TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 24/00147 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOCQ

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Adresse 12] ([Adresse 7]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [T] [M], né le [Date naissance 6] 1977 à [Localité 10] (CONGO), de nationalité néerlandaise, demeurant [Adresse 2] à [Localité 14] [Adresse 8] [Localité 17].

Madame [W] [P] [Z], née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 1].

Pacsés ensemble suivant Pacte Civil de Solidarité (PACS) enregistré le 15 avril 2015 au Tribunal d’instance de PONTOISE.

PARTIES SAISIES

Comparantes en personne, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Aude JOUX pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 21 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE délivré le 24 mai 2019 à Monsieur [M] et à Madame [Z] en recouvrement de la somme de 224.577,59 euros arrêtée au 30 novembre 2018,

Vu la publication du commandement de payer le 16 juillet 2019 au service de la publicité foncière de [Localité 11] (volume 2019 S numéro 40),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 5 septembre 2019 pour l’audience du 16 octobre 2019,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 9 septembre 2019 au greffe de la juridiction,

Vu le jugement du 23 janvier 2020 prononcé par le tribunal judiciaire de Versailles, ordonnant la suspension de la procédure de saisie immobilière,

Vu le jugement du 17 mai 2024 prononcé par le tribunal judiciaire de Versailles prorogeant les effets du commandement de payer valant saisie,

Monsieur [M] et Madame [Z], régulièrement convoqués, ont comparu à l’audience du 21 mai 2025 et sollicitent lors de l’audience, l’autorisation de vendre amiablement le bien au prix minimum de 250.000 euros.

Le créancier poursuivant indique à l’audience ne pas être opposé à la vente amiable au prix minimum de 250.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 15] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 23 mai 2015, par lequel la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [M] et à Madame [Z] un prêt d’un montant en principal de 44.243,85 euros au titre du prêt à taux 0% remboursable en 312 mois et 166.341 euros au titre du prêt PAS LIBERTE, à un taux de 3,30 % l’an remboursable en 396 mois.

Le créancier poursuivant produit des lettres recommandées envoyées avec accusé de réception du 20 et 21 novembre 2023 à Monsieur [M] et à Madame [Z] et étant distribuées le 29 novembre 2023, valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 181,66 euros et 1.156,81 euros avant le 6 décembre 2023 sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées envoyées avec accusé de réception du 19 avril 2024 à Monsieur [M] et à Madame [Z] et étant distribuées le 24 avril 2024, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme.

La clause de déchéance du terme contenu dans le contrat de prêt « ARTICLE 11 – CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » stipule que « à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants : (…) défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. »

Monsieur [M] et Madame [Z] ne contestent pas le principe de la créance et n’ont pas fait d’observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier, indique dans sa note du 21 mai 2025, que Monsieur [M] et Madame [Z] ont été mis en demeure d’avoir à régulariser leur situation sous trente jours par courrier du 4 mai 2018, la déchéance du terme étant prononcée le 21 novembre 2018. Il considère qu’aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties n’est à constater. Il ajoute que les échéances impayées, hors cotisations, s’élèvent à la somme de 9.021,21 euros au 8 avril 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai. Par ailleurs, contrairement à ce qu’indique le créancier qui indique des dates erronées concernant les mises en demeure, un délai de moins de quinze jours a été indiqué dans la mise en demeure afin de régler les échéances impayées peu important qu’un délai plus important ait été finalement octroyé.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des Monsieur [M] et Madame [Z] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 9.021,21 euros, somme non contestée par les débiteurs.

La créance, non contestée, sera donc fixée à la somme de 9.021,21 euros principal, frais et intérêts, arrêtée au 8 avril 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors que deux visites ont été réalisées et qu’un mandat de vente a été signé à hauteur de 270.000 euros le 8 janvier 2025.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 250.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 3.586,26 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité.

Les débiteurs saisis seront en outre condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (article 11- cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme) contenue dans l’acte notarié du 23 mai 2015 ;

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 9.021,21 euros arrêtée au 8 avril 2025 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 250.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme 3.586,26 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 05 NOVEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DÉBOUTE la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] et Madame [Z] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 16], le 11 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË