écrit car cela permettra de fixer un point de départ pour le calcul du trouble de jouissance. Toutefois, ce n’est pas le cas en l’espèce.

De surcroît, en l’absence de date de consignation des désordres, la locataire n’a fourni aucun effort pour que ceux-ci soient pris en charge par le bailleur. En effet, elle aurait pu rédiger un courrier recommandé circonstancié à l’attention du bailleur, le mettant en demeure de résoudre les difficultés rencontrées. Or, cette absence de diligence est de nature à démontrer que le logement ne revêt pas le caractère indécent.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Madame [R] [I] épouse [D] de ses demandes relatives au caractère indécent du logement et de préciser que Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ont délivré un logement décent.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 23 juin 2023 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] le 28 mars 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 209,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mai 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] et de dire que faute par Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] versent aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 391,30 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à payer la somme de 8 391,30 €, actualisée au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Ainsi, selon le même article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] sollicitent des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, ils n’ont pas repris le versement intégral des loyers courants selon le dernier décompte transmis par le bailleur et arrêté au 31 décembre 2024.

Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 n’apparaissent pas possible.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

Les locataires sollicitent des délais de paiement.

Il ressort du diagnostic social et financier que la locataire dispose d’un restant à vivre mensuel de 380,00 € alors qu’elle vit avec quatre enfants et que son conjoint est incarcéré. Cette somme est bien trop suffisante pour permettre à la locataire d’apurer sa dette locative sur 24 mensualités.

Dans ces conditions, il n’y pas a lieu d’accorder des délais de paiement aux locataires.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N].

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à verser cette indemnité à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à verser à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 23 juin 2023 entre Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] et Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à payer à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] la somme de 8 391,30 € arrêtée au 31 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D],

DIT que faute par Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

FIXE l’indemnité d’occupation due in solidum par Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [I] épouse [D] à verser à Monsieur [G] [L] et Madame [W] [N] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE