TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00593 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IFIR

Société SDC RESIDENCE INA

C/

[S] [U]

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Octobre 2025 et signé par Julia BUGUET, juge placée déléguée au tribunal judiciaire d’EVREUX par ordonnance de Mme la première présidente du 24 juin 2025 et Valérie DUFOUR , greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE INA SIS [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA NORMANDIE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEUR:

Monsieur [S] [U]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 17 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julia BUGUET

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [U] est propriétaire des lots n°53, 153 et 253 de copropriété d’un immeuble situé au [Adresse 5] À [Localité 9].

Le syndic en exercice est la société Foncia Normandie.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 mai 2024 et remise au destinataire le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [S] [U] de payer la somme de 4997,24 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] À EZY-SUR-EURE (27530)représenté par son syndic la société FONCIA NORMANDIE a fait assigner M. [S] [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire d’Evreux à l’audience du 18 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 2474,97 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, et avec intérêts au taux légal à compter de 11 février 2025, somme à parfaire des sommes dues au titre des charges appelées après le 1er avril 2025;

— condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 1275,77 euros, au titre des frais de recouvrement;

— condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [S] [U] au paiement des entiers dépens en ce compris le commandement de payer du 11 février 2025 et les droits d’engagement des poursuites ;

— condamner M. [B] [S] [V] [U] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à étude de commissaire de justice, M. [S] [U] n’a pas comparu à l’audience. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs n°53, 153 et 253 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des n°53, 153 et 253, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [S] [U] est propriétaire des lots N°53, 153 ET 253 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] À [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 août 2021, 10 octobre 2022, 12 juin 2023 et 12 septembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots n°53, 153 et 253 du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025 ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [S] [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 2949,05 euros.

M. [S] [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025, cotisation du quatrième trimestre incluses.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1275,77 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 7 mai 2024, ainsi que les frais de relance exposés le 3 juin 2024 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les intérêts de retard et de commandement de payer n’entrent pas non plus dans les frais de recouvrement.

En conséquence, M. [S] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 86,5 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [S] [U] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [S] [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 31 décembre 2022. Il a en outre été condamné à plusieurs reprises au paiement de ses charges de copropriété, par jugements du tribunal judiciaire d’Evreux du 19 février 2019, 25 novembre 2020 et 7 juillet 2022.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré plusieurs condamnations antérieures, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [S] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier présenté au copropriétaire le 17 mai 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance dont la liste est prévue à l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il soit nécessaire de les préciser au dispositif.

Les frais d’un commandement de payer délivré en dehors de tout titre exécutoire n’entrent pas dans les dépens et restent à la charge du créancier.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [S] [U] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] À [Localité 9] représenté par son syndic la société FONCIA NORMANDIE les sommes de :

—  2949,05 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2025, cotisations fonds travaux et appel de provision sur charges du 4e trimestre incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2025 ;

—  86,5 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  600,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne M. [S] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER