TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

N° RG 26/00313 -

N° Portalis DB3S-W-B7K-4TFV

Minute : 26/00003

S.A.S. KALAU

Représentant : M. [D] [L] (Président)

Assisté : Mme [A] [S] (Épouse de Monsieur [L] [D])

C/

Monsieur [Z] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Février 2026

DEMANDEUR :

La société KALAU, SAS

demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Monsieur Laurent PAYET-BURIN (Président), assisté de Mme [A] [S] (Épouse de Monsieur [L] [D])

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026, par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2025, la SAS KALAU a donné à bail en colocation à M. [Z] [T] une chambre (n°1 surface privative de 10m2) au sein d’un appartement (10ème étage porte 764) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 550 euros, augmenté d’un forfait mensuel de charges à hauteur de 50 euros.

Par assignation en référé d’heure à heure en date autorisée par ordonnance du 26 janvier 2026, la SAS KALAU a fait assigner par acte de commissaire de justice du 3 février 2026

M. [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy statuant en référé aux fins de :

A titre principal, constater l’existence d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent, résultant des violences, menaces et dégradations imputables à Monsieur [Z] [T].A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 7 janvier (ou tout autre date que le juge retiendra), ou à défaut la régularité et les effets de la clause résolutoire ;A titre infiniment subsidiaire, constater la validité et les effets du congé signifié pour motif légitime et sérieux fondé sur le non-paiement des loyers et charges et signifié par la société KALAU à M. [Z] [T] le 10 octobre 2025, arrivé à échéance le 12 janvier 2026, ou à défaut constater sa régularité et ses effets et dire que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai en référé de M. [Z] [T] du logement ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier, sur le fondement de l’un ou l’autre des trois chefs de demande susmentionnés ;A titre provisionnel condamner M. [Z] [T] à payer au requérant la somme provisionnelle de 3000 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 23 janvier 2026, augmentée de tous loyers et charges qui viendraient à échéance et demeureraient impayés jusqu’au jour de l’audience, sauf à parfaire ;A titre provisionnel fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter à résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges mensuelles ;A titre provisionnel condamner M. [Z] [T] à verser au bailleur une provision de 3168 euros à valoir sur la réparation des dégradations ;Dire que l’ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire du jugement à intervenir de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel ou opposition, et sans caution,Ordonner la cessation immédiate de tout acte de dégradation/violence/menace, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance ;Condamner M. [Z] [T] aux entiers dépens comprenant y compris le cout du congé du commandement de payer du constat de commissaire de justice et de l’assignation ;Condamner M. [Z] [T] à payer à la société KALAU la somme de 1000 euros en remboursement au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais, risques et périls de M. [Z] [T].

A l’audience, la société SAS KALAU maintient les termes de son assignation. Elle expose que le logement est donné à bail à plusieurs locataires dont M. [Z] [T], lequel serait à l’origine de plusieurs incidents graves (violence menaces et dégradations). La SAS KALAU indique que M. [Z] [T] empêche les autres colocataires de jouir paisiblement de l’appartement. Par son comportement, il a commis un manquement grave à son obligation de jouissance paisible des lieux. Elle sollicite la résiliation judicaire de son bail. Elle fait également état d’une dette locative qui perdure depuis septembre 2025 malgré la délivrance d’un congé pour motifs légitimes et sérieux et d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de

«constater» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Selon l’article 1729 du même Code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, M. [Z] [T] est titulaire d’un bail de colocation meublée à usage de résidence principale (chambre n°1) au sein d’un appartement (10ème étage porte 764) situé [Adresse 3].

L’article 10 du bail en colocation prévoit que le locataire est tenu « de ne commettre aucun abus de jouissance, … ne rien faire qui puissent nuire à la tranquillité du voisinage ou de ses occupants ni leur porter trouble de quelque manière que ce soit ».

Il ressort des pièces communiquées que M. [Z] [T], serait à l’origine de plusieurs incidents graves : un premier épisode de violences survenu le 14 octobre 2025 au cours duquel il se serait battu au sein du logement avec son frère, puis un second épisode le 6 janvier 2026 (intervention des services de police) visant directement l’un des colocataires, lequel aurait été insulté et menacé.

Il est également fait état de dégradations dans l’appartement (porte d’ entrée, porte de la chambre de l’un des colocataires, trous dans les murs), et le mobilier commun (four, table à manger, étendoir à linge, canapé). Ces faits de violence et de dégradations sont notamment corroborés par les plaintes déposées le 14 octobre 2025 et 6 janvier 2026 par la SAS KALAU à l’encontre de M. [Z] [T], le constat du commissaire de justice établi le 9 janvier 2026 et les trois attestations de colocataires résidant dans le même appartement. L’un d’eux indique que M. [Z] [T] « adopte un comportement agressif et intimidant dans ses relations avec les autres colocataires contribuant à un instaurer un climat anxiogène et délétère au sein du logement ».

Un autre colocataire écrit « J’ai peur qu’il recommence ces violences et intimidations. Ces agissements m’empêchent de jouir paisiblement de mon appartement. Je ne suis pas serein de vivre avec une telle personne au quotidien car je suis obligé de le croiser dans l’appartement plusieurs fois par jour et à tout moment il peut s’en prendre à moi. Je ne me sens pas en sécurité ».

Ces éléments mettent en évidence l’existence et le caractère persistant des troubles de jouissance causés par le défendeur. Par son comportement violent ou menaçant au sein de la colocation, M. [Z] [T] manque à son obligation de jouissance paisible.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de résiliation sollicité par la SAS KALAU et ce à compter de la présente décision.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Z] [T] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu du comportement fautif de M. [Z] [T] dont la mauvaise foi peut être retenue, le délai de deux mois est supprimé.

2.Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SAS KALAU a fait délivrer à M. [Z] [T] un congé pour motifs légitimes et sérieux à compter du 12 janvier 2026. Les motifs invoqués étaient le non-paiement des loyers de septembre et octobre 2025 (1200 euros).

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1931,60 euros au titre de l’arriéré locatif (septembre à novembre 2025 inclus) dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [T] le 1er décembre 2025. La signification du commandement de payer a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er décembre 2025.

En l’espèce, la société SAS KALAU verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 janvier 2026, M. [Z] [T] lui devait la somme de 3000 euros (mois de janvier inclus), soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS KALAU ou à son mandataire.

4. Sur la demande de provision concernant les réparations des dégradations

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, au vu des pièces versées au débat (PV de plainte, témoignages des colocataires), le principe de la créance due par M. [Z] [T] à la suite des dégradations commises n’est pas sérieusement contestable.

La SAS KALAU verse à la procédure un devis détaillé d’un montant de 3168 euros établi le 21 janvier 2026 par la société AK BATIMENT pour la remise en état de l’appartement dégradé.

Il convient dès lors de condamner M. [Z] [T] au paiement par provision de la somme de 3168 euros.

5 . Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SAS KALAU concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à la date de la présente décision la résiliation du bail de colocation meublé conclu le 13 janvier 2025 entre la société SAS KALAU, d’une part, et M. [Z] [T], d’autre part, concernant une chambre (n°1) au sein d’un appartement (10ème étage porte 764) situé [Adresse 3], pour manquement grave du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

ORDONNE à M. [Z] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (10ème étage porte 764 Chambre N°1) à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

SUPPRIME le délai de deux mois fixé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la SAS KALAU ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu’au départ effectif des lieux,

DIT que cette indemnité provisionnelle d’occupation, qui se substitue au loyer dès la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à la société SAS KALAU la somme de 3000 euros (trois mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2026,

CONDAMNE M. [Z] [T] à verser à la SAS KALAU à titre de provision la somme de 3168 euros (trois mille cent soixante-huit euros) à valoir sur les réparations de l’appartement consécutives aux dégradations ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer la somme de 200 euros à la société SAS KALAU d’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2025 et celui de l’assignation du 3 février 2026 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge